Phương án nào cho bảng giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi?

(KTSG Online) – Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, quy định về bảng giá đất đang có nhiều điểm bất cập, khó thực hiện. Trong đó, việc ban hành bảng giá đất theo định kỳ hàng năm hay 5 năm một lần như trước đây vẫn đang là vấn đề cần được cân nhắc về phương án.

• Sửa Luật Đất đai: khó nhất là bài toán lợi ích
• Từ “phân lô bán nền”, “đấu giá đất, bỏ cọc” đi tìm hướng sửa Luật Đất đai

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đưa ra lấy ý kiến, quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp.

Nên kế thừa bảng giá đất 5 năm một lần

Theo HoREA, dự thảo quy định phân cấp, giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và định giá đất cụ thể, Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là hợp lý. Tuy nhiên, quy định về bảng giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có nhiều điểm bất cập, khó thực hiện.

Nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế và UBND cấp huyện.

Theo HoREA, do hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy nên điểm khó nhất là chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn và dữ liệu chưa được cập nhật theo thời gian thực.

Hiệp hội này dẫn kinh nghiệm tham khảo của Hàn Quốc, Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 “vùng giá trị đất” và xác lập được “giá thửa đất chuẩn”, cập nhật theo thời gian thực nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân.

Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời.

Với Việt Nam, khi xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực thì lúc đó sẽ có đủ điều kiện để thực hiện. Điều này dễ dàng thúc đẩy việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Đến thời điểm đó thì cơ chế xây dựng và ban hành bảng giá đất sẽ được tự động hóa 24/7.

Vì vậy, HoREA kiến nghị giữ nguyên cơ chế “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” sẽ được xem xét điều chỉnh bằng các “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước.

Cần gỡ rối cho hệ số K

Bên cạnh kiến nghị về bảng giá đất, HoREA cũng chỉ ra những bất cập trong quy định về hệ số điều chỉnh biến động giá đất – hệ số K trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã gây khó cho việc ban hành bảng giá đất hàng năm.

Theo Khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số K trước khi ban hành, hiệp hội cho rằng điều này sẽ không đảm bảo tính kịp thời, hiệu quả khi thị trường bất động sản có biến động. Lý do là HĐND cấp tỉnh họp một năm 2 lần mà theo Dự thảo Luật Đất đai lại quy định bảng giá đất ban hành hàng năm. Do đó, cần bỏ quy định “UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số K trước khi ban hành bảng giá đất.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nội dung này không thống nhất với phần cuối khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai. Khoản này quy định “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” giao thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất cho UBND cấp tỉnh. Tuy vậy, UBND cấp tỉnh không có thẩm quyền này mà chính xác hơn là chỉ có thẩm quyền “ban hành hệ số K để điều chỉnh bảng giá đất”.

Nếu quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần thì quy định hệ số K để điều chỉnh bảng giá đất phải được HĐND cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành vào ngày 1-1 hàng năm lại là cần thiết. Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định giao cho UBND cấp tỉnh xem xét ban hành các loại hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh các trường hợp tương tự như quy định tại Điều 18 Nghị định 44/2014.

HoREA cũng đưa ra hai phương án để có thể điều chỉnh quy định của khoản 1 Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai dựa trên hai trường hợp bảng giá đất ban hành hàng năm hoặc 5 năm một lần.

Phương án đầu tiên là với trường hợp bảng giá đất ban hành hàng năm cần căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất. Tiếp đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm”.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm nhà nước quyết định thu hồi đất.

Đó là cơ sở để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ.

Phương án thứ hai dành cho trường hợp bảng giá đất ban hành 5 năm một lần cũng căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất. Từ đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất trước khi ban hành cho phù hợp.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, hoặc để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại theo từng khu vực theo quy định của Chính phủ. HoREA chọn phương án thứ hai.