(KTSG) – Theo PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TPHCM, phải xem xét cả khả năng sự tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản trong năm tháng đầu năm 2024 đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản phải vay để giải quyết một phần các món nợ trái phiếu đến hạn, vay để đảo nợ.
- Hiệu ứng chính sách và tăng trưởng tín dụng bất động sản trên địa bàn TPHCM
- Hóa giải nghịch lý tín dụng bất động sản
Nghịch lý tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
KTSG: Thưa ông, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính tới ngày 31-5-2024, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế, với con số tuyệt đối đạt 3,019 triệu tỉ đồng, mức cao kỷ lục từ trước tới nay. Ông bình luận như thế nào về con số này? Đây có phải là một chỉ dấu cho việc thị trường bất động sản đang dần hồi phục hay không?
– PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân: Nhìn từ diễn biến thực tế trên thị trường, quả thật, thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu ấm dần lên. Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam sáu tháng đầu năm 2024 của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản đang bám sát tiến trình phục hồi, rõ nét nhất ở phân khúc chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM và Đà Nẵng. Đặc biệt, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh. Tính đến quí 2-2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/mét vuông.
Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa rất mạnh giữa các phân khúc và giữa các địa phương. Khác với phân khúc chung cư, thị trường đất nền ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng… vẫn tương đối ảm đạm. Nhìn chung toàn thị trường, các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM ghi nhận lượng giao dịch ở các phân khúc sôi động hơn so với bất động sản ở các tỉnh thành, địa phương khác.
Trên thực tế, sóng bất động sản thường tuân theo chu kỳ như vậy, bắt đầu từ các phân khúc có nhu cầu thật rồi từ từ lan sang những phân khúc có tính chất đầu cơ cao hơn. Dòng vốn tín dụng cũng sẽ chảy vào bất động sản theo chu kỳ này, đầu tiên là phân khúc đang có nhu cầu sử dụng lớn, sau đó mới tới phân khúc có nhu cầu đầu tư cao. Việc giá căn hộ chung cư ở Hà Nội, bao gồm cả chung cư cũ, tăng mạnh thời gian qua cũng cần được nhìn nhận từ cả góc độ này.
Vậy hiện tượng vốn tín dụng ngân hàng chảy nhiều vào bất động sản có nên được coi là một trong những chỉ dấu cho sự phục hồi của thị trường này hay không? Báo cáo của Công ty Chứng khoán MBS chỉ ra, tính tới ngày 18-7-2024, doanh nghiệp bất động sản phát hành 32.600 tỉ đồng trái phiếu, bằng 70% cùng kỳ năm 2023. Doanh nghiệp bất động sản vẫn chiếm 68% trong số hơn 200.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp bị chậm thực hiện các nghĩa vụ thanh toán. Nghĩa là, dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa được khơi thông.
Phải xác định hệ số rủi ro cho từng phân khúc, thay vì chỉ xác lập một hệ số rủi ro cho bất động sản nói chung. Những phân khúc có nhu cầu thật thấp, nhu cầu đầu tư cao như bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… phải chịu hệ số rủi ro cao hơn phân khúc chung cư thương mại giá hợp lý và nhà ở xã hội.
Một thông tin khác, theo Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản mục đích tự sử dụng là 1,15% so với cuối năm 2023, trong khi mức tương ứng của tín dụng kinh doanh bất động sản là 10,29%.
Như vậy, phải xem xét cả khả năng sự tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản trong năm tháng đầu năm 2024 đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản phải vay để giải quyết một phần các món nợ trái phiếu đến hạn, vay để đảo nợ. Để có thể khẳng định chắc chắn về sự phục hồi của thị trường bất động sản có lẽ vẫn cần chờ đợi thêm một thời gian nữa.
KTSG: Trong bối cảnh hiện tại, đã xuất hiện những dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro. Nhu cầu căn hộ chung cư phân khúc bình dân cao trong khi nguồn cung mới ra thị trường chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Nhiều ý kiến cho rằng, khi các luật liên quan tới thị trường bất động sản với các quy định như ngân hàng được chuyển nhượng dự án bất động sản thế chấp hay người dân được vay mua nhà hình thành trong tương lai… chính thức có hiệu lực từ 1-8-2024, chúng ta càng cần cẩn trọng hơn với nguy cơ bong bóng bất động sản. Quan điểm của ông như thế nào?
– Những quy định như ngân hàng được chuyển nhượng dự án bất động sản thế chấp hay người dân được vay mua nhà hình thành trong tương lai… được xây dựng dựa trên các thông lệ của quốc tế. Để thực thi hiệu quả và giảm thiểu rủi ro, cần có các nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể và có cơ chế để giám sát, ngăn chặn kịp thời sai phạm.
Tuy nhiên, hiệu ứng tâm lý sau việc khơi thông hành lang pháp lý và kỳ vọng lợi nhuận là các yếu tố có thể tác động tới thị trường bất động sản. Ở những phân khúc đang “ấm dần”, nhiều khả năng giá cả sẽ bị đẩy lên cao và tình trạng đầu cơ quay trở lại. Tín dụng sẽ chảy vào các phân khúc trung cấp, cao cấp, nhu cầu thực không tăng mà các giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại. Trong kịch bản tốt nhất, thị trường bất động sản sẽ phục hồi như trước kia, tức là sự phục hồi bao gồm đầy rẫy yếu tố đầu cơ.
Đây là thời điểm mà chúng ta cần phải nắn dòng vốn trong lĩnh vực bất động sản vào những phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại 30-40 triệu đồng/mét vuông. Dù chúng ta đã có những chính sách tín dụng hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội hay khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại giá hợp lý nhưng nhìn chung vẫn chưa phát huy hiệu quả. Chúng ta phải xác định và khơi thông những nút thắt đang tồn tại.
Nhìn rộng ra, cần phải xem xét tái cấu trúc thị trường bất động sản, để thị trường này phát triển bền vững trong tương lai. Chẳng hạn, nguồn cung nhà ở xã hội hạn hẹp vì quỹ đất xây dựng nhà ở ngày càng hạn chế. Khi chủ đầu tư có đất, họ sẽ ưu tiên xây dựng nhà ở thương mại cao cấp để đạt được lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với đầu tư nhà ở xã hội. Bất cập của thị trường nằm ở điểm này.
Như vậy, cần điều chỉnh về mặt chính sách, đảm bảo lợi nhuận ở mức hợp lý, công bằng giữa doanh nghiệp đầu tư vào các phân khúc nhà ở khác nhau, có thể thông qua chính sách thuế. Ngoài ra, cũng cần định ra tiêu chuẩn phân loại các phân khúc chung cư, tránh tình trạng nhà ở thương mại bình thường tại vị trí đắc địa được gắn thêm mác cao cấp rồi bán với mức giá của phân khúc này.
Điều hướng dòng vốn trên thị trường bất động sản
KTSG: Việc thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều hơn vào dòng vốn tín dụng ngân hàng cũng là vấn đề cần được xem xét, điều chỉnh. Theo ông, giải pháp nào để khôi phục dòng vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản?
– Trên lý thuyết, ngân hàng thương mại cung ứng vốn ngắn hạn cho doanh nghiệp. Mỗi ngân hàng thương mại được sử dụng không quá 30% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Nếu thị trường bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, rủi ro xảy đến với cả doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại.
Vậy nên, chúng ta phải xây dựng được thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung minh bạch, an toàn, lành mạnh, trong đó, an toàn phải là yếu tố hàng đầu.
Tuy nhiên, mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp quá cao, có thể mất vốn trong khi lợi nhuận kỳ vọng không tương ứng. Điều này khiến tính hấp dẫn của trái phiếu doanh nghiệp thấp hơn các kênh đầu tư khác như ngân hàng (lợi nhuận thấp nhưng an toàn) hay cổ phiếu (lợi nhuận cao, rủi ro cao)… Chúng ta cần đưa trái phiếu doanh nghiệp trở lại với đặc tính vốn có của nó – một tài sản có thu nhập ổn định và an toàn.
Đầu tiên, cần có sự tham gia của các tổ chức đánh giá tín nhiệm độc lập, đánh giá mức độ rủi ro của các loại trái phiếu tương ứng với các đối tượng được phép đầu tư. Cùng với đó là sự giám sát, quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng, về độ tin cậy của các đánh giá tín nhiệm cũng như sự tuân thủ của các chủ thể tham gia vào quá trình phát hành, phân phối, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp.
Thứ hai, cần cho phép các công ty bảo hiểm và ngân hàng tham gia bảo lãnh, bảo hiểm cho các loại trái phiếu đã phát hành, tương tự cơ chế bảo hiểm tiền gửi tại các ngân hàng thương mại. Thậm chí, có thể xem xét việc Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tham gia vào thị trường bảo hiểm này. Có như vậy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới trở nên hấp dẫn và phổ biến với nhà đầu tư.
KTSG: Vậy làm thế nào để điều hướng dòng tín dụng hợp lý cho thị trường bất động sản, để đảm bảo cho sự phục hồi hợp lý của thị trường mà không làm tăng nguy cơ bong bóng bất động sản?
– Thứ nhất, phải xác định hệ số rủi ro cho từng phân khúc, thay vì chỉ xác lập một hệ số rủi ro cho bất động sản nói chung. Những phân khúc có nhu cầu thật thấp, nhu cầu đầu tư cao như bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, đất vườn, đất trồng cây lâu năm… phải chịu hệ số rủi ro cao hơn phân khúc chung cư thương mại giá hợp lý và nhà ở xã hội.
Giám sát hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cũng rất quan trọng. Chúng ta phải xây dựng được cơ chế làm sao để tránh tình trạng phía giám sát, kiểm toán có cùng lợi ích với bên bị giám sát, kiểm toán.
Như chúng ta đã thấy, các doanh nghiệp lớn thường thuê các công ty kiểm toán quốc tế kiểm toán để tăng uy tín cho báo cáo của họ. Thế nhưng, đa số các công ty kiểm toán vì lý do gì đó thường không phát hiện ra những vụ việc sai phạm nghiêm trọng dù đó là nghiệp vụ và vai trò của họ. Điều này đã dẫn đến thiệt hại cho các bên liên quan. Vì vậy, chúng ta cần có khung pháp lý chặt chẽ để kiểm soát hoạt động và trách nhiệm của các công ty kiểm toán trong thời gian tới.
Cuối cùng và quan trọng nhất, phải xác quyết tăng trưởng tín dụng không nên chạy theo chỉ tiêu, số lượng mà phải tập trung vào chất lượng. Dòng tín dụng chủ yếu chảy vào bất động sản vẫn tạo nên tăng trưởng kinh tế nhưng đó là tăng trưởng trồi sụt, tiềm ẩn rủi ro lớn. Bởi lẽ, nếu tín dụng chảy vào kênh đầu cơ bất động sản thì có thể sẽ hình thành bong bóng bất động sản và chúng ta buộc phải giải quyết hậu quả của bong bóng này ở những giai đoạn sau.
