Thời hạn sở hữu không phải là lời giải cho bài toán… chung cư cũ

(KTSG) - Bộ Xây dựng đang đề xuất trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50-70 năm.

Theo Bộ Xây dựng, đề xuất trên dựa trên một số căn cứ pháp lý. Thứ nhất, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Thứ hai, theo quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy.

Thứ ba, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án không quá 50-70 năm.

Thứ tư, trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng.

Ngoài ra, tuy không phải là căn cứ pháp lý nhưng Bộ Xây dựng vạch ra thực tế rằng, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ thời gian qua rất khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng⁽¹⁾.

Như vậy, có thể nói đề xuất trên chủ yếu nhằm giải quyết việc thu hồi, di dời, phá dỡ chung cư (cũ). Ở đây xin không bàn đến tính hợp pháp, hợp lý, thỏa đáng của việc thu hồi, di dời, phá dỡ chung cư (cũ), dù trong nhiều trường hợp sẽ có chuyện lùm xùm, lợi ích nhóm, tương tự kiểu Nhà nước thu hồi đất của dân với giá rẻ để giao cho nhà đầu tư phát triển bất động sản rồi bán lại cũng cho dân với giá gấp hàng trăm lần.

Trở lại với các căn cứ pháp lý của đề xuất trên. Thứ nhất, thời hạn sử dụng công trình, dù buộc phải có, cũng không liên quan gì đến quyền sở hữu căn hộ, trừ khi trước khi xây dựng và bán căn hộ cho người ở/sở hữu, có quy định rõ ràng rằng quyền sở hữu căn hộ sẽ chấm dứt khi công trình (căn hộ) hết thời hạn sử dụng.

Với lý do an toàn thì Nhà nước có thể/nên xem xét, áp đặt thời hạn sử dụng chung cư nói chung. Khi chung cư hết hạn sử dụng (và không thể cải tạo được) thì Nhà nước có đủ cơ sở pháp lý để buộc “tiêu hủy” chúng. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng chung cư không nhất thiết đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu chung cư…

Lưu ý thêm, công trình có thể có thời hạn sử dụng, nhưng cũng có thể được (phép) gia hạn sử dụng (chẳng hạn qua tu sửa, nâng cấp), nên không thể dựa vào thời hạn sử dụng công trình để đưa ra thời hạn sở hữu căn hộ (tất nhiên cũng ngoại trừ trường hợp có quy định rõ trước khi mở bán căn hộ rằng công trình này sẽ không được/không có khả năng tu sửa, nâng cấp khi hết hạn sử dụng).

Và cũng (sẽ) có nhiều trường hợp chung cư hết hạn sử dụng nhưng được chủ đầu tư khác mua lại, phá dỡ, xây dựng mới và bán ra thị trường. Nên không thể vận dụng thời hạn sử dụng chung cư để tước đoạt quyền sở hữu của chủ sở hữu hiện tại mà không phải làm cái gì để đảm bảo quyền lợi cho họ (trừ khi có quy định trước trong hợp đồng mua bán về chuyện này).

Thứ hai, tuy theo luật thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy, nhưng vấn đề ở đây là tại sao tài sản lại “bị tiêu hủy”? Nếu bị tiêu hủy một cách bất hợp pháp thì người sở hữu được (quyền) đòi bồi thường từ bên tiêu hủy bất hợp pháp? Nếu cho rằng chung cư đã cũ nên “bị tiêu hủy” là hợp pháp, theo, ví dụ, quy định pháp lý về thời hạn sử dụng công trình nêu trên thì việc này vẫn không nhất thiết là... hợp pháp, bởi rất có thể việc tiêu hủy này đã không đếm xỉa gì đến các thỏa thuận khác giữa chủ sở hữu căn hộ và chủ đầu tư/phát triển công trình và/hoặc Nhà nước (người tiến hành cưỡng chế tiêu hủy, thu hồi công trình), chẳng hạn chủ sở hữu sẽ được đền bù một diện tích tương đương, một số tiền nhất định để di chuyển chỗ ở...

Nói cách khác, trong căn cứ pháp lý thứ nhất và thứ hai nêu trên, thời hạn sử dụng chỉ là một vế, một điều kiện cần chứ không phải là cả điều kiện đủ để mà “vô tư” thu hồi, tiêu hủy chung cư cũ.

Với căn cứ pháp lý thứ ba về thời hạn giao/cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án không quá 50-70 năm, căn cứ này, về lý, chỉ có thể được phép vận dụng đối với các chung cư mà mặt bằng được giao/cho thuê từ Nhà nước, và chủ đầu tư phải nêu rõ trong hợp đồng mua bán chung cư với người sở hữu. Đương nhiên là căn cứ này không thể được vận dụng vào trong những trường hợp chung cư được xây dựng từ nguồn đất mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất không qua mua/thuê trực tiếp từ Nhà nước (ví dụ, thông qua mua lại từ chủ sở hữu khác trên thị trường).

Về căn cứ thứ tư, nó cũng chỉ đúng với trường hợp chủ đầu tư được giao/thuê đất (trực tiếp) từ Nhà nước có thời hạn, kèm theo những điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ nêu rõ khi chung cư hết hạn sử dụng thì nó sẽ “bị tiêu hủy” ra sao, chủ sở hữu sẽ có quyền lợi và nghĩa vụ gì khi đó...

Về thực tế khó khăn trong giải quyết chung cư cũ, đây là điều đang tồn tại nhưng thực ra lại không liên quan gì đến thời hạn sử dụng chung cư. Vấn đề là ở chính sách đền bù, di dời cho người dân đang sống trong các chung cư này chưa hợp lý, chưa đạt được đồng thuận tối đa trong cộng đồng dân cư sinh sống ở đó (tất nhiên là từ góc nhìn của người dân).

Trên thực tế, sẽ có nhiều chung cư vẫn còn... trẻ, nhưng Nhà nước buộc phải thu hồi, tháo dỡ vì một lý do hợp lý nào đó, chẳng hạn đáp ứng quy hoạch vùng/khu vực. Lúc này, rõ ràng là quy định về thời hạn sử dụng chung cư là vô tác dụng. Để thu hồi thì Nhà nước có thể vận dụng các căn cứ pháp luật khác nào đó nhưng mấu chốt vẫn phải là giải quyết quyền lợi của người sở hữu hợp pháp trong chung cư đó, cũng giống như công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho người dân khi mở đường.

Tóm lại, với lý do an toàn thì Nhà nước có thể/nên xem xét, áp đặt thời hạn sử dụng chung cư nói chung. Khi chung cư hết hạn sử dụng (và không thể cải tạo được) thì Nhà nước có đủ cơ sở pháp lý để buộc “tiêu hủy” chúng. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng chung cư không nhất thiết đồng nghĩa với thời hạn quyền sở hữu chung cư, cũng như (lý do của) việc tiêu hủy chung cư cũ không nhất thiết là (lý do của) việc tước đoạt quyền sở hữu chung cư.

-----------

(1) https://thanhnien.vn/ap-nien-han-su-dung-can-ho-chung-cu-post1460823.html?io_utm_social=fanpage