(KTSG Online) - Đầu năm nay, khi hàng loạt doanh nghiệp quy mô khá và lớn đưa ra kế hoạch làm nhà ở vừa túi tiền, nhiều cư dân đô thị nghĩ rằng giấc mơ an cư của họ đang tiến gần đến hiện thực. Tuy nhiên về cuối năm, khi thị trường có dấu hiệu của một chu kỳ khủng hoảng mới, những kế hoạch nêu trên đang được dự báo có thể mang tính phát động phong trào rồi chờ khơi thông cơ chế.
Vẫn câu chuyện “con gà quả trứng”
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho thấy, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của người dân. Nguồn cung nhà giá bình dân chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng nguồn cung, vào khoảng 1% năm 2020, 0% năm 2021 và chưa sáng sủa hơn trong năm 2022.
Trước diễn biến từ thực tế, trên nghị trường Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay, trong những năm qua, dù được Nhà nước quan tâm, tuy nhiên vấn đề nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra khi mới đạt được 7,79/12,5 triệu m2. Nhà ở xã hội mới đạt được 36% so với nhu cầu.
Nguyên nhân được chỉ ra là bởi những chồng chéo giữa Luật Nhà ở và các Luật khác liên quan đến những chính sách ưu đãi, giá bán, quy định quỹ đất tối thiểu 20% cho nhà ở xã hội..., trong đó việc chưa đảm bảo quyết liệt trong cải cách thủ tục hành chính là điểm nghẽn lớn nhất.
Trong buổi họp với Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho rằng, thủ tục pháp lý thực hiện nhà ở xã hội theo kiểu không biết “gà có trước hay trứng có trước”. Cụ thể, khi xin làm dự án nhà ở xã hội, theo quy trình là nộp hồ sơ đến Sở Kế hoạch Đầu tư, nhưng không thể chấp thuận đầu tư được vì sở này đưa ra căn cứ luật: “Tất cả dự án nhà ở xã hội phải phù hợp 100% quy hoạch thì mới chấp thuận đầu tư”.
“Tôi khẳng định, ở Việt Nam 100% dự án nhà ở không dự án nào là phù hợp 100% quy hoạch, cụ thể như ở TPHCM vì quy hoạch đã có 10 năm và không còn phù hợp. Đồng thời, nhà ở khi được ưu đãi theo điều 49 Nghị định 100 lại không phù hợp. Khi đó, chúng tôi muốn được điều chỉnh cho phù hợp. Các cơ quan nói chưa chấp thuận đầu tư thì không thể điều chỉnh. Chúng tôi không biết cái nào có trước. Mong giải quyết điểm nghẽn này về nhà ở xã hội, thậm chí nhà ở thương mại cũng thế”, ông Nghĩa nói.
Trước đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group từng chia sẻ, doanh nghiệp địa ốc hiện đang gặp rất nhiều khó khăn khi dòng vốn ngân hàng bị bóp nghẹt, giá nhân công tăng, quỹ đất hạn chế và thủ tục pháp lý vẫn không có sự thay đổi. Chủ đầu tư muốn giảm giá cũng vô vọng.
"Trong những khó khăn trên, ngành xây dựng cần nhanh chóng tập trung hỗ trợ doanh nghiệp giảm quy trình pháp lý, đẩy nhanh giải quyết các thủ tục hành chính để chủ đầu tư sớm triển khai nhanh các giai đoạn của dự án, trong đó có các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân", ông Phúc nhấn mạnh.
Hồi đầu năm nay, ba doanh nghiệp Gỗ Trường Thành, Hưng Thịnh Corp, Đồng Tâm bắt tay với nhau để triển khai nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, từ đó đến nay, mọi thứ vẫn trong tình trạng giậm chân tại chỗ.
Một lãnh đạo của Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết hồ sơ dự án gửi lên UBND TPHCM, thành phố chuyển xuống các sở ngành. Các sở ngành lại chuyển công văn qua lại cho nhau và doanh nghiệp vẫn chưa được giải quyết. Mong muốn sớm được thực hiện dự án, doanh nghiệp này đã phải gửi đơn kiến nghị ra tận trung ương để hồ sơ sớm được thông qua.
Trên thực tế, một số các doanh nghiệp có cơ sở và động lực để bắt tay cùng nhau làm nhà ở vừa túi tiền nhưng kế hoạch của họ mới chỉ dừng lại ở những đề xuất và kiến nghị. Ngay trong phần trả lời của Bộ trưởng Bộ Xây dựng trước Quốc hội thì vấn đề nêu trên vẫn chưa có phương án rõ ràng. Khoảng cách giữa nhu cầu thực về nhà ở của người dân và điều kiện khả thi để xây nhà ở vừa túi tiền của doanh nghiệp vẫn tiếp tục tồn tại và chưa có giải pháp để khắc phục.
Thách thức từ nguồn vốn ngày một lớn
Để đi theo phong trào làm nhà ở xã hội hay nhà ở vừa túi tiền thì các doanh nghiệp cần phải giải được ba bài toán cơ bản là pháp lý, quỹ đất và vốn thực hiện.
Nhìn lại giai đoạn 2016-2020 việc hỗ trợ vốn vay ưu đãi được thực hiện theo quy định pháp luật về nhà ở, theo đó đối với nhà ở xã hội thì khách hàng cá nhân và Chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi lãi suất thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội và hệ thống ngân hàng thương mại được Nhà nước chỉ định.
Báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội cũng cho thấy, giai đoạn này đã phân bổ 3.163/9.000 tỉ đồng, chiếm 35% nhu cầu giai đoạn 2016-2020 để cho các đối tượng cá nhân vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.
Đối với các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định (4 Ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định) không được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Vì vậy, trong giai đoạn 2016-2020 không có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nào được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Trong khi đó với các dự án nhà ở thương mại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng đã xuất hiện dấu hiệu lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp từ vài năm qua.
Lấy ví dụ con số nguồn vốn cần huy động cho các dự án nhà ở thương mại trong 9 tháng đầu năm 2022 tại TPHCM lên đến 103.780 tỉ đồng, gấp 6,5 lần so với 09 tháng đầu năm 2021 là 15.880 tỉ đồng. Theo phương pháp nội suy, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 80,2% tổng nguồn cung căn hộ, thì giá trị cần huy động vốn cho nhà ở cao cấp cũng chiếm khoảng 80,2% tổng giá trị nguồn vốn cần huy động cho các dự án, tương đương 83.231 tỉ đồng.
Nguồn vốn từ ngân hàng cho vay khoảng 60-70% thì sẽ “hút” một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỉ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp. Cộng với giá trị nhà ở cao cấp gấp hàng chục lần giá trị nhà ở vừa túi tiền dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp.
Theo Bộ Xây dựng, để để thực hiện được Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong giai đoạn từ nay đến năm 2030 sẽ cần khoảng 1,13 triệu tỉ đồng.
Chính vì vậy, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, địa phương cân đối nguồn vốn ngân sách trung ương, địa phương hỗ trợ xây dựng nhà ở. Trong tổng nguồn vốn hơn 1,13 triệu tỉ đồng, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp chiếm khoảng 60% số lượng nhà ở, nhu cầu vốn khoảng 850.000 tỉ đồng; nhà ở công nhân chiếm khoảng 40% số lượng, với khoảng 280.000 tỉ đồng.
Con số vốn khổng lồ ở trên cho thấy, để giải quyết dòng tiền cho phát triển nhà ở sẽ cần cả hệ thống từ trung ương đến địa phương vào cuộc. Trong đó, Bộ Xây dựng kiến nghị giao Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Xây dựng báo cáo Thủ tướng trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét.
Trong đó cân nhắc bổ sung kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025, 2026-2030 để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội. Đồng thời, đẩy nhanh việc thực hiện chính sách hỗ trợ lãi vay thương mại 2% với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Tại phiên chất vấn của Quốc hội ngày 3-11, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cũng cho rằng, trong thời tới cần tập trung các giải pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật, kiểm soát cơ cấu tín dụng bất động sản, sử dụng đúng mục đích, cho vay đúng dự án tốt. Đặc biệt, cần ưu tiên cho vay nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, kiểm soát vốn từ trái phiếu, cổ phiếu, tháo gỡ khó khăn vướng mắc dự án đang triển khai…
Thực tế chỉ ra bên cạnh các chính sách của Nhà nước, sự tham gia của những doanh nghiệp hàng đầu chính là nền tảng để nguồn cung nhà giá rẻ được cải thiện. Vì vậy, nếu thó gỡ được các vấn đề cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn.
Tuy nhiên, việc này không còn là câu chuyện đơn giản khi thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ khó khăn. Khi phần lớn các doanh nghiệp phải đối diện với bài toán về vốn và thanh khoản, phong trào làm nhà vừa túi tiền mới được phát động có thể sẽ phải hạ nhiệt để chờ sự cải thiện của chính sách điều hành.
