(KTSG Online) - Hiện nay việc thiếu cơ sở dữ liệu đất đai thực tế nên Nhà nước đang thực hiện 5 phương pháp xác định giá đất. Tuy nhiên, thực hiện theo các phương pháp khác nhau lại cho giá đất khác nhau do dữ liệu đầu vào không chính xác. Trong vòng 5 năm tới sẽ có hệ thống định giá đất mới sau khi hoàn thiện bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất.
- Phương án nào cho bảng giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi?
- Nghị quyết 18 của Đảng và Luật Đất đai sửa đổi
Đây là chia sẻ của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường Trần Hồng Hà trong buổi trả lời trực tuyến trên VnExpress chiều 19-8 xoay quanh Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi và phương pháp xác định giá đất sát với giá thị trường.
Sẽ có bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất
Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết sau hơn 8 năm thực thi Luật Đất đai đã có kết quả tích cực. Cụ thể, nguồn lực đất đai năm 2013 đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021-2022 đã tăng lên trung bình 15-20%, có địa phương đến 35% tổng thu ngân sách. Giai đoạn vừa qua nguồn lực đất đai đã cân đối được mọi nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Tuy nhiên, tổng kết Nghị quyết 19 và Luật Đất đai năm 2013 trong hội nghị trung ương lần thứ 5 chỉ ra rằng nguồn lực đất đai chưa phát huy được để phục vụ phát triển kinh tế xã hội. Các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn có khe hở, một bộ phận cán bộ quản lý lợi dụng để mang lại những lợi ích không chính đáng cho mình. Việc khai thác và sử dụng chưa hiệu quả gây hoang hóa, thoái hóa, lãng phí… Đó là những vấn đề nổi cộm cần được giải quyết trong Luật Đất đai sửa đổi tới đây.
Người đứng đầu Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng có 3 vấn đề chính sách cần lưu ý trong dự thảo lần này, đó là quy hoạch, định giá đất đai và chuyển đổi số để hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Cả ba chính sách này có mối quan hệ hữu cơ, khi giải quyết được thì sẽ giải quyết được cơ bản các vấn đề đang tồn tại.
Trong đó, mấu chốt để giải quyết vấn đề là làm sao xác định giá phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Hướng tới việc xây dựng bản đồ địa chính dữ liệu thông tin về giá đất, ở đó sẽ có những thông tin, dữ liệu về giá của tất cả các giao dịch thông qua sàn đấu giá, đấu thầu… Khi có bản đồ này thì đây sẽ là giá thực, đầy đủ thông tin nhất về giá của từng thửa đất được giao dịch.
Còn hiện nay dựa vào 5 phương pháp định giá đất, cũng tìm cách có phương án dự báo, thống kê để quy đổi, chuyển từ tất cả biến động đó ra giá thị trường. Nhưng theo phương pháp này ra giá khác, theo phương pháp kia ra giá khác, do dữ liệu đầu vào không chính xác khiến thị trường còn nhiều sai lệch, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà.
“Bảng giá đất hiện phân theo địa phương xác định, và thay đổi bảng giá này bằng các phương pháp xác định mới. Năm 2025, chúng ta sẽ có cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có bản đồ về giá đất đai. Tôi nghĩ trong vòng 5 năm, Việt Nam sẽ có hệ thống định giá đất mới. Còn hiện nay chúng ta phải kết hợp các phương pháp định giá”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhận định.
Trả lời các ý kiến lo ngại về vấn đề Nhà nước can thiệp quá sâu vào công tác định giá đất, ông Hà cho rằng, thị trường sẽ xác định giá đất, nhưng Nhà nước can thiệp để giá đất hợp lý. "Hai người mua bán thế nào thì giá thị trường như vậy. Nhà nước đấu giá như thế nào thì giá như vậy. Giá thị trường là mọi giá giao dịch đất đai, giá đấu thầu, đấu giá thì không ai can thiệp được cả".
Bỏ khung giá đất để khách quan hơn
Việc bỏ khung giá đất của Nhà nước sẽ chỉ còn bảng giá đất mà các địa phương quy định và giá này được cho là sẽ sát với thực tế thị trường hơn. Nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp được giao đất, thuê đất sẽ phải cao hơn trước và ngân sách sẽ có lợi hơn. Nhưng điều này cũng gây nên lo ngại về việc giá bất động sản sẽ tăng.
Trả lời về vấn đề này, ông Hà cho rằng khi xác định giá đúng thì sẽ giải quyết được một số bài toán lớn. Việc thay đổi cách tính giá thì giá đất ở lần sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ minh bạch hơn, và không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản.
“Tôi cho rằng, một sản phẩm bất động sản bán ra còn có nhiều giá trị khác, ngoài giá đất. Khi xác định giá đất chính xác sẽ là giá trị đầu vào, và được hạch toán vào giá đầu tư của nhà đầu tư dự án bất động sản. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng hay không và tăng ở mức độ nào... sẽ phụ thuộc vào cung - cầu, chứ không hẳn do thay đổi, bỏ khung giá đất và áp dụng quy định tính giá đất theo giá thị trường”, Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên – Môi trường cho hay.
Một vấn đề nữa được quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai sử đổi lần này là phương án nào để khắc phục tình trạng nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá đất với giá trúng rất cao nhưng sau đó bỏ cọc, điển hình là vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (TPHCM).
Theo ông Hà, trong lần sửa đổi này bộ cũng xác định rất rõ, quy định cụ thể hơn giá tại thời điểm đấu giá, xác định tại thời điểm đấu giá để phản ánh đúng giá thị trường. Thứ hai là phải quy định điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá bằng việc đặt cọc tiền là bao nhiêu để giữ chân được, bỏ cọc thì bị phạt. Quy định thời gian sau khi đấu giá trúng thì phải trả tiền đầy đủ trong một tuần chứ không phải một, hai tháng trước đây.
Nhiều khi người tham gia đấu giá để tạo giá ảo, dựa vào giá ảo đó để lợi dụng với những mảnh đất khác làm tài sản thế chấp. Cần quy định giá đấu giá đó thì không được coi là giá thị trường; giá thị trường được xác định bằng một chuỗi các giá giao dịch và xác định đưa vào giá trị trung bình trong điều kiện bình thường.
“Sẽ phải sửa trong Luật Đấu giá để quy trình rõ ràng hơn, đấu giá đất đai phải khác đấu giá vật dụng cụ thể, để tránh quân đỏ, quân xanh, để tránh móc ngoặc lợi dụng giữa người tham gia đấu giá với người thực hiện công tác đấu giá”, ông Hà nhấn mạnh.
Với vấn nạn đầu cơ đất đai, ông cũng cho rằng Nhà nước sẽ hướng tới việc dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hoá tài sản… thì sẽ xem xét dùng thuế luỹ tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng. Với nhà đầu cơ, nếu họ mua xong bán ngay thì sẽ phải chịu mức thuế cao hơn, so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định.
Đất đai hiện nay bỏ hoang hóa rất nhiều do dự án treo, đất nông nghiệp không đưa vào sử dụng, thậm chí đất khu biệt thự, bất động sản mua nhưng dưới dạng là đầu tư vào đấy như một tài sản để chờ thị trường giá tăng lên. Nhà nước sẽ không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng và nhiều đất đai nhưng không sử dụng.
"Đất đai là nguồn lực quan trọng của quốc gia. Luật Đất đai sửa lần này không chỉ giải quyết khó khăn, mà mục tiêu là phải tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Tức là, bên cạnh việc quản lý chặt chẽ thì chúng ta phải tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hoá thủ tục hành chính", ông Hà nói.
