(KTSG Online) - Những chính sách liên quan đến kiểm soát tín dụng, trái phiếu đã bắt đầu ngấm vào hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản lẫn người mua nhà trong thời gian qua. Thị trường đang ở trong giai đoạn khó khăn nhất về dòng tiền của cả bên cung và cầu.
- Thúc đẩy các kênh tiếp vốn mới để bất động sản vượt qua bất ổn
- Trái phiếu đáo hạn thử thách năng lực trả nợ doanh nghiệp bất động sản
- Nhiều rủi ro tiềm ẩn trên thị trường bất động sản
Tồn kho tăng, làm “căng kéo” dòng tiền
Thanh khoản của thị trường đang đi xuống thấy rõ khiến cho việc bán hàng của nhiều doanh nghiệp trở nên chật vật hơn, hàng tồn kho tăng lên, dòng tiền trả trước của khách hàng giảm xuống. Việc cân đối các chỉ tiêu kinh doanh lẫn dòng tiền đang trở nên phức tạp hơn, nhất là bối cảnh hiện nay nguồn tín dụng lẫn trái phiếu gần như bị chặn lại.
Khoản “người mua trả tiền trước” được nhà đầu tư ví von rằng, đây là “của để dành” của doanh nghiệp, bởi nó sẽ được ghi nhận vào kết quả kinh doanh khi đến kỳ hạch toán. Tuy nhiên khảo sát trong báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp thì khoản tiền này trong nửa đầu năm nay đang teo tóp dần. Cùng với đó là lượng tồn kho lớn cho thấy tình hình bán hàng trong nửa đầu năm của các doanh nghiệp không mấy sáng sủa.
Điển hình như Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) có số tồn kho lớn trên thị trường với hơn 125.500 tỉ đồng tính đến hết quí 2, tăng 14% so với cuối năm ngoái. Trong khi đó, số tiền người mua trả trước chưa đầy 12.600 tỉ đồng. Hay tại TTC Land khoản mục "người mua trả tiền trước" giảm 27% từ mức 1.355 tỉ đồng hồi đầu năm xuống còn 986 tỉ đồng. Tiếp đó Vinaconex giảm 61%, Tập đoàn Hà Đô giảm 12%, Văn Phú Invest 20%.
Cùng thời điểm, báo cáo của Công ty cổ phần Đất Xanh cho thấy tổng tài sản tăng khoảng 2.000 tỉ đồng so với thời điểm đầu năm, nhưng chất lượng tài sản tăng không tương xứng chủ yếu là tăng tồn kho từ 11.238 tỉ đồng đầu năm lên 12.584 tỉ đồng. Trong cơ cấu hàng tồn kho, chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang từ 8.755 tỉ đồng lên 10.283 tỉ đồng. Dòng tiền của doanh nghiệp cũng căng kéo khi tăng nợ hơn 1.000 tỉ đồng, doanh thu bán hàng giảm 56%, lãi giảm 28% trong nửa đầu năm.
Tương tự, tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền bức tranh tài chính cũng khá u ám. Cụ thể, kết thúc quí 2, hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ 7.732 tỉ đồng lên 12.113 tỉ đồng. Hàng tồn kho tăng cùng với các khoản phải thu tăng theo dẫn đến dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp âm 2.007 tỉ đồng, trong khi con số đầu kỳ âm 843 tỉ đồng.
Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai kết thúc quí 2, giá trị hàng tồn kho chiếm hơn 7.100 tỉ đồng, trong khi lượng tiền mặt của công ty chưa đến 40 tỉ đồng. Đây cũng là tình cảnh chung của các doanh nghiệp khác như CEO Group, Danh Khôi... khi ghi nhận tồn kho tăng mạnh trên 50% so với cuối năm 2021.
Khi dòng tiền có thể thu được từ khách hàng gặp khó, các nguồn huy động vốn khác của doanh nghiệp bất động sản như trái phiếu, tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ. Trong tháng 7, toàn thị trường chỉ ghi nhận một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. So với cùng kỳ, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp của ngành giảm tới 98%.
Còn với nguồn vốn vay ngân hàng, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết sau những động thái bắt đầu kiểm soát từ tháng 4, các ngân hàng thương mại đã gần như ngừng cấp vốn trong khoảng 1-2 tháng qua. Dòng tiền của các chủ đầu tư đang rất khó khăn, một số bên thậm chí không còn tiền để tiếp tục xây dựng. Các doanh nghiệp có thể chờ đến sang năm khi thị trường được bổ sung vốn, nhưng dòng tín dụng sẽ phân bổ hợp lý hơn chứ không còn dàn trải.
Trong khi đó, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc DRH Holding cho rằng, rất nhiều doanh nghiệp dù không kêu than nhưng thực tế là đang kiệt sức, bởi các kênh liên quan nguồn vốn đều bị kiểm soát. Một trong những khó khăn lớn là hai năm qua các doanh được phát hành trái phiếu để triển khai dự án thì nay đã đến thời hạn trả nợ, thanh toán lãi…, mà kênh này thì đang bị "siết", nợ chồng nợ, khó chồng khó. Bóng dáng của các cuộc khủng hoảng trước đây đã lờ mờ xuất hiện và nếu các chính sách về thị trường không thay đổi các doanh nghiệp có thể sẽ rất ngặt nghèo, thậm chí phá sản.
Cũng dự báo về một cuộc tái cấu trúc của thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn tái cân bằng. Giá nhà sẽ tăng do chi phí tăng, thanh khoản sẽ giảm. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng thận trọng hơn trong các quyết định của mình.
“Nếu không được tháo gỡ, có thể thị trường thị trường sẽ có giai đoạn đóng băng và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra suôn sẻ hơn, ít tổn thương hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
Dòng vốn từ phía cầu cũng hẹp dần
Khoản tiền khách hàng trả trước của doanh nghiệp “teo tóp” cũng có thể được lý giải bởi việc tiếp cận vốn vay mua nhà của khách hàng gặp khó bởi room tín dụng đã hết. Ngoài room thì câu chuyện lãi suất liên tục tăng cũng đang thách thức cho dòng vốn thị trường bất động sản ở phía cầu.
Anh Nguyễn Quang Tuân (quận Bình Thạnh), người vừa đặt cọc mua căn hộ hơn 2,3 tỉ đồng tại thành phố Thủ Đức cho biết, anh đang chờ đợi thông tin giải ngân từ phía ngân hàng gần một tháng qua. Dù thuộc đối tượng được ưu tiên vay vốn nhưng nhân viên ngân hàng cho biết, anh vẫn phải đợi khi nào có khách vay trả thì mới được giải ngân. Trước đó, khoản vay hơn 1 tỉ đồng của anh đã từng bị một ngân hàng từ chối với lý do cạn hạn mức cho vay đối với bất động sản dù đáp ứng đầy đủ các điều kiện vay vốn, bao gồm cả việc chứng minh thu nhập thường xuyên.
Không chỉ là các khoản vay mới, bắt đầu từ tháng 5 vừa qua, nhiều người vay mua nhà đã nhận được thông báo của ngân hàng về việc điều chỉnh lãi suất lên tầm 1-2%/năm cho các khoản vay hiện hữu. Điều này cũng khiến cho động lực đầu tư trên thị trường này giảm đi rõ rệt.
Theo ghi nhận của người viết, từ đầu năm 2022 đến nay, giá bất động sản đã tăng thêm từ 5 - 15%, lãi suất cũng tăng thêm 1 - 2%/năm. Hầu hết phân khúc căn hộ đều có giá từ 2 tỉ đồng/căn trở lên. Nếu khách vay 1 tỉ đồng, mỗi tháng phải trả ngân hàng từ 13-15 triệu đồng thì thu nhập của họ phải từ 40-50 triệu đồng/tháng mới đủ. Như vậy, trong thời gian tới, những người có thu nhập trung bình sẽ khó có khả năng tiếp cận nhà ở.
Tình trạng cạn dòng tiền trên thị trường bất động sản cũng bắt đầu ảnh hưởng tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan, nhiều đơn vị cũng bắt đầu cảnh báo về nguy cơ gãy đổ dây chuyền. Trong đó các doanh nghiệp xây dựng là bên bị liên đới đầu tiên bởi tình trạng nợ đọng từ các chủ đầu tư đang rất lớn.
Theo Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam báo cáo, gần 100% nhà thầu xây dựng đang gặp phải tình trạng nợ đọng từ vài trăm đến hàng ngàn tỉ đồng. Nhiều doanh nghiệp kiến nghị cần luật hóa trách nhiệm thanh toán của chủ đầu tư để nhanh chóng giải quyết tình hình.
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TPHCM cho biết, bán hàng gặp khó, để cân đối dòng có nhiều phương án mà doanh nghiệp cân nhắc là giảm lợi nhuận có lợi nhuận kỳ vọng giảm xuống, cắt giảm chi phí, giảm giá nhà… Tuy nhiên bối cảnh chi phí đầu vào cho dự án đang đội lên việc cơ cấu tương đối khó. Muốn tìm lối ra về vốn doanh nghiệp phải chờ đến giai đoạn cấp vốn tiếp theo hoặc phải chấp nhận huy động từ đối tác thông qua M&A.
