Phát triển đô thị xa trung tâm: xu hướng và thách thức

(KTSG Online) – Báo cáo của các cơ quan chức năng cùng tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy các đại đô thị, với tiện ích và hạ tầng hiện đại được triển khai tại các quận, huyện xa trung tâm của Hà Nội, TPHCM sẽ là nguồn cung chủ yếu cho phân khúc bất động sản căn hộ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, cần có những chính sách hữu hiệu để hạn chế tình trạng khu đô thị bỏ hoang gây lãng phí quỹ đất, trong khi thị trường lại đang quá thiếu phân khúc chung cư bình dân đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Việc mở rộng đô thị của TPHCM và Hà Nội, cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển các dự án đại đô thị. Tuy nhiên, vấn đề thời gian cấp phép các dự án cũng như thủ tục phức tạp đối với các dự án bất động sản đang là một cản trở chính cho các chủ đầu tư trên thực tế.

• TPHCM lập 2 ban quản lý khu đô thị Thủ Thiêm và Tây Bắc
• Keppel Land và Khang Điền hợp tác phát triển khu đô thị bền vững tại TPHCM

Thêm sự lựa chọn từ các khu đô thị mới

Thời gian gần đây, khá nhiều người dân Hà Nội lựa chọn mua nhà và sinh sống ở những khu đô thị mới cách trung tâm của thủ đô khoảng 10-20km. Các khu đô thị mới thu hút được nhiều cư dân nội đô Hà Nội lựa chọn làm nơi sinh sống có thể kể đến như Vinhome Ocean Park, EcoPark, Vinhome Smart City...

Cung cấp thông tin tại một hội thảo được tổ chức gần đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết thời gian qua, hệ thống các đô thị Việt Nam phát triển nhanh chóng về số lượng, chất lượng và quy mô. Ước tính mỗi năm khu vực đô thị có thêm từ 1 đến 1,3 triệu dân.

Hiện nay, việc phát triển theo những đô thị có quy mô lớn và đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng của người dân là xu thế tất yếu. Mô hình đô thị mới đã xuất hiện trên thế giới từ lâu, nhằm tạo ra các khu vực định cư mới khi điều kiện của các đô thị cũ đã không còn đáp ứng được yêu cầu phát triển.

“Việc phát triển sẽ được mở rộng ra ngoài như những đô thị vệ tinh để có thêm không gian, theo đó công tác quy hoạch cũng sẽ được thực hiện chỉn chu, bài bản hơn, tập trung vào những khu đô thị mới có đầy đủ tiện ích. Nhìn từ kinh nghiệm quốc tế có thể thấy đã có nhiều quốc gia áp dụng cách làm này và Việt Nam cũng không phải ngoại lệ,” ông Hà nói.

Ông lấy ví dụ với thủ đô Hà Nội, đây hiện là thành phố đông dân thứ hai của cả nước (sau TP.HCM) với hơn 8,3 triệu dân, tốc độ gia tăng dân số cơ học hằng năm ở mức 1,4%/năm. Mật độ dân số trung bình hiện nay của Hà Nội cao gấp 8,2 lần so với mật độ dân số cả nước. Trong khi tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh, việc gia tăng dân số tại các quận lõi nội đô đang tạo ra sức ép lớn gây quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội… Chưa kể, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho giá nhà đất trong khu vực này tăng rất cao.

Do đó, ông Hà cho rằng việc nhanh chóng phát triển các đô thị vệ tinh, cùng với tạo lập các khu đô thị mới quy mô lớn đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội không chỉ mang lại lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế - xã hội mà còn góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị, tạo nên chất lượng cuộc sống tốt hơn nhiều cho người dân so với khu vực nội đô.

Thực tế, nhu cầu sống của tầng lớp cư dân mới ngày càng đòi hỏi cao hơn về chất lượng, bao gồm hệ sinh thái tiện ích phục vụ cho nhu cầu của các thành viên trong gia đình (trường học, bệnh viện, dịch vụ và giải trí, mua sắm), cho đến môi trường sống xanh, trong lành hơn, mật độ cư dân thưa thoáng, chất lượng dự án tốt hơn (với các thiết kế hiện đại và bền vững, tối ưu công năng). Do đó, các khu đô thị mới hiện nay đã phát triển cả thương mại - dịch vụ, văn phòng làm việc cùng nhiều tiện ích đồng bộ… ngày càng hoàn thiện hơn theo hướng đô thị dịch vụ một cách đầy đủ và đa dạng.

Nhận định về xu hướng, ông Hà Nói: “Hiện nay, tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt khoảng hơn 40%, trong khi ở các quốc gia xung quanh chúng ta, con số này ở mức 70 - 80%. Phát triển đô thị là xu hướng sẽ song hành với phát triển nhà ở,” ông Hà nhận định.

Cũng nói về việc phát triển các khu đô thị tại tọa đàm công bố “Báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng giai đoạn 2023 – 2025” được tổ chức mới đây, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nguyên Viện phó Viện Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng việc mở ra các đô thị mới vệ tinh là xu thế tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt.

Còn tại một cuộc hội thảo gần đây, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết nếu như trước đây, tiêu chuẩn hàng đầu về nhà ở được định vị là nhà mặt phố và ở trung tâm, thì ngày nay, xu hướng sống của tầng lớp cư dân hiện đại, nhất là các gia đình trẻ lại là các đại đô thị mới. Điều này xuất phát từ sự thay đổi về phương thức kiếm sống và phong cách sống của cư dân. Không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại.

Trong lúc đó, mật độ dân số trong khu vực lõi vẫn tiếp tục gia tăng, dẫn đến cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội không đáp ứng nổi cả về số lượng và chất lượng. Không gian sống cũng ngày càng bức bí, thiếu cây xanh, thiếu không gian công cộng, nơi vui chơi giải trí, rèn luyện sức khỏe… Trong khi đó, ông Doanh cho rằng tầng lớp cư dân mới, thường là những người trẻ tuổi, cuộc sống mưu sinh không còn gắn với việc buôn bán nhỏ nữa nên họ có sự lựa chọn mới về nhà ở, thường là không mấy thiết tha với khu vực lõi trung tâm đô thị. Một mặt, do giá nhà ở khu vực trung tâm rất đắt đỏ, nếu ở vị trí thuận lợi thì cần khoản tài chính rất lớn; còn nếu với khoản tài chính trung bình sẽ phải chấp nhận diện tích chật hẹp hoặc ở trong ngõ ngách rất bất tiện... đây mới là lý do chính khiến các gia đình trẻ chọn nơi ở tại các khu đô thị mới, nhất là các đại đô thị.

Các đại đô thị với quy mô lớn nên tích hợp đầy đủ các tiện ích từ chăm sóc sức khỏe đến mua sắm, y tế, vui chơi giải trí, luyện tập thể thao… do đó giúp cư dân giảm được thời gian đi lại, nhất là trong công việc nội trợ và chăm sóc sức khỏe bản thân.

Tuy nhiên, đô thị mới theo ông Thành phải đáp ứng được những nhu cầu mới của cư dân. Cuộc khủng hoảng sức khỏe toàn cầu khiến cho nhu cầu sống khỏe và gần gũi thiên nhiên trở thành vấn đề cấp bách hơn. Quãng thời gian phải làm việc ở nhà sau Covid-19 khiến nhiều người thay đổi cách lựa chọn nơi ở. Lúc này, khách hàng có xu hướng tìm đến những sản phẩm bất động sản ở các khu đô thị mới bao quanh nội đô, đầy đủ tiện ích, thiết kế hiện đại… Giai đoạn này, rất nhiều người đã có hành vi tiêu dùng hiện đại, khi không còn là chi bao nhiêu cho một căn hộ, mà còn phụ thuộc vào sản phẩm bất động sản có gắn liền với dịch vụ “xanh” không... Vì vậy, nền tảng đô thị để đáp ứng nhu cầu và xu hướng mới trên là điều cực kỳ quan trọng.

Sau một kỷ nguyên của những khu đô thị không có quy định về mật độ cây xanh, giờ các chủ đầu tư nhận thức được rằng nếu họ không dành mức đầu tư thỏa đáng cho môi trường thì sớm muộn sẽ không bán được hàng.

Thêm nữa, ông Thành cho rằng đang có xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô. Tầng lớp trung lưu trẻ đang là thế hệ tạo nên những chuẩn mới và cảm hứng mới cho thị trường bất động sản. Đây là điều mà các nhà phát triển bất động sản, cũng như những nhà đầu tư dài hạn cần xác định để tiên lượng tương lai.

Tầng lớp trung lưu trẻ có xu hướng tận hưởng cuộc sống ngay tức thời so với thế hệ trước đó. Họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho chất lượng sống, từ ăn, uống, giải trí, thể thao, tiện ích,… và sẵn sàng chi phần lớn thu nhập cho chất lượng sống hiện tại. Thời gian vừa qua, tầng lớp trung lưu trẻ dẫn dắt xu hướng mua chung cư ở những khu đô thị mới… Đây cũng là nhóm lao động khá tự do, tự chủ, nhất là xu hướng làm việc trực tuyến… Tầng lớp trung lưu trẻ cởi mở với những trải nghiệm sống mới, lựa chọn một không gian sống với họ không chỉ là một nơi để ở đơn thuần mà còn là tiện ích giải trí, không gian để đảm bảo sống gần gũi, thân thiện với môi trường...

Giảm thiểu tình trạng hoang hóa khu đô thị

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, có 2 yếu tố quan trọng góp phần quyết định sự thành công và khả năng thu hút cư dân của một khu đô thị mới. Thứ nhất là vị trí của dự án cùng yếu tố hạ tầng thuận lợi giúp cư dân khu đô thị kết nối tốt với các khu vực khác, giải quyết tâm lý ngại đi xa bằng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt.

Thứ hai, cách thức triển khai dự án của các chủ đầu tư thể hiện thông qua năng lực tài chính, kinh nghiệm và chuyên môn phát triển khu đô thị, năng lực làm đầy cư dân về sống với tốc độ nhanh nhất. Quan sát thực tế có thể thấy, như Đông Anh hay Mê Linh là những địa bàn vừa gần đô thị trung tâm, vừa gần kề một số khu công nghiệp nên có nhu cầu lớn; điều kiện kinh tế, hạ tầng tương đối phát triển, nhưng hàng chục năm nay tỉ lệ lấp đầy của các dự án khu vực này vẫn chưa thực sự tốt.

Trong khi đó, một số đô thị mới như Vinhomes Riverside, Vinhomes Ocean Park, Ecopark… ở phía Đông Hà Nội - khu vực quận Long Biên, huyện Gia Lâm, mở rộng sang Hưng Yên; hay Vinhomes Smart City ở phía Tây có sức hút mạnh hơn nhiều so với những đô thị mới ở các khu vực khác, do hình thành cộng đồng cư dân tấp nập, văn minh và hiện đại. Điều này cho thấy, cách làm của chủ đầu tư đóng vai trò rất quan trọng để thu hút người dân đến ở tại các đô thị mới.

“Về phía doanh nghiệp, trước khi phát triển các khu đô thị mới thuộc phân khúc trung - cao cấp, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và những gì đã cam kết với khách hàng,” ông Hà nói.

Sở dĩ ông Hà nói như trên vì quanh Hà Nội đã xuất hiện khá nhiều khu đô thị bỏ hoang hoặc thưa thớt bóng người ở. Ví dụ như khu đô thị Sudico - Nam An Khánh (huyện Hoài Đức - Hà Nội) dù đã nhiều năm triển khai xây dựng nhưng diện mạo một khu đô thị hoàn chỉnh vẫn chưa hoàn thiện. Khu đô thị vẫn còn cảnh nhiều ngôi biệt thự bỏ hoang hơn chục năm cỏ mọc um tùm.

Cũng cùng huyện Hoài Đức, khu đô thị Bắc An Khánh Splendora vẫn còn dở dang, còn nhiều đất hoang sau hơn một thập kỷ xây dựng gây lãng phí.

Ngoài ra, Hà Nội còn nhiều dự án đô thị hoành tráng ở cửa ngõ như Vườn Cam, Dương Nội, Mê Linh, Thịnh Liệt, Thiên đường Bảo Sơn... được xây dựng dở dang hoặc đã xong phần thô nhưng đều phải chung cảnh ngộ dân cư ở thưa thớt hoặc bị bỏ hoang ít nhất đã chục năm qua.

Việc nhiều khu đô thị bỏ hoang tồn tại trong bối cảnh nhiều người dân có nhu cầu mua sản phẩm nhà ở bình dân chưa được đáp ứng là một bất cập lớn. Cung  cấp thông tin cho báo chí về tình trạng này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng khi các khu đô thị bỏ hoang tồn tại ngày càng nhiều thì hệ luỵ đầu tiên chính là lãng phí tài nguyên đất. Sau đó là làm hỏng diện mạo đô thị...

Để xử lý tình trạng trên, ông Võ cho rằng cần phải đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần phải có trách nhiệm trong việc hoàn chỉnh hạ tầng dự án, đảm bảo đủ điều kiện để hình thành cộng đồng dân cư, không gian sống đảm bảo chất lượng. Tránh tình trạng chỉ đầu cơ, "bán lúa non" thu lợi còn "bỏ quên" trách nhiệm kiến tạo hạ tầng, không gian sống.

Nhìn nhận vấn đề trên, các chuyên gia cho rằng, các dự án bất động sản bỏ hoang hiện nay là hệ quả của việc thiếu chính sách cũng như trình tự cụ thể về lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, do chưa có hướng dẫn trường hợp nào thì đấu thầu, trường hợp được chọn chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư không đủ tiềm lực, thực hiện dự án nửa chừng.

Bên cạnh đó, mặc dù đã có giám sát, có kết luận rõ ràng đối với các dự án chậm triển khai nhưng việc thu hồi vẫn khó khăn - vì không có cơ chế, chính sách cụ thể để đền bù những hạng mục mà chủ đầu tư, doanh nghiệp đầu tư.

Theo các chuyên gia, để hạn chế đến mức thấp nhất những vi phạm về đất đai, cơ quan chức năng cần phải chỉ đạo thực hiện tốt công tác hậu kiểm việc thực hiện kết luận thanh tra và tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành, địa phương để theo dõi, báo cáo về tiến độ, vi phạm, hướng giải quyết của các dự án có sử dụng đất.

Đặc biệt, cần đôn đốc các nhà đầu tư thực hiện cam kết triển khai dự án đúng tiến độ và có kế hoạch, lộ trình để khắc phục các vi phạm.