(KTSG Online) – Các tòa nhà văn phòng ở Mỹ trống rỗng hơn bất kỳ thời điểm nào trong ít nhất bốn thập niên, phản ánh nhiều năm xây dựng quá mức và sự chuyển dịch sang mô hình làm việc từ xa kể từ đại dịch Covid-19.
- Chính sách trở lại văn phòng không cứu vãn được các cao ốc trống vắng ở Mỹ
- Thị trường văn phòng Mỹ nguy ngập hơn trong năm 2024
Theo Moody’s Analytics, tính đến quí 4, 19,6% diện tích văn phòng tại các thành phố lớn của Mỹ không có khách thuê. Con số này tăng từ mức 18,8% vào một năm trước và cao hơn một chút so với kỷ lục trước đây là 19,3% được thiết lập vào năm 1986 và năm 1991.
Kỷ lục mới về tỷ lệ văn phòng trống cho thấy mô hình làm việc từ xa đã làm đảo lộn thị trường văn phòng như thế nào. Nhưng đó chỉ là một phần của vấn đề. Phần lớn tình trạng bất ổn hiện nay của thị trường văn phòng có căn nguyên từ cơn suy thoái của thị trường văn phòng của Mỹ trong thập niên 1980 và1990.
Sự gia tăng số lượng văn phòng trống vào những năm của những thập niên đó là hệ quả của nhiều năm xây dựng quá mức. Các điều kiện cho vay dễ dàng đã thúc đẩy cơn bùng nổ xây dựng, đặc biệt là ở các bang miền nam nước Mỹ, nơi đất đai có giá rẻ. Các ngân hàng thường tài trợ cho các dự án văn phòng mang tính đầu cơ chưa có khách đăng ký thuê trước.
“Tòa nhà tôi xây rộng gần một triệu feet vuông, trống 100%”, chủ đầu tư văn phòng Bruce Eichner, người đã xây dựng tòa tháp văn phòng Manhattan 1540 Broadway ở New York vào thập năm 1980, cho biết.
Kết quả là tình trạng dư thừa là các tòa nhà văn phòng không thể tìm được khách thuê khi nền kinh tế suy thoái vào thập niên 1990. Tình trạng dư thừa đó đè nặng lên thị trường văn phòng cho đến ngày nay và giải thích tại sao số lượng văn phòng trống ở Mỹ lại cao hơn nhiều so với ở châu Âu hoặc châu Á. Nhiều khu văn phòng xây dựng từ thập niên 1980 trở về trước chật vật tìm khách thuê khi các công ty cắt giảm diện tích hoặc chuyển sang làm việc ở các tòa nhà hiện đại hơn.
“Phần lớn diện tích trống là các tòa nhà được xây dựng vào những năm 1950 đến 1980”, Mary Ann Tighe, giám đốc phụ trách khu vực New York của hãng môi giới bất động sản CBRE, nói.
Và cũng giống như những năm đầu thập niên 1990, các bang miền nam, nơi xây dựng quá mức, chịu ảnh hưởng nặng nề nhất . Hiện nay, ba thành phố lớn của Mỹ có tỷ lệ văn phòng trống cao nhất cả nước là Houston, Dallas và Austin ở bang Texas, theo Moody’s. Năm 1991, hai thành phố Palm Beach và Fort Lauderdale ở bang Florida và San Antonio ở Texas dẫn đầu về tỷ lệ văn phòng trống.
Để cắt giảm chi phí, nhiều doanh nghiệp bắt đầu bỏ các tòa văn phòng rộng rãi để chuyển sang sử dụng các tầng và không gian việc mở. Điều này có nghĩa là họ cần ít không gian hơn cho mỗi nhân viên.
Thomas LaSalvia, người đứng đầu bộ phận kinh tế bất động sản thương mại của Moody’s Analytics, cho biết kỷ nguyên của những tòa nhà văn phòng đồ sộ đã qua rồi. Sự thay đổi đó khiến tỷ lệ văn phòng trống tăng lên và sự chuyển dịch dần sang các văn phòng nhỏ hơn. Đại dịch Covid-19 chỉ đơn thuần đẩy nhanh sự thay đổi khi các doanh nghiệp nhận ra họ cần ít không gian hơn cho mỗi nhân viên do xu hướng làm việc từ xa.
Tuy nhiên, cũng có những khác biệt quan trọng giữa hai cơn suy thoái văn phòng hiện nay và bốn thập niên trước. Cuộc khủng hoảng đầu những năm 1990 kết thúc đột ngột sau khi nền kinh tế bắt đầu bùng nổ trở lại. Vào thời kỳ đó, số lượng không gian văn phòng trống giảm mạnh khi các doanh nghiệp tranh giành thuê mặt bằng. Lần này, hầu hết các nhà phân tích đều dự báo các văn phòng sẽ trống lâu hơn vì các không gian trống ít liên quan đến chu kỳ kinh tế mà liên quan nhiều hơn đến xu hướng làm việc tại nhà ngày càng phổ biến.
Theo Moody’s, năm 1991, San Francisco có tỷ lệ văn phòng trống thấp thứ ba trên toàn quốc. Hiện nay, thành phố này một số văn phòng trống trải nhất cả nước, một phần vì nhiều doanh nghiệp công nghệ ở đây đón nhận hình thức làm việc từ xa.
Palm Beach và Fort Lauderdale có tỷ lệ văn phòng trống cao nhất trong số các thị trường lớn của Mỹ vào năm 1991. Ngày nay, hai thành phố này có tỷ lệ trống thuộc hàng thấp nhất. Tỷ lệ trống của Palm Beach giảm từ 28,8% năm 1991 xuống 14,2% vào năm 2023, mức giảm mạnh nhất trong số các thị trường lớn. Fort Lauderdale chứng kiến mức giảm mạnh thứ hai trong giai đoạn này, từ 28,1% xuống 18,9%.
Kevin Probel, giám đốc cấp cao của hãng môi giới và tư vấn bất động sản JLL, cho biết, khu vực West Palm Beach ở bang Florida chứng kiến sự tăng trưởng đột phá vào những năm 1980 khi các nhà phát triển phủ kín thành phố bằng những tòa nhà văn phòng khổng lồ và phải mất một thời gian dài để lấp đầy tất cả không gian đó.
Ngày nay, khu vực này một lần nữa lại bước vào thời kỳ bùng nổ xây dựng văn phòng. Nhưng nhà phát triển đang xây dựng các văn phòng cao cấp, chống bão với mái hiên ngoài trời có cảnh quan thiên nhiên và sân chơi bóng ném. Nhưng không giống như những năm 1980, West Palm Beach hiện là điểm đến của các công ty tài chính lớn đang tìm kiếm mức thuế thấp và thời tiết ấm áp.
“Điều đó đã trở thành yếu tố thay đổi cuộc chơi cho thị trường”, Probel nói.
Theo WSJ
