Đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Giá thấp hơn khu vực lân cận hàng chục lần?

Đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Giá thấp hơn khu vực lân cận hàng chục lần?

Việt Dũng

(TBKTSG Online) - Ban quản lý đầu tư - xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa trình UBND TPHCM kế hoạch đấu giá 55 lô đất còn lại tại Thủ Thiêm và dự kiến thu về gần 22.000 tỉ đồng. Nếu tính trung bình mỗi  thì mức giá này đang thấp hơn giá đất các khu vực lân cận hàng chục lần.

TPHCM có thể thu về 22.000 tỉ đồng khi đấu giá số lô đất còn lại trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong ảnh là một góc KĐTM Thủ Thiêm. Ảnh: TTXVN

Mới đây, ông Nguyễn Thế Minh, Trưởng Ban quản lý đầu tư - xây dựng Khu đô thị mới (KĐTM) Thủ Thiêm vừa có báo cáo gửi UBND TPHCM về việc lập kế hoạch, tổ chức đấu thầu, đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện xây dựng các dự án tại các lô đất còn lại trong KĐTM Thủ Thiêm.

Báo cáo của Ban quản lý KĐTM Thủ thiêm về việc đấu giá 55 lô đất còn lại

Chia 55 lô đất ra 3 nhóm để đấu giá

Theo báo cáo, hiện tại KĐTM Thủ Thiêm còn tổng quỹ đất khai thác là 55 lô, với diện tích gần 794.000m². Tổng nguồn thu dự kiến từ 55 lô đất này do đơn vị tư vấn đề xuất (tính theo giá trị quyền sử dụng đất thời điểm 2016-2017) là gần 22.000 tỉ đồng.

Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm cho biết, 55 lô đất này dự kiến chia thành 3 nhóm tương ứng với tiến độ thực hiện quyền đấu giá sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cụ thể, nhóm 1 gồm 16 lô đất có diện tích khoảng 158.000m² đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trong quí 4-2019. Trong đó, các lô đất thuộc khu chức năng số 3 (6 lô), số 4 (9 lô) và số 7 (1 lô) được quy hoạch xây dựng trường học, thương mại, dịch vụ và nhà ở…

Nhóm 2 gồm 16 lô đất với diện tích hơn 269.100m² sẽ đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo chủ trương của Thành ủy, UBND TP. Các lô đất này được quy hoạch xây dựng trung tâm tài chính, trung tâm biểu diễn nghệ thuật đa năng, hội nghị triển lãm, khách sạn nghỉ dưỡng… dự kiến sẽ đấu giá trong quí 1-2020 và tháng 12-2020.

Nhóm 3 gồm 23 lô đất với diện tích hơn 365.200m², đây là các lô đất chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng tập trung ở khu chức năng số 2a, số 4, số 8… Trong đó, 6 lô đất thuộc Khu chức năng 2a (Dòng mến Thánh giá và Nhà thờ Thủ Thiêm) tạm thời chưa đưa vào kế hoạch khai thác, nhưng trước đây được cho có giá hơn 2.438 tỉ đồng.

Một nguồn thu nữa là từ đấu giá quỹ nhà tái định cư dôi dư không còn nhu cầu sử dụng, Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm đang phối hợp với các sở ngành liên quan và Trung tâm Phát triển quỹ đất để tổ chức bán đấu giá quỹ nhà này, dự kiến thu được khoảng hơn 9.936 tỉ đồng.

Về nguồn thu của Ban Quản lý KĐTM Thủ Thiêm chưa được sử dụng. Từ năm 2009, KĐTM có phát sinh nguồn thu từ khai thác quỹ đất và nhà đất tái định cư, toàn bộ số thu được nộp vào ngân sách nhà nước. Hiện vẫn còn hơn 7.754 tỉ đồng chưa sử dụng.

Với tiến độ thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như trên, dự kiến trong năm 2019 chỉ thu được khoảng hơn 14.725 tỉ đồng, gồm tiền đấu giá quyền sử dụng đất 16 lô đất đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư dôi dư.

Tại Kết luận Thanh tra số 1041 của Thanh tra Chính phủ ngày 26-6-2019 về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng và đất đai tại KĐTM Thủ Thiêm, Thanh tra Chính phủ đã đề nghị sớm tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án lựa chọn nhà đầu tư đối với 55 lô đất còn lại.

Giá đất có lô trung bình chỉ 11 triệu đồng/m²

Với số tiền TPHCM dự tính thu về cho mỗi nhóm được phân loại đấu giá, khi tính trung bình thì giá đất từ 25-30 triệu đồng/m². Mức giá này đang được xem là thấp hàng chục lần so với giá thị trường nếu so với các khu vực lân cận.

Cụ thể, với nhóm 1 là đất đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có diện tích hơn 158.000m². Nguồn thu dự kiến cho nhóm này là 4.789 tỉ đồng thì bình quân khoảng 30 triệu đồng/m². Nhóm 2 có diện tích 269.100m² với nguồn thu dự kiến 8.125 tỉ đồng thì tính bình quân cũng khoảng 30 triệu đồng/m².

Nhóm 3 diện tích hơn 365.200m², nguồn thu dự kiến hơn 9.012 tỉ đồng, bình quân khoảng 25 triệu/m². Đáng chú ý hơn trong nhóm này có lô đất ký hiệu 3-17 nguồn thu dự kiến hơn 197 tỉ đồng, bình quân gần 11 triệu đồng/m². Lô ký hiệu 5-3 diện tích 1.146m², nguồn thu dự kiến hơn 13 tỉ đồng, bình quân hơn 11 triệu đồng/m².

Nếu dựa trên nguyên tắc đấu giá đảm bảo theo giá thị trường thì mức giá này đang quá rẻ và không theo sát với giá thị trường nếu so trên tương quan vị trí của Thủ Thiêm. Ngay cả việc phương án tính toán được đưa ra theo giá tạm tính theo giá trị quyền sử dụng đất do các đơn vị tư vấn đề xuất tại thời điểm năm 2016 - 2017 thì mức giá ở khu vực này 2 năm trước cũng không dưới 100 triệu đồng/m².

Theo khảo sát giá đất nền TPHCM (giá rao bán) tại một số dự án ở các quận, huyện trên địa bàn thành phố và một số tỉnh lân cận mà Công ty nghiên cứu thị trường DKRA công bố hồi đầu năm 2019, giá rao bán đất nền quận 2 hiện đang cao nhất lên đến 166 triệu đồng/m², dẫn đầu toàn thị trường. 

Cụ thể, giá rao bán đất nền tại Khu đô thị An Phú - An Khánh (diện tích lô đất thường từ 80 - 400m²) đạt mức 86 - 166 triệu đồng/m²; tại dự án Huy Hoàng là 63 - 165 triệu đồng/m²; tại Khu dân cư Phú Nhuận (quận 2) là 67 - 120 triệu đồng/m²... Dự án có mức giá rao bán thấp nhất là Khu dân cư Cát Lái Invesco 35 - 50 triệu đồng/m² (diện tích lô đất 80 - 160 m²).

Bảng khảo sát giá bán tại các dự án ở TPHCM đầu năm 2019. Nguồn: DKRA

Theo một số chuyên gia bất động sản, việc tính toán giá đất để thực hiện đấu giá cần tham khảo từ các cuộc nghiên cứu hoặc khảo sát giá thị trường của các khu vực lân cận. Tuy nhiên, trong báo cáo của Ban quản lý KĐTM Thủ Thiêm không đề cập đến diễn biến giá nhà đất của các khu vực lân cận. 

Được biết, KĐTM Thủ Thiêm được triển khai quy hoạch từ năm 1996 với diện 930ha nằm ở bờ đông sông Sài Gòn, đói diện với trung tâm quận 1. Tuy nhiên hơn 20 năm quy hoạch Khu đô thị này vẫn chưa thể thoát ra khỏi vòng xoáy kiện tụng của các hộ dân bị thu hồi đất tại đây. Thanh tra Chính phủ cũng đã hai lần công bố kết luận hàng loạt sai phạm của UBND TPHCM và các bộ, ngành liên quan như thu hồi sai 4,3 ha ngoài ranh quy hoạch; giao đất trong khu vực được quy hoạch tái định cư cho 51 doanh nghiệp làm dự án...

Theo đó, Thanh tra Chính phủ yêu cầu UBND TPHCM phải thu hồi và hoàn trả ngay khoản tiền đã tạm ứng từ ngân sách nhà nước không đúng quy định dùng đầu tư cho KĐTM Thủ Thiêm. Tính đến ngày 30-9-2018, khoản tiền này hơn 26.300 tỉ đồng.

Vì sao các dự án hạ tầng tại Thủ Thiêm đội vốn hàng ngàn tỉ đồng?

Kiến nghị thu hồi hàng ngàn tỉ đồng đầu tư vào khu đô thị Thủ Thiêm

Kết luận thanh tra về khiếu nại của công dân tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm