Thấy gì từ việc tranh chấp mặt bằng Highlands Coffee ở TP.HCM?
Bình Nguyên
(TBKTSG Online) - Vụ tranh chấp mặt bằng đang kinh doanh của chuỗi Highlands Coffee ở quận 5 đã diễn ra gay gắt thời gian qua, có lúc gây ra xô xát khiến cơ quan công an phải vào cuộc. Đây là bài học cho các bên liên quan trong việc soạn thảo hợp đồng và ứng xử với nhau khi có tranh chấp.
Tranh cãi về giá trị hợp đồng
 |
| Quán Highlands Coffee ở Nguyễn Tri Phương, Q5, bị phía cho thuê cưỡng chế đòi mặt bằng. Ảnh: D.A |
Ngày 2/3 vừa qua, tại cửa hàng Highlands Coffee nằm ở tầng trệt khu thương mại Lakai 98-126 Nguyễn Tri Phương, Quận 5, TPHCM đã xảy ra một vụ xô xát khiến cơ quan công an phải vào cuộc.
Hai bên liên quan đến vụ xô xát là Công ty TNHH Tân Thịnh An, bên cho thuê mặt bằng, và Công ty CP Dịch vụ Cà phê Cao Nguyên, chủ sở hữu thương hiệu Highlands Coffee, bên thuê.
Theo tìm hiểu thực tế, Công ty TNHH Tân Thịnh An cho rằng, Highlands Coffee đã vi phạm hợp đồng. Tại hợp đồng thuê mặt bằng giữa 2 bên có điều khoản, Tân Thịnh An có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nhưng phải bồi thường 8% giá trị Hợp đồng còn lại cũng như hoàn trả tiền cọc, phạt cọc bằng với số tiền mà bên thuê đã đặt cọc cho bên cho thuê.
Căn cứ vào điều khoản này, Tân Thịnh An cho hay, họ đã gửi thông báo cho Highlands Coffee để xác định sẽ thu hồi mặt bằng vào ngày 15/11/2018, trước thời gian gần 1 năm so với hợp đồng. Tuy nhiên, yêu cầu này không được phía Highlands Coffee chấp nhận. Phía Highlands Coffee đã ngừng thanh toán tiền thuê nhà từ ngày 1/12/2018.
Tân Thịnh An thông tin, trước sự không hợp tác này, Công ty đã phải gửi đơn trình báo Công an và ngắt điện, nước công trình. Tuy nhiên, theo Công ty Tân Thịnh An, phía Highlands Coffee vẫn không chịu trả lại mặt bằng mà đặt bồn nước và máy phát điện trên vỉa hè để tiếp tục kinh doanh.
Trao đổi với phóng viên, Highlands Coffee cho biết, trong quá trình thuê mặt bằng công ty luôn đảm bảo tiến độ thanh toán và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ khác theo điều khoản quy định tại hợp đồng số 131-Lakai/2014 ký kết giữa Highlands Coffee với Công ty TNHH Tân Thịnh An. Hợp đồng này có giá trị đến hết tháng 10/2019.
Vào ngày 15/11/2018, Công ty Tân Thịnh An đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn gần 1 năm. Trong quá trình thương lượng và chưa đi đến thống nhất về việc chấm dứt hợp đồng thì ngày 19/12/2018, Tân Thịnh An đã tự động cắt điện, nước của cửa hàng Highlands Coffee. Phía Highlands Coffee đã liên tiếp gửi công văn đến Tân Thịnh An về sự việc nói trên để yêu cầu bên cho thuê thực hiện đầy đủ các điều khoản đang còn hiệu lực của hợp đồng số 131-Lakai/2014.
Tuy nhiên, cho đến ngày 3/1/2019, do Tân Thịnh An vẫn không thực hiện yêu cầu cung cấp điện nước nên Highlands Coffee xác định Tân Thịnh An đã vi phạm hợp đồng và sau đó đã gửi công văn để thông báo việc tạm ngưng trả tiền thuê mặt bằng cho đến khi Tân Thịnh An cung cấp trở lại điện nước cho cửa hàng. Highlands Coffee đã thanh toán chi phí thuê mặt bằng cũng như hoá đơn tiền điện nước đầy đủ cho tới hết tháng 11/2018.
Đại diện pháp lý của Highland Coffee cho biết, trong suốt quá trình giao dịch với Tân Thịnh An, Highlands Coffee luôn tuân thủ hợp đồng và tuyệt đối tôn trọng pháp luật, không hề có bất cứ phát ngôn hoặc hành động gây ảnh hưởng đến bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào. Tuy nhiên đến nay hai bên vẫn chưa có buổi gặp gỡ nào để xác định giá trị hợp đồng cần phải bồi thường thì phía chủ cho thuê đã tổ chức cưỡng chế thu hồi mặt bằng.
"Chúng tôi không quỵt tiền thuê mặt bằng mà khi phía đối tác vi phạm hợp đồng, cắt điện, cắt nước, thì chúng tôi mới gửi thông báo sẽ tạm ngừng thanh toán tiền cho đến khi phía đối tác khôi phục các quyền lợi của Highlands Coffee đã được ghi rõ trong hợp đồng. Chúng tôi sẵn sàng hoàn trả mặt bằng cho bên cho thuê một khi hai bên thống nhất được cách hiểu về điều khoản và giá trị bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, tuy nhiên phía đối tác vẫn không chịu ngồi lại để bàn bạc, vị này cho biết.
Tự động cưỡng chế mặt bằng có đúng?
Vấn đề mấu chốt của việc tranh chấp mặt bằng này là việc hai bên có hai quan điểm xác định giá trị hợp đồng mà không được quy định cụ thể thành điều khoản trong hợp đồng thuê trước đó. Trong khi phía chủ thuê cho rằng giá trị hợp đồng được tính dựa trên tổng tiền thuê hàng tháng, thì phía Highlands Coffee lại xác định giá trị hợp đồng không chỉ là tiền thuê mặt bằng mà còn bao gồm các chi phí thiệt hại khác nên không chấp nhận con số đền bù mà phía chủ nhà đưa ra.
 |
| Việc bên thuê chủ động cưỡng chế mặt bằng khi chưa có biên bản thanh lý là chưa phù hợp với pháp luật. Ảnh: D.A |
Chia sẻ về câu chuyện này, luật sư Phạm Đình Bắc, đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, việc đòi lại mặt bằng trước thời hạn không phải là chuyện đơn giản vì mọi thứ còn căn cứ trên hợp đồng. Thủ tục đòi nhà cũng phải theo quy định, trước hết phải gửi thông báo trước thời hạn được quy định trong hợp đồng. Thương thảo đền bù khi đơn phương thanh lý hợp đồng, nếu bên thuê không bàn giao mặt bằng thì sẽ căn cứ các yếu tố pháp lý và khởi kiện ra tòa.
"Trong trường hợp này vẫn khó xác định được bên nào sai về mặt pháp lý vì các điều khoản trên hợp đồng chưa được hai bên thống nhất. Tuy nhiên việc chủ động tổ chức cưỡng chế mặt bằng của chủ nhà trong khi hai bên chưa có biên bản thanh lý và hợp đồng vẫn còn trong thời hạn hiệu lực là chưa phù hợp với pháp luật. Nếu kết quả thương lượng các phương án đền bù không thành công thì chủ nhà có thể áp dụng biện pháp khởi kiện. Việc chủ nhà có hành vi xâm hại tài sản của người thuê là trái pháp luật. Việc đưa ra thông báo chỉ là thủ tục đòi nhà chứ không phải là căn cứ pháp lý." Luật sư Phạm Đình Bắc cho hay.
Cách đây không lâu chuỗi Highlans Coffe cũng gặp phải tình trạng tương tự với mặt bằng 92 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Quận 1, TP HCM) khi hợp tác với công ty TNHH TMDV XNK Sao Thủy và Tranximexco. Vụ việc đang được tòa án Quận 1 thụ lý hồ sơ và xét xử theo luật định.
Sau câu chuyện lùm xùm về việc thuê mặt bằng của Highlands Coffee, luật sư Phạm Đình Bắc nhấn mạnh rằng hiện nay việc phát triển quy mô chuỗi ở các doanh nghiệp F&B (thực phẩm và ăn uống) đang tăng lên rất nhanh nên việc các bên cùng nhau soạn thảo, chuẩn bị một hợp đồng thuê mặt bằng có các điều khoản rõ ràng, góp phần giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp là điều hết sức cần thiết.
