Sau chuyển nhượng, đất hết hạn sử dụng thuộc về ai?

(KTSG) - Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Trung ương Đảng xác định rõ nhiệm vụ phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều quy định thể chế hóa vấn đề này, trong đó có quy định về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp. Dù vậy, vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp sau chuyển nhượng vẫn chưa được giải quyết một cách dứt khoát.

• Chuyển dịch đất nông nghiệp để sản xuất lớn sao cho hiệu quả?
• Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất nguyên liệu thức ăn chăn nuôi

Từ hơn mười năm trước

Ngày trước, đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thời hạn sử dụng là 20 năm. Khi thời hạn này lần lượt kết thúc ở thời điểm chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai vào năm 2013, Quốc hội đã quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất thay vì tiến hành điều phối lại đất đai. Đồng thời, Luật Đất đai 2013 điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này là 50 năm và người sử dụng đất tiếp tục được sử dụng cho các chu kỳ tiếp theo mà không cần phải làm thủ tục gia hạn khi thời hạn sử dụng đất đã hết.

Luật Đất đai 2013 cũng quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác, và đương nhiên chỉ được chuyển nhượng đối với khoảng thời gian còn lại trong tổng 50 năm nói trên.

Để “chắc chắn”, nhiều người sau khi nhận chuyển nhượng đã xin chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Đương nhiên, họ phải nộp ngân sách một khoản tiền bổ sung cho việc chuyển mục đích đó. Nhưng bù lại, đất sau chuyển mục đích được sử dụng ổn định lâu dài, và hoàn toàn thuộc về người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp còn lại, nhiều ý kiến trái chiều, và thậm chí là dự liệu tranh chấp xảy ra khi xác định quyền sử dụng đất sau khi hết thời hạn sử dụng, cũng như hết thời hạn chuyển quyền sử dụng đất. Như vừa đề cập, theo quy định, thời hạn sử dụng đất sẽ mặc nhiên được gia hạn sau khi hết thời hạn sử dụng. Vấn đề quan trọng là, bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục được sử dụng đất đó? Cho đến thời điểm này, người sử dụng đất vẫn chưa thể tìm được câu trả lời dứt khoát.

Sau một năm nữa

Mặc dù đã bổ sung quy định về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1-1-2025) vẫn chưa xác định rõ chủ thể có quyền sử dụng đất sau khi đất nhận chuyển nhượng được gia hạn thời hạn sử dụng.

Việc tìm kiếm phương án xử lý hoàn hảo cho tình huống này là một thách thức lớn. Dù vậy, nếu quy định pháp luật tiếp tục bỏ ngỏ thì khi chu kỳ sử dụng đất nông nghiệp đã hết trong thời gian tới, nguy cơ xung đột và tranh chấp phát sinh nhưng không có cơ sở pháp lý để giải quyết sẽ xuất hiện.

Cụ thể, quy định tại điều 174 chỉ khẳng định rằng, trong trường hợp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp mà hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn đã quy định mà không cần phải làm thủ tục gia hạn. Nội dung quy định này chưa tuyên bố một cách chính thức “ai” là người tiếp tục được sử dụng đất trong khoảng thời gian được sử dụng đất tiếp theo đó.

Như các cuộc thảo luận trước đây, sẽ không phù hợp với mạch tư duy pháp lý chung, đặc biệt là các quy định về gia hạn quyền sử dụng đất cũng như quyền lợi của các chủ thể đã xin chuyển mục đích sử dụng đất để thay đổi thời hạn sử dụng đất, nếu cho rằng đất thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng. Ngược lai, nếu cho rằng người nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng đất thì quy định về điều kiện ràng buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên thừa thãi và vô nghĩa.

Cụ thể, cả Luật Đất đai 2013 và 2024 đều khẳng định, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời hạn sử dụng còn lại, là khoảng thời hạn họ có quyền để chuyển quyền sử dụng đất đó. Điều đó cũng có nghĩa, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất trong khoảng thời hạn còn lại, và quan trọng hơn là, về mặt logic họ chỉ phải thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho khoảng thời gian sử dụng còn lại mà họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thôi. Giả dụ, nếu người sử dụng đất được giao đất vào năm 1993, thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 sau đó là 50 năm tính từ năm 2013. Năm 2023, họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thời hạn sử dụng đất còn lại được chuyển nhượng là 40 năm và giá trị hợp đồng lúc này được tính trên giá trị quyền sử dụng cho 40 năm sử dụng còn lại đó. Thời hạn sử dụng đất kết thúc (và được gia hạn) vào năm 2063.

Trong trường hợp đó, nếu cho rằng, người nhận chuyển nhượng được quyền tiếp tục sử dụng đất khi thời hạn sử dụng cũng là thời hạn nhận chuyển nhượng đã hết thì hóa ra họ nghiễm nhiên trở thành “ngư ông đắc lợi”, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng thiệt và Nhà nước cũng thiệt. Trong mối tương quan về quyền và nghĩa vụ, so với trường hợp người sử dụng chọn phương án xin chuyển mục đích sử dụng đất và thay đổi thời hạn sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất mới, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này mặc nhiên hưởng quyền và lợi ích dù… án binh bất động. Trong khi, về hậu quả pháp lý, người sử dụng đất trong cả trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài hay có thời hạn cũng đều phải có nghĩa vụ chuyển trả đất cho Nhà nước nếu Nhà nước có nhu cầu và quyết định thu hồi đất.

Điều đó cho thấy, việc tìm kiếm phương án xử lý hoàn hảo cho tình huống này là một thách thức lớn. Dù vậy, nếu quy định pháp luật tiếp tục bỏ ngỏ thì khi chu kỳ sử dụng đất nông nghiệp đã hết trong thời gian tới, nguy cơ xung đột và tranh chấp phát sinh nhưng không có cơ sở pháp lý để giải quyết sẽ xuất hiện. Tình huống đó còn nguy hiểm hơn nhiều cho hoạt động quản lý nhà nước lẫn quá trình đưa đất đai vận hành vào nền kinh tế.