(KTSG) – Một lần nữa việc sửa Luật Đất đai của Chính phủ lại lỡ hẹn với Quốc hội. Phải chăng phía cơ quan soạn thảo còn băn khoăn với hướng đi của dự luật? Riêng tôi thấy rằng các khiếm khuyết, hệ lụy của luật hiện hành đã bộc lộ khá rõ, và còn rất “nóng” với các sự vụ từ đầu năm 2022 đến nay. Vấn đề phụ thuộc vào cách nhìn và việc dám đi sâu phân tích thẳng thắn các quy định và cơ chế điều chỉnh của luật.
Từ câu chuyện “phân lô, bán nền” và những cơn sốt đất
Trên thực tế, “phân lô, bán nền” chủ yếu liên quan đến các khu đất ven đô thị chưa có mục đích ở, giá trị thấp, vì vậy cả người bán và người mua đều kỳ vọng giá tăng lên trong tương lai khi được chuyển đổi thành “đất ở”. Về bản chất, đó là đầu cơ đất để kiếm lời nhanh ở mức cao, cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiết kiệm và có vẻ an toàn hơn so với các kênh đầu tư hay đầu cơ khác của thị trường tài chính. Nói an toàn hơn bởi dù sao đất cũng là tài sản thật, tiếng Anh gọi là real estate, nhìn thấy sự hiện hữu, trong khi đó nếu mua trái phiếu hay cổ phiếu thì cái hàng hóa là doanh nghiệp ấy, người mua hàng tức nhà đầu tư không biết thật hư như thế nào.
Tuy nhiên, đáng chú ý là việc đầu cơ này thường theo phong trào hay sóng thị trường và các cơn sốt đất giả tạo do các công ty môi giới, còn gọi nôm na là “cò đất” tạo ra, không gắn với quan hệ cung cầu thật về hàng hóa đất đai. Tuyệt đại đa số người mua là các cá nhân, vừa không có nhu cầu sở hữu đất, vừa không có kiến thức chuyên nghiệp về đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng.
Một khi mua một mảnh đất mà giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng, ai cũng hy vọng quy hoạch sẽ được điều chỉnh và khi đó giá sẽ cao và cả ba bên cùng thắng hay có lợi: bên bán, bên mua và bên thuộc bộ máy chính quyền.
Mặc dù thế, cái thị trường đầu cơ này đã trở nên hấp dẫn, sôi động và phổ biến trong nhiều năm qua và trở thành một đặc tính rất thú vị và đặc biệt của nền kinh tế nước ta. Tính hấp dẫn của nó không chỉ vì khả năng sinh lời mà còn cả sự rủi ro cao nữa. Còn thú vị là ở chỗ, như giới chuyên nghiệp vẫn nói, nếu đầu tư thực sự, bài bản ở đây thì anh rất khó kiếm lời nhưng đầu cơ thì ngược lại.
Về nguyên nhân pháp lý, đó mới là quan trọng và cái gốc của vấn đề. Thông qua chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng, giá và thời hạn sử dụng đất. Chẳng hạn nếu là đất nông nghiệp thì giá thấp nhất và thời hạn sử dụng cũng ngắn nhất, tiếp đó là đất thương mại – dịch vụ thì giá đất cao hơn và thời hạn sử dụng dài hơn, còn đất ở thì giá sẽ cao nhất và thời hạn sử dụng là lâu dài, tức vô thời hạn.
Vậy, Nhà nước quyết định ba thành tố này (mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng) bằng cách nào? Về trung hạn và dài hạn là quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, còn ngắn hạn và nhất thời là các quyết định hành chính áp dụng chung hoặc cá biệt. Quy hoạch nói chung được công khai nhưng có vấn đề là mức độ cụ thể, chi tiết và sự khác biệt, chồng chéo giữa các loại quy hoạch, cho nên nó tạo ra khá nhiều khe hở được lấp đầy bằng các quyết định hành chính. Và điều đó tạo ra các cơ hội thứ nhất, mang tính khách quan, cho việc đầu cơ đất.
Nói đến Nhà nước nhưng đó là ai? Đó là các cơ quan chính quyền địa phương cụ thể, từ cấp xã trở lên và các sở ban ngành và các cá nhân có thẩm quyền quyết định cụ thể. Tất cả các khâu và các đầu mối này đều có thể được tiếp cận để thu xếp, vận động sao cho chuyển đổi mục đích và hợp thức hóa được quyền sử dụng từng khu đất và mảnh đất cụ thể. Yếu tố này được coi là cơ hội thứ hai, mang tính chủ quan. Nó rất quan trọng và thú vị ở chỗ một khi mua một mảnh đất mà giấy tờ pháp lý chưa rõ ràng, ai cũng hy vọng quy hoạch sẽ được điều chỉnh và khi đó giá sẽ cao và cả ba bên cùng thắng hay có lợi: bên bán, bên mua và bên thuộc bộ máy chính quyền.
Để nâng vấn đề lên tầm lý luận, có lẽ không có bằng chứng nào sinh động của cái gọi là chủ nghĩa tư bản thân hữu hơn câu chuyện đầu cơ đất qua phân lô, bán nền.
Đến vụ đấu giá “trên trời” và “bỏ cọc” tại Thủ Thiêm
Thực ra, xét về mặt lợi ích trực tiếp, cơ chế đấu giá đất để thực hiện dự án bất động sản đã tồn tại nhiều năm theo Luật Đất đai và được các bên tham gia cùng hưởng ứng. Trong khi đó, song hành với nó là cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đầu tư thì lại ít được quan tâm. Các địa phương ưa thích đấu giá đất vì nó có thể được tiến hành nhanh, quy trình có vẻ minh bạch, thu về được khoản tiền lớn tối đa cho ngân sách, trong khi các nhà đầu tư và cả ngân hàng cũng được lợi vì tăng giá trị tài sản và tăng cho vay tín dụng. Vụ bỏ giá cao bất thường đối với mảnh đất tại khu đô thị Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh thì ai cũng biết là có vấn đề theo hướng tiêu cực, nhưng tiếc rằng không dễ chỉ ra các vi phạm cụ thể về luật pháp. Cho nên, khó có thể ủng hộ quan điểm bãi bỏ nó mà nên thực hiện đồng thời với cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi triển khai các dự án bất động sản lớn và có tính nhạy cảm cao.
Theo cơ chế này, việc xem xét tư cách, năng lực nhà đầu tư sẽ kỹ càng hơn, bao gồm cả nguồn tiền để dự thầu. Quan trọng hơn, nó sẽ không làm phá vỡ cấu trúc tài chính của dự án đã được tính ban đầu như trong trường hợp đấu giá, vừa bảo đảm tính thực thi cao hơn của dự án sau đó, vừa hạn chế việc đầu cơ trục lợi và lũng đoạn thị trường.
Vậy sửa Luật Đất đai cần đi theo hướng nào?
Các cơ quan chức năng đang lo ngại về các cơn sốt đất. Nhưng mọi cơn sốt là bình thường của cơ thể thị trường và chỉ sốt giả mới đáng lo ngại. Trong điều kiện phi thị trường, tài sản đất đai cũng bị méo mó theo và chỉ còn là công cụ để đầu cơ và trục lợi. Giải pháp căn cơ là sửa Luật Đất đai nhưng không phải sửa ở tầng kỹ thuật cốt chỉ để khắc phục các sai sót hay lấp lỗ hổng quản lý, theo cách hết nới lỏng lại siết chặt. Các cơ quan đề xuất sửa đổi luật cũng không nên sa vào xử lý các sự vụ và hệ lụy của thị trường đất để không tìm được lối thoát, thay cho tư duy ở tầm chiến lược mà trước hết là quan điểm tiếp cận.
Về cơ bản, Luật Đất đai hiện hành vẫn phản ánh tư duy kế hoạch hóa trong điều kiện đất nước đã thực sự chuyển sang kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng. Thay vì để cho quy luật thị trường điều tiết, Nhà nước vẫn kiên định can thiệp toàn diện cả ba khâu là mục đích sử dụng, giá đất và thời hạn sử dụng. Theo đó, một khi các khung giá của Nhà nước bị mất tác dụng thì nó lại được khống chế ngược bởi các công cụ quy hoạch và quyết định hành chính về phân loại đất theo mục đích sử dụng, kéo theo là các giới hạn khác nhau về thời gian sử dụng đất. Chính sự mâu thuẫn giữa ý chí muốn quản lý toàn diện và sự bất cập của nó với các quy luật tự do của thị trường đã làm nảy sinh các hệ lụy mà các trào lưu “phân lô, bán nền”, sốt đất hay “đấu giá, bỏ cọc” như đề cập chỉ là những ví dụ. Trên tất cả là nạn tham nhũng, trục lợi của các nhóm lợi ích thiểu số và tình trạng khiếu kiện của người dân tiếp tục gia tăng.
Sửa Luật Đất đai, trong khi chưa “đụng chạm” đến vấn đề sở hữu toàn dân đã Hiến định, nên tập trung vào hai lĩnh vực chính. Thứ nhất, cần thay đổi cơ bản phương pháp quy hoạch sử dụng đất. Thay vì điều chỉnh quá chi tiết, quy hoạch sử dụng đất, chỉ cần phân loại đất được xây và không được xây công trình. Phần còn lại sẽ tùy thuộc vào các quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Thứ hai, cần làm rõ nguyên lý đất gắn liền với bất động sản trên đó, ai sở hữu bất động sản thì đương nhiên có quyền tương tự về đất. Điều này sẽ hạn chế hay tránh được việc tồn tại và mâu thuẫn giữa thị trường được điều tiết cao (mà chủ yếu dẫn đến đầu cơ) về đất, tách biệt với thị trường bất động sản vốn cần linh hoạt và tự do hóa. Tác dụng của nó là làm cho đất đai trở thành nguồn lực thực sự cho sự phát triển chung, bền vững. Đồng thời theo hướng như vậy, quyền tài sản và sở hữu dân sự của người dân liên quan đến các bất động sản của họ có thể được bảo đảm một cách rõ ràng, minh bạch và chắc chắn hơn.
(*) Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam
