(KTSG Online) – Các chuyên gia cho rằng đây là thời điểm phù hợp để điều chỉnh các chính sách, đặc biệt kiểm soát có chọn lọc với dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản nhằm tránh tình trạng “bong bóng” giá nhà, đất.
- Nắn dòng chảy tín dụng, khơi thông điểm nghẽn để thị trường phát triển lành mạnh
- Chỉ nên nắn không nên thắt chặt dòng vốn vào bất động sản
Tại tọa đàm “Kiểm soát tín dụng vào bất động sản: Làm sao để lành mạnh hóa thị trường?” do KTSG Online tổ chức sáng 23-7, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, cho biết số lượng giao dịch bất động sản (BĐS) cá nhân 6 tháng đầu năm 2022 có xu hướng tăng cao so với cùng giai đoạn năm trước.
Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ các dự án tổng hợp sơ bộ khoảng 50.000 giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2022, tương đương cùng kỳ năm 2021, theo báo cáo của Bộ Xây dựng. Còn lượng giao dịch đất nền sơ bộ khoảng 200.000 giao dịch, cao hơn 30.000 lượt so với cả năm 2021.
Giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng với tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng khoảng 5-7%.
Ngoài ra, việc đấu giá đất quá cao so với giá trị thực tế dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó, còn có tình trạng “nhà nhà, người người đi kinh doanh bất động sản” - nhiều người gom tiền, đầu cơ đất tạo ra nguồn cầu lớn ở từng khu vực nhưng lại không tạo nên đồng bộ toàn thể.
Vì vậy, Luật sư Hà cho rằng việc điều chỉnh chính sách tín dụng với BĐS tại thời điểm hiện tại để tránh tình trạng “bong bóng” giá nhà, đất là hợp lý.
“Nhiều người không quan tâm đến việc đầu tư và các ngành sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp để tạo ra của cải vật chất mà chỉ muốn kiếm lời từ việc mua qua bán lại đất đai, sản phẩm BĐS khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao một cách bất hợp lý" ông Hà Nói và cho rằng, tình trạng phân lô bán nền tự phát xuất hiện ở nhiều nơi, nhiều tỉnh thành có thông tin quy hoạch khiến giá đất tăng cao mất kiểm soát, hàng loạt "cò đất" bám vào thông tin quy hoạch để kiếm lời.
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Phạm Chi Lan, chuyên gia kinh tế, cho rằng các cơ quan quản lý nên kiểm soát dòng vốn với mục đích đầu cơ BĐS sớm hơn.
Theo bà Lan, bất cập lớn nhất trên thị trường chính là tính chất đầu cơ, chiêu trò đẩy giá nhà, đất lên quá cao, khiến giá thuê mặt bằng cho sản xuất - kinh doanh tăng theo.
“Ngay khi Hà Nội, TPHCM lọt vào nhóm những thành phố có giá nhà, đất đắt đỏ bậc nhất trên thế giới, ngang với giá nhà ở Tokyo hay Hongkong thì các cơ quan chức năng phải có động thái điều chỉnh rồi, không phải chờ đến bây giờ”, bà Lan nói và cho biết, tình trạng này khiến sức cạnh tranh của các thành phố lớn ở Việt Nam không bằng Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia).
“Hai thành phố này phát triển tốt hơn những thành phố lớn của Việt Nam rất nhiều nhưng không hề có tình trạng giá nhà đất quá đắt đỏ. Mức sống của người dân ở các nước này cũng cao hơn mức sống của người dân Việt Nam rất nhiều nhưng họ không phải chịu cảnh thiếu nhà giá bình dân để ở trong khi giá nhà cao vượt tầm với của người lao động”, bà Lan so sánh.
Cũng theo bà Lan, hiện nhà cho người lao động có thu nhập thấp hay nhà thương mại giá bình dân tại thị trường Việt Nam luôn trong tình trạng khan hiếm còn BĐS cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự biển, condotel lại dư thừa.
“Những bất cập đó đã xảy ra từ lâu nên điều chỉnh là cần thiết. Không phải chỉ đơn thuần nằm ở chính sách về tín dụng mà cần điều chỉnh ở các lĩnh vực khác nữa. Cụ thể, cần cắt giảm thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng vì nhiều dự án có tính khả thi nhưng bị cản trở bởi khâu thủ tục chứ không phải bị đóng băng do vốn tín dụng” bà Lan nhấn mạnh.
Để hạn chế rủi ro bong bóng giá nhà và đất, bà Phạm Chi Lan cho rằng cần sửa đổi, cải thiện các chính sách, thủ tục hành chính khiến dự án xây dựng kéo dài, tốn kém chi phí. Đồng thời, điều chỉnh quy hoạch một cách hợp lý và công khai thông tin quy hoạch để tránh rủi ro nhà, đất tăng giá “phi mã”.
Với chính sách kiểm soát tín dụng với lĩnh vực BĐS, bà Lan kiến nghị việc kiểm soát có khung khổ thời gian cụ thể, không nên kéo dài mãi. “Cần đặt ra thời hạn nhất định để người dân và doanh nghiệp có thể đưa ra những chiến lược phù hợp”, bà nói.
Tương tự, Luật sư Nguyễn Thanh Hà lưu ý việc kiểm soát quá chặt với tất cả phân khúc, sản phẩm trên thị trường BĐS có thể dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung ở phân khúc BĐS cấp thấp và trung. Vì vậy, chính sách cần được Chính phủ xem xét một cách cẩn trọng, không gây ảnh hưởng đến lợi ích chung của người dân, cũng như gây nên hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế.
Về chính sách thuế, bà Phạm Chi Lan đề xuất đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất, nhà ở, chậm sử dụng đất, để đất hoang.
Lý giải đề xuất, chuyên gia này cho rằng việc đánh thuế với tài sản là BĐS sẽ điều tiết thu nhập và tăng hiệu quả của việc sử dụng BĐS, nhất là với đất đai.
“Nếu ngăn được đầu cơ, trị được sốt đất, thổi giá ảo thì giá trị nhà đất trở về đúng giá trị thật. Lúc đó, người thu nhập thấp có nhiều cơ hội mua nhà hơn, tài nguyên đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn”, bà Lan nói.
Cũng theo bà Lan, người dân nộp thuế với tài sản là BĐS sẽ góp phần phát triển kinh tế quốc gia và kinh tế địa phương. Theo đó, nguồn ngân sách từ thu thuế sẽ được đầu tư cho các công trình hạ tầng giao thông lớn như làm đường cao tốc, cầu… Khi đó người dân sở hữu BĐS sẽ được hưởng lợi.
Ngoài ra, việc đánh thuế đối với tài sản BĐS sẽ tạo nên tính công bằng cho xã hội, đặc biệt tại Việt Nam, nơi có sự chênh lệch lớn về thu nhập và tài sản.
