Thách thức với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

(KTSG) - Khung pháp lý về giao dịch bất động sản và thị trường bất động sản được định hình bởi bốn luật quan trọng gồm Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trừ Bộ luật Dân sự, ba luật còn lại vừa được sửa đổi, bổ sung trong năm 2023 và 2024, cùng có hiệu lực từ đầu năm 2025, với nhiều điểm mới so với quy định hiện hành. Điều này chắc chắn không tránh khỏi những tác động đa chiều đến các thành tố của thị trường bất động sản, trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

• Trình 2 phương án về thu hồi đất để làm nhà ở thương mại
• Nghiên cứu cơ chế làm nhà ở thương mại giá thấp để thu hút nhà đầu tư

Xét về mặt cơ hội, hướng tới mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch(1), Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 mở rộng các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư như tiền trả chậm, trả dần của khách hàng… Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng có nhiều thách thức phải đối mặt.

Cơ hội có đất để thực hiện dự án bị thu hẹp

Giai đoạn hiện nay, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhiều cách thức tiếp cận đất đai như giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với các dự án nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Luật Đất đai mới vẫn cho phép chủ đầu tư tiếp cận đất đai thông qua giao đất có thu tiền sử dụng đất. Việc bố trí diện tích đất để phát triển nhà ở, theo Luật Nhà ở mới, phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vấn đề ở đây là, quỹ đất nào được dùng cho việc giao đất có thu tiền nói trên?

Nhà nước sẽ lấy đất từ các nguồn quỹ đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đất đã giao cho cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý để thực hiện việc chuyển giao đất cho chủ đầu tư.

Nếu được Nhà nước giao đất dù là từ quỹ đất do cơ quan tổ chức của Nhà nước đang quản lý (vốn còn rất ít) thì cũng phải cạnh tranh trong tiếp cận đất đai do phải thực hiện giao đất thông qua đấu giá. Còn nếu chủ động nhận chuyển nhượng đất thì chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở, không được nhận loại đất khác. Việc siết chặt các yếu tố đầu vào của nguồn cung về nhà ở thương mại có khả năng tác động đến thị trường.

Theo Báo cáo số 15/BC-BTNMT, tính đến năm 2020, đất đã giao sử dụng chiếm 81,04% và đất giao quản lý chiếm 18,96% tổng diện tích tự nhiên (trong đó, xã phường chiếm 14,93% còn tổ chức phát triển quỹ đất chỉ nắm giữ 0,03% tổng diện tích đất tự nhiên)(2). Đất giao quản lý có thể là đất công cộng, đất chưa sử dụng, đất công ích và đất do Nhà nước thu hồi giao cho tổ chức phát triển quỹ đất; trong đó bao gồm cả quỹ đất hình thành từ nguồn thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, trong các trường hợp hay còn gọi là lý do Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng lại không có đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, chỉ có đất cho nhà ở xã hội. Như vậy, đất cho dự án nhà ở thương mại nếu trông chờ vào quỹ đất đã giải phóng mặt bằng là không thể, chỉ có thể trông đợi từ quỹ đất không cần giải phóng mặt bằng nhưng tỷ lệ đất này hiện nay rất thấp.

Luật Đất đai mới cũng cho phép chủ đầu tư lựa chọn cơ chế dịch chuyển đất đai tự nguyện để có đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhưng chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đối với loại đất ở.

Có thể thấy, cơ hội để có đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang bị thu hẹp lại. Nếu được Nhà nước giao đất dù là từ quỹ đất do cơ quan tổ chức của Nhà nước đang quản lý (vốn còn rất ít) thì cũng phải cạnh tranh trong tiếp cận đất đai do phải thực hiện giao đất thông qua đấu giá. Còn nếu chủ động nhận chuyển nhượng đất thì chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở, không được nhận loại đất khác. Việc siết chặt các yếu tố đầu vào của nguồn cung về nhà ở thương mại có khả năng tác động đến thị trường, bởi cung và cầu là thành tố quan trọng của thị trường bất động sản.

Chủ đầu tư phải có nhiều vốn sở hữu hơn

Thứ hai, phần vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư được quy định chặt chẽ hơn. Pháp luật hiện hành chỉ quy định điều kiện về vốn chủ sở hữu bằng cách đưa ra tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư trên tổng vốn đầu tư dự án. Đây là quy định nhằm đảm bảo chủ đầu tư phải có thực lực về tài chính, tránh tình trạng “tay không bắt giặc”, chỉ huy động vốn.

Cụ thể, quy mô dự án dưới 20 héc ta thì vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư thực hiện cùng lúc nhiều dự án có quy mô sử dụng đất và mức đầu tư tương đương thì chỉ với phần vốn chủ sở hữu đó nhưng được dùng để chứng minh cho tất cả các dự án. Luật Kinh doanh bất động sản mới đã yêu cầu trong trường hợp trên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải bảo đảm cho từng dự án.

Do vậy, về lý thuyết, luật mới đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tài chính cao hơn nếu thực hiện cùng lúc nhiều dự án như hiện nay. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc rất nhiều vào cơ chế kiểm soát trên thực tế.

Chỉ được nhận đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi dự án đã được nghiệm thu phần móng

Thứ ba, về việc huy động vốn. Đặt cọc vốn dĩ là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và đã được sử dụng phổ biến đối với các giao dịch mua bán nhà đất. Quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự hoàn toàn không đòi hỏi các bên khi ký hợp đồng đặt cọc thì đối tượng của hợp đồng sẽ giao kết hoặc thực hiện sau này phải đủ điều kiện lưu thông ở thời điểm ký hợp đồng đặt cọc.

Với hành lang pháp lý hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có thể sử dụng hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà chưa đủ điều kiện mở bán. Biện pháp bảo đảm này đã được sử dụng như một hình thức huy động ứng trước tiền của khách hàng ngay từ giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản mới và Luật Nhà ở mới đã siết chặt hơn đối với giao dịch đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc(3). Nếu đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà ở đó phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nghĩa là đã nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng(4). Bên cạnh đó, việc huy động vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn và bên góp được ưu tiên đặt cọc, ưu tiên đăng ký, mua khi dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng sẽ không được công nhận khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực(5).

(1) Tờ trình số 67/TTr-BXD Dự án Luật Kinh doanh bất động sản ngày 26-12-2022 của Bộ Xây dựng
(2) Báo cáo số 15/BC-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 26-9-2022 Báo cáo đánh giá tình hình thi hành Luật đất đai 2013 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai
(3) Khoản 4 điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
(4) Khoản 5 điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
(5) Khoản 2 điều 116 Luật Nhà ở năm 2023