(KTSG Online) – Hàng tồn kho, với các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), không chỉ là những sản phẩm chờ bán, mà bao gồm áp lực thanh khoản và thu xếp trả các khoản nợ tới hạn, trong trường hợp nền kinh tế và thị trường không phục hồi đúng dự kiến.
- Các ông lớn bất động sản làm ăn ra sao trong quí 3-2025?
- Doanh nghiệp môi giới cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản
Thị trường bất động sản qua "bức tranh" hàng tồn kho
Số lượng sản phẩm bất động sản (BĐS) tồn kho tại các dự án là khoảng 26.717 trong quí 3-2025, theo báo cáo thống kê của các địa phương gửi tới Bộ Xây dựng. Trong đó, sản phẩm chung cư tồn kho 6.323 căn - tăng 137% so với quí 2-2025, sản phẩm nhà ở riêng lẻ tồn kho 12.327 căn – tăng 19%, sản phẩm đất nền tồn kho 8.067 nền - giảm 31,2%.
Còn dữ liệu từ VietstockFinance cho biết, tổng lượng hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp BĐS, hiện niêm yết trên sàn HOSE, HNX và UpCom, đạt gần 499.000 tỉ đồng tính đến cuối tháng 9-2025, tăng hơn 26% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, tổng giá trị tồn kho của Vinhomes và Novaland chiếm 57% tổng giá trị tồn kho của các doanh nghiệp BĐS niêm yết, tương ứng gần 278.000 tỉ đồng - tăng 38% so với đầu năm 2025.
Việc giá trị tồn kho BĐS quí 3-2025 tăng nhẹ so với quí 2-2025 phần nào thể hiện chiến lược “ôm hàng chờ thời” của các nhà phát triển bất động sản lớn. Chẳng hạn Vinhomes báo doanh số chưa ghi nhận đến cuối tháng 9-2025 đạt 223.937 tỉ đồng, tăng 93% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh lượng hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao.
Nhưng mặc khác, xu hướng này phản ánh năng lực hấp thụ của thị trường chưa tốt, do giá bán duy trì ở mức cao. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, giá bán căn hộ tại các dự án như Lancaster Legacy, Heritage West Lake, Vinhomes Global Gate dao động trong khoảng 120-140 triệu đồng/m2.
Tại thị trường TPHCM, giá bán sơ cấp trung bình của sản phẩm căn hộ chung cư khoảng 91 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều dự án ở khu vực trung tâm lên tới khoảng 120-150 triệu đồng/m2.
Theo Bộ Xây dựng, tình trạng nguồn cung hạn chế tại nhiều khu vực thuộc TPHCM, trong khi hạ tầng giao thông được cải thiện, đặc biệt là tuyến metro số 1, Vành đai 3 và cầu Thủ Thiêm 4... đang đẩy giá BĐS quanh các trục kết nối lên cao.
Trong bối cảnh trên, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng thương mại đã đưa ra gói cho vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 5,5%/năm. Thậm chí, miễn lãi và ân hạn nợ gốc tới 5 năm.
Tuy nhiên, số lượng giao dịch thực tế quí 3-2025 vẫn giảm so với quí liền trước, theo thống kê của Bộ Xây dựng. Cụ thể, có khoảng 136.680 giao dịch thành công trong quí 3-2025, thấp hơn lần lượt 13% và 3% so với quý 2-2025 và cùng kỳ năm 2024.
Trong đó, sản phẩm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ghi nhận hơn 32.100 giao dịch thành công, thấp hơn lần lượt 6,9% và 16,4% so với quý 2-2025 và cùng kỳ năm 2024. Sản phẩm đất nền ghi nhận hơn 104.500 giao dịch thành công, thấp hơn 14,7% so với quí 2-2025.
Từ góc nhìn chuyên gia, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, đánh giá mặt bằng giá hiện nay, khiến người mua ở thực "gần như không còn cơ hội tiếp cận thị trường". Thay vào đó, phần lớn giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ.
"Khi người mua ở thực không thể tham gia, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư với nhau, dễ hình thành bong bóng giá", ông Kiệt phân tích.
Cũng theo chuyên gia này, giá sản phẩm BĐS tăng nhanh, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm, là tín hiệu cần quan tâm. Chẳng hạn, tại thị trường TPHCM, dữ liệu của CBRE cho thấy giá bán neo cao khiến tốc độ tiêu thụ căn hộ chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 68% trong quí 3-2025, giảm so với mức 90% của quí liền trước.
“Một thị trường bất động sản khỏe mạnh phải đảm bảo cân đối giữa giá bán, thu nhập và khả năng hấp thụ”, ông Kiệt lưu ý.
Tương lai thị trường phụ thuộc vào mặt bằng lãi suất và khung pháp lý
Hàng tồn kho trong cơ cấu tài sản của doanh nghiệp BĐS là “con dao hai lưỡi”. Nếu thị trường diễn biến tích cực, với thanh khoản tốt, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu đột biến từ việc mở bán và bàn giao sản phẩm. Ngược lại, hàng tồn kho sẽ thành gánh nặng, gây phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp, nếu thị trường diễn biến tiêu cực.
Hơn nữa, không ít ngân hàng đang tiến hành rao bán, đấu giá hàng tồn kho BĐS những ngày cuối năm 2025. Chẳng hạn, Agribank chi nhánh 9 thông báo đấu giá ba bất động sản tại TPHCM, với tổng giá khởi điểm là 220 tỉ đồng. Đồng thời, rao bán 17 quyền sử dụng đất tại xã Minh Thạnh, với diện tích hơn 132ha và trị giá gần 690 tỉ đồng.
Ngân hàng này cũng rao bán hai khoản nợ liên quan Tập đoàn FLC, với tài sản bảo đảm là BĐS, có tổng giá khởi điểm là hơn 200 tỉ đồng.
Tương tự, BIDV chi nhánh Hóc Môn cũng đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại phường Trung Mỹ Tây (TPHCM), với giá khởi điểm gần 149 tỉ đồng.
Trước bối cảnh trên, các chuyên gia nhận định, mặt bằng lãi suất là yếu tố mang tính quyết định với xu hướng phục hồi của thị trường BĐS Việt Nam và hoạt động tái cấu trúc của doanh nghiệp.
TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV, đánh giá diễn biến lãi suất đã tác động trực tiếp đến hành vi người mua, sức hấp thụ của thị trường và hiệu quả vận hành của doanh nghiệp BĐS giai đoạn 2023-2025. Cụ thể, khi mặt bằng lãi suất giảm dần từ mức cao của năm 2022, thị trường BĐS lập tức ghi nhận sự cải thiện, với mức độ quan tâm tăng trở lại, lượng giao dịch phục hồi và giá bán nhích lên theo quỹ đạo ổn định hơn.
Với bối cảnh hiện tại, ông Lực kỳ vọng suất thấp sẽ góp phần khơi thông nhu cầu ở thực - lực kéo quan trọng nhất thị trường hiện nay. Theo đó, trong bối cảnh thu nhập tăng chậm và giá nhà leo thang mạnh, lãi suất thấp trở thành “van hỗ trợ” để người dân có thể tiếp cận tín dụng và mạnh dạn hơn trong quyết định xuống tiền, hướng tới gia tăng thanh khoản toàn thị trường.
Với doanh nghiệp BĐS, mặt bằng lãi suất thấp giúp họ có dư địa tái cấu trúc danh mục, điều chỉnh giá bán, mở rộng nguồn vốn và triển khai các dự án đang dở dang.
“Đây là lý do nhiều doanh nghiệp niêm yết báo lãi trở lại từ cuối 2024 và đầu 2025”, ông Lực lưu ý.
Bên cạnh yếu tố lãi suất, yếu tố pháp lý nhận được sự quan tâm đặc biệt từ các nhà phát triển BĐS, nhà đầu tư và người dân, nhất là khi Chính phủ vừa trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết mở rộng áp dụng chính sách đặc thù, nhằm gỡ khó cho các dự án đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TPHCM, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa (Nghị quyết 170).
Ngoài ra, Quốc hội cũng xem xét thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Với các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất… giúp doanh nghiệp giảm bớt chi phí.
Thực tế cho thấy, ngoài Vinhomes thể hiện sự tích cực về vòng quay vốn, cùng tính thanh khoản cao - thể hiện qua doanh số bán hàng cao hơn gần hai lần so với lượng hàng tồn kho, thì các doanh nghiệp khác đều chưa thể hiện được điều này.
Chẳng hạn, tại Novaland, giá trị hàng tồn kho được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá 61.726 tỉ đồng - chiếm phần lớn tổng giá trị tổng nợ vay tính tới ngày 30-9-2025.
Hơn nữa, hơn 95% giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp, tương ứng 145.239 tỉ đồng, là quỹ đất và dự án đang xây dựng. Còn lại là BĐS đã hoàn thiện chờ bàn giao.
Tương tự, Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) ghi nhận 14.635 tỉ đồng giá trị tồn kho tính tới cuối tháng 9-2025, chủ yếu là BĐS dở dang với 10.249,6 tỉ đồng, trong khi BĐS thành phẩm và hàng hóa BĐS lần lượt ở mức 3.809 tỉ đồng và 570 tỉ đồng.
