Rủi ro về vốn tiếp tục tăng cao với doanh nghiệp bất động sản

(KTSG Online) - Những dự báo về khó khăn tín dụng trong ngắn hạn có thể tiếp tục khiến các chủ đầu tư bất động sản bị hạn chế về nguồn vốn vay, và nguồn vốn trả trước từ người mua nhà cũng bị ảnh hưởng. Với quy mô và chất lượng nợ tương đối xấu như hiện nay, doanh nghiệp bất động sản sẽ khó huy động được nguồn tái cấp vốn để triển khai thực hiện dự án. Họ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài có tính rủi ro cao hơn.

• Bất động sản: Cú vấp với "Ba lằn ranh đỏ" của Trung Quốc và bài học cho Việt Nam
• Bất động sản 'đi dây thăng bằng' giữa khó khăn tài chính, thanh khoản

Quy mô nợ đang "phình to"

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản gần 800.000 tỉ đồng, gấp gần 2 lần so với cuối năm 2016. Nếu tính cả 419.000 tỉ đồng dư nợ trái phiếu (theo thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội đến ngày 25-12-2022) thì tổng dư nợ vay bất động sản hơn 1,2 triệu tỉ đồng.

Nếu tính riêng cho các doanh nghiệp niêm yết số nợ phải trả của nhóm này lên đến 680.000 tỉ đồng, tương đương với 61% tổng tài sản. Theo thống kê từ báo cáo tài chính, các doanh nghiệp có dư nợ vay lớn nhất tính đến cuối năm 2022  gồm Novaland nợ xấp xỉ 64.580 tỉ đồng (68% nợ trái phiếu ), Vinhomes nợ gần 36.180 tỉ đồng (hơn 27% nợ trái phiếu), Becamex IDC nợ gần 15.890 tỉ đồng (64% nợ trái phiếu), Tập đoàn Bamboo Capital  nợ 14.935 tỉ đồng (hơn 50% nợ trái phiếu)…

Trong những năm qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính và tín dụng khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ. Doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế để bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính.

Tuy vậy, việc đẩy mạnh huy đọng vốn qua kênh trái phiếu trong thời gian trước không chỉ đẩy quy mô nợ tăng cao mà chất lượng nợ của nhóm bất động sản cũng giảm xuống đáng kể. Điều này càng thể hiện rõ trong bối cảnh áp lực tất toán trái phiếu đến dồn dập như hiện nay.

Báo cáo của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản năm 2022 thấp hơn 80% so với năm trước do các yếu tố vĩ mô bất lợi. Nhóm bất động sản đứng thứ hai về giá trị phát hành trong năm 2022 với 51.979 tỉ đồng, tương đương 20,4% tổng giá trị phát hành.

Theo VBMA, kỳ hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bình quân là 3,05 năm, lãi suất phát hành bình quân là 10,04%/năm. Bên cạnh đó, khoảng 38% trái phiếu bất động sản phát hành năm 2022 không có bảo đảm hoặc chỉ được bảo đảm bằng cổ phiếu (tỷ lệ này tăng từ 29% vào năm 2021 mặc dù cổ phiếu BĐS biến động giá không thuận lợi để trở thành tài sản thế chấp).

Hầu hết các tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản năm 2022 là công ty chưa niêm yết, chiếm 71,6%. Do đó, nhiều đơn vị cũng nhận định tỷ lệ nợ trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết rất đáng báo động. Bởi nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức 8,1 lần đối với các doanh nghiệp chưa niêm yết, trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.

Trong thời gian tiếp theo, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp. Nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi trái phiếu lấy sản phẩm chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong thời gian ngắn. Bởi lẽ, các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác đối với nợ vay ngân hàng hay các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh...

Tại báo cáo “Triển vọng thị trường vốn 2023” FiinRatings cũng nhận định, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm và còn tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn. Dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.

Rủi ro về tái cấp vốn tăng cao

Kể từ khi chính phủ kiểm soát chặt chẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau sự kiện vi phạm ở một số doanh nghiệp, dòng vốn của nhiều chủ đầu tư ngay lập tức bị chặn đứng. Thị trường bao trùm tâm lý lo ngại và thanh khoản kẹt cứng vào hai tháng cuối năm 2022.

Trong vòng hai năm tới, gánh nặng đáo hạn trái phiếu của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỉ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.

Dự báo về triển vọng ngành bất động sản trong năm nay, FiinRatings cho rằng tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm. Ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023.

Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Đồng thời, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ. Các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.

Nhìn chung, các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp. Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này. Thậm chí, có trường hợp phải thay đổi kế hoạch, bán lại căn nhà vừa mua gấp vì nỗi lo gánh nợ.

Mới đây, Savills Việt Nam đã thực hiện khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, khách cần hỗ trợ từ ngân hàng 50-80% trên tổng giá trị căn hộ.

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM, nhiều khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ.

“Dù doanh nghiệp đã có những giải pháp tình thế để huy động vốn như giảm giá, chiết khấu lớn. Tuy vậy nhưng chính sách này gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính. Trong khi đó, bất động sản là tài sản có giá trị lớn và phần lớn người mua nhà với nhu cầu ở thực đều cần sự hỗ trợ từ tín dụng”, bà Khánh Trang nhận định.

Trong ngắn hạn, tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản dự báo sẽ tiếp tục. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn.

Từ cung cầu thị trường cũng cho thấy diễn biến không mấy tích cực giao dịch giảm mạnh từ cuối năm ngoái với giá bán trung bình tăng cao. Theo thông tin từ chuyên gia Savills, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá 5-10 tỉ đồng mỗi căn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.