(KTSG Online) – Nhà ở xã hội vốn không là chuyện đơn giản, nay thêm các tiêu chuẩn “xanh” nữa thì liệu có vượt quá tầm tay của chủ đầu tư và người có thu nhập thấp hay không. Sau hơn một năm thực hiện, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã đi được 15% mục tiêu số căn hộ, nhiều trong số này không ngờ đã đáp ứng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về môi trường.
Các diễn giả của một cuộc hội thảo tại TPHCM hôm 22-8(*) cho rằng xanh hóa những công trình nhà ở xã hội (NƠXH) là “không nằm ngoài tầm tay, bởi các công ty vật liệu xây dựng, kiến trúc và chủ đầu tư ở Việt Nam đã thực hiện các công trình xanh từ lâu, sản xuất được xi măng dán nhãn xanh… và điều còn lại là chính sách lãi suất và khả năng của người mua”.
Lợi ích của “xanh hóa” các tòa nhà
Ít người tin rằng các tiêu chuẩn xây dựng xanh đã được áp dụng tại Việt Nam khá sớm.
Năm 2007, Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC) được thành lập, với mục đích nâng cao nhận thực và năng lực xây dựng các công trình đáp ứng các tiêu chuẩn xanh tại Việt Nam. Năm 2010, VGBC phát triển bộ tiêu chí công trình xanh dành riêng cho thị trường xây dựng Việt Nam, mang tính tự nguyện. Đến năm 2015, các bộ tiêu chí xây dựng xanh được áp dụng tại Việt Nam khá phong phú. Lúc này việc tuân thủ các tiêu chí xanh tùy thuộc vào chủ đầu tư các dự án chung cư.
Theo ông Vũ Linh Quang, CEO của hãng kiến trúc ARDOR Green, tính đến cuối quí 2-2024, có 476 tòa nhà, công trình với tổng diện tích gần 11,5 triệu mét vuông đạt các chứng nhận xanh, phổ biến nhất là EDGE (tỷ lệ theo dự án là 44%), LEED (37%) và Green Mark (11%). Và mỗi loại chứng chỉ sẽ có nhiều cấp khác nhau, chẳng hạn như EDGE có bốn cấp, mỗi cấp sẽ có những yêu cầu khác nhau. “Tùy theo chức năng và quy mô công trình, chi phí có thể tăng 1-3%, đôi lúc lên 5-6% khi áp dụng các tiêu chí cấp cao của LEED. Nhưng theo thời gian, các chi phí này sẽ thấp dần do cải tiến kỹ thuật, thiết kế thi công, tăng cường mảng xanh, không gian sống của tòa nhà”, vị CEO giải thích.
Ngay cả khi chi phí gia tăng, các công trình xanh cũng mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư và cư dân các tòa nhà. Ngoài yếu tố như tiết kiệm chi phí xây dựng và vận hành, các công trình còn tiết kiệm nước, năng lượng, giảm ô nhiễm tiếng ồn, rút ngắn thời gian hoàn vốn công trình… Công trình xanh còn giảm 47% triệu chứng ốm vặt (do không khí trong lành hơn), tăng năng suất 17% so với các tòa nhà thông thường, tăng thêm người lao động và doanh nghiệp 42,75 giờ làm việc, tức là thêm hơn một tuần làm việc hiệu suất cao.
Đến xi măng nhãn xanh đầu tiên
Năm 1824, Joseph Aspdin – một thợ xây ở miền Nam nước Anh – đã sáng chế ra loại xi măng màu xám, được đặt tên là Portland theo màu của loại đá ở hòn đảo Portland quê hương. Xi măng là loại vật liệu được sử dụng phổ biến nhất trên toàn thế giới, là thành phần cơ bản tạo nên bê tông, vữa và hồ.
Từ nhà máy xi măng đầu tiên ở Hải Phòng do người Pháp xây dựng năm 1899, đến nay Việt Nam là nước đứng thứ ba thế giới về sản lượng, xếp sau Trung Quốc và Ấn Độ, và đứng đầu về xuất khẩu.
Thành phần chủ yếu của xi măng Portland là clinker 95-96%, thạch cao chiếm tỷ lệ còn lại. Vì thế, nhược điểm của xi măng là tiêu tốn năng lượng khi nung đá vôi, lượng khí thải lớn và háo nước khi xây dựng. Thách thức lớn nhất của ngành xi măng hiện nay, theo Hiệp hội Xi măng Việt Nam, là dư thừa công suất và công nghệ, thiết bị cũ kỹ, gây lượng phát thải cao.
Tháng 7-2024, Xi măng Fico-YTL là công ty đầu tiên trong ngành xi măng Việt Nam tự công bố nhãn xanh xi măng ECOCem cho toàn bộ danh mục sản phẩm của Fico. CEO Nguyễn Công Bảo nói rằng xi măng nhãn xanh là kết quả đeo đuổi các tiêu chí sản xuất bền vững thân thiện môi trường của Fico trong hơn năm năm qua. Các sản phẩm của Fico đạt tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN) và các tiêu chuẩn chất lượng ASTM của Mỹ, đạt chứng chỉ cao nhất của Hội đồng Công trình xanh Singapore (SGBC). Ông Bảo nói tỷ lệ clinker trong xi măng nhãn xanh Fico là 53,6%, thấp hơn nhiều so với yêu cầu tại Việt Nam là tối đa 65% trong năm 2030 và còn 60% vào năm 2050.
Nguyên liệu để tạo ra xi măng nhãn xanh này là từ xỉ lò cao là phế phẩm của các lò cao luyện thép hoặc tro bụi từ các nhà máy nhiệt điện. Với xi măng nhãn xanh của Fico-YTL, lượng phát thải khoảng 350-600 ki lô gam CO2/ tấn, ít hơn từ 30-70% so với các loại xi măng Portland hiện được sử dụng phổ biến trên thế giới.
Ông Bảo nói Fico-YTL tự công bố nhãn xanh theo tiêu chuẩn ISO 14201:2016 theo tiêu chuẩn tập đoàn mẹ YTL ở Malaysia thực hiện và do đơn vị kiểm toán nội bộ kiểm định. Fico tự chịu trách nhiệm về các tiêu chí đã công bố. Hai cách để doanh nghiệp Việt Nam đạt nhãn xanh, theo ông Bảo, là đạt chứng nhận từ SGBC hoặc đơn vị độc lập cấp chứng nhận Tuyên bố sản phẩm môi trường (EPD) theo tiêu chuẩn ISO 14025: 2006.
“Vẫn cần thời gian để thị trường làm quen với xi măng nhãn xanh của Fico, bởi sản phẩm mới được công bố hơn một tháng. Nhưng đó là thị trường lớn bởi xi măng nhãn xanh có thể giúp các tòa nhà đạt mục tiêu giảm mạnh lượng phát thải, nhưng không phát sinh thêm chi phí lớn”, ông Bảo trao đổi với Kinh tế Sài Gòn.
Hài hòa giữa mục tiêu và chính sách lãi suất
Tháng 4-2023, Thủ tướng phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” được chính phủ phê duyệt. Đến nay, đã có hơn 152.000 căn được xây dựng, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, phát biểu tại hội thảo hôm 22-8 nói trên. Theo đề án của Chính phủ, trong giai đoạn đến năm 2025, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành sẽ là 428.000 căn, giai đoạn 2025-2030 số hoàn thành khoảng 634.000 căn. Như vậy, chương trình cũng dự định đạt mục tiêu vượt kế hoạch ban đầu 10%.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn của bốn ngân hàng thương mại lớn là Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Các ngân hàng này sẽ góp thêm mỗi ngân hàng khoảng 5.000 tỉ đồng nữa. Như vậy, ngân sách cho chương trình giờ đã lên đến 140.000 tỉ đồng.
Từ năm 2015, vốn vay ưu đãi NƠXH thông qua ngân hàng chính sách xã hội là 4,8%/năm. Tuy nhiên, với quy định mới áp dựng từ ngày 1-8-2024, lãi suất của khách hàng cá nhân điều chỉnh bằng lãi suất vay sản xuất của hộ nghèo, hộ cận nghèo. “Bản chất vay mua nhà ở xã hội là vay tiêu dùng, trong khi mức 6,6% là mức vay sản xuất của hộ nghèo, hộ cận nghèo thì rõ ràng đã thể hiện sự ưu đãi của Nhà nước với nhóm đối tượng này”, ông Hà Quang Hưng nói.
Việc tăng lãi suất này khiến người có thu nhập thấp gặp khó khăn. Trong đề xuất cuối tuần rồi, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói lãi suất vay mua NƠXH chỉ khoảng 3-4,8% như trước đây.
HoREA đưa ví dụ về một cặp vợ chồng vay 800 triệu đồng để mua căn nhà 1 tỉ đồng trong thời hạn 20 năm, với lãi suất 4,8%. Khi lãi suất tăng lên 6,6% mỗi năm từ ngày 1-8-2024, họ phải trả lãi là 4,38 triệu đồng/tháng, so với 3,2 triệu đồng/tháng khi áp lãi suất cũ.
HoREA cho rằng không nên cào bằng chính sách giữa đối tượng hưởng chính sách về NƠXH tại khu vực đô thị với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, gói tín dụng lớn chỉ giải ngân được rất thấp, chỉ 1.344 tỉ đồng, đạt tỷ lệ 0,96%. Từ năm 2021 đến tháng 6-2024, theo Sở Xây dựng TPHCM, thành phố đã hoàn thành bốn dự án, gồm ba dự án NƠXH và một dự án lưu trú công nhân, với 1.233 căn hộ. Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh TPHCM, nói hiện TPHCM có sáu dự án NƠXH, nhưng chỉ có ba dự án đã vay được 170 tỉ đồng.
Ông Lệnh cho rằng điều quan trọng là cần tiếp tục duy trì mức lãi suất cho vay thấp, thời gian cho vay dài và tăng tốc làm NƠXH để có nguồn cung cho người dân mua được nhà. Ông cho rằng cần có sự hài hòa giữa mục tiêu 1 triệu căn với chính sách lãi suất, các gói tín dụng thích hợp… “Bởi xây dựng NƠXH xanh đang được cộng đồng quan tâm và cũng là xu hướng tất yếu”, ông Lệnh nhấn mạnh.
