Thành phố Hồ Chí Minh mới không chỉ mở rộng về địa giới hành chính mà còn được kỳ vọng trở thành siêu đô thị thông minh với không gian đa trung tâm, hạ tầng tích hợp, logistics thông minh và kinh tế xanh.
Ngày 12-6 vừa qua, Quốc hội đã chính thức thông qua nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh - một “quyết định lịch sử” mang tầm vóc chiến lược lớn lao, kiến tạo không gian phát triển mới dài hạn cho đất nước. Từ con số 63 tỉnh thành, cả nước còn 34 tỉnh thành, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố.
Hạ tầng đi trước, đô thị theo sau
Theo các chuyên gia, việc sáp nhập các địa phương mở ra dư địa phát triển lớn hơn nhờ tận dụng thế mạnh mỗi tỉnh để khắc phục hạn chế đơn lẻ, điển hình là TPHCM sáp nhập với thủ phủ công nghiệp Bình Dương và cửa ngõ logistics - cảng biển Bà Rịa - Vũng Tàu. Sự kiện sáp nhập này được kỳ vọng tạo ra một “siêu đô thị” mới của vùng Đông Nam Bộ, có quy mô dân số và năng lực sản xuất hàng đầu cả nước, đóng vai trò trung tâm tài chính, công nghiệp, dịch vụ tầm khu vực.
Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đang dần hoàn thiện với các trục chính như cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu, Quốc lộ 1, 13, 51, Vành đai 3, 4, các tuyến Metro, cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải. Dự kiến trong thập kỷ tới, mạng lưới giao thông hiện đại này sẽ giúp tối ưu liên kết vùng, thu hút đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt với mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD), tạo ra các trung tâm kinh tế mới và thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực lân cận.
Bên cạnh đó, việc mở rộng quỹ đất về các vùng ven và đô thị vệ tinh, cùng kỳ vọng tinh giản thủ tục pháp lý sau sáp nhập, sẽ tạo lợi thế về thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư. Điều này có thể góp phần tăng nguồn cung dự án, giải quyết chênh lệch giữa các phân khúc bất động sản tại TPHCM.
Theo Numbeo (2025), thời gian trung bình để sở hữu nhà ở tại TPHCM lên đến 34 năm – cao hơn đáng kể so với mức trung bình thế giới (15 năm) và Việt Nam (25-26 năm). Trong khi đó, giá căn hộ tại Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) hay TP. Vũng Tàu dao động từ 40–55 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với TPHCM, phù hợp với người độc thân, gia đình trẻ.
Với nhóm thu nhập cao, “siêu đô thị” mới hứa hẹn nâng tầm phong cách sống nhờ hạ tầng, dịch vụ, giáo dục, y tế và giải trí phát triển đồng bộ theo chuẩn quốc tế.
Bài toán về nhà ở vùng lõi siêu đô thị
Cơ hội phát triển của TPHCM mới là rất lớn sau sáp nhập nhưng đi kèm là bài toán không nhỏ về quá tải hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục và chất lượng sống. Sở Y tế TPHCM dự báo, sau khi sáp nhập, số lượt khám bệnh sẽ tăng từ hơn 42 triệu lên trên 51 triệu lượt/năm; số lượt điều trị nội trú sẽ tăng từ trên 2,2 triệu lên trên 3,8 triệu lượt/năm.
Theo TS Trần Du Lịch, hạ tầng là yếu tố then chốt để hiện thực hóa tầm nhìn phát triển siêu đô thị. Ông nhấn mạnh vai trò của mạng lưới đường sắt đô thị kết nối các trung tâm và mô hình phát triển đa trung tâm, nơi mỗi địa phương giữ thế mạnh riêng nhưng được liên kết bằng hạ tầng hiện đại. Dù nhiều dự án hạ tầng đang được rà soát, ông cảnh báo tiến độ thực hiện hiện vẫn còn chậm, có thể làm giấc mơ siêu đô thị bị chậm lại.
Thực tế cho thấy, nếu không có giao thông công cộng liên vùng, việc mở rộng không gian đô thị sẽ thiếu hiệu quả, thậm chí khiến người dân đi lại xa hơn và tốn kém hơn. Do đó, hoàn thành đúng tiến độ các công trình trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một, Biên Hòa – Vũng Tàu là yêu cầu cấp thiết để giảm áp lực hạ tầng hiện hữu và tạo đòn bẩy cho các khu vực vùng ven bứt phá.
Trong khi đó, khi hạ tầng vùng ven chưa thành hình, bất động sản trung tâm TPHCM, nơi đã có sẵn hệ thống tiện ích, giao thông và dịch vụ – vẫn là lựa chọn an toàn cho dòng vốn đầu tư. Đặc biệt ở phân khúc cao cấp, nhà đầu tư vẫn ưu tiên những sản phẩm có giá trị tích sản và tiềm năng khai thác cho thuê. Đơn cử như dự án Kiều by KITA tại số 927 Trần Hưng Đạo vừa hoàn thiện được chủ đầu tư tập trung hoàn thiện pháp lý, sổ hồng sẵn từng căn. Đây được xem là dự án giàu tiềm năng nhờ vị trí trung tâm, di chuyển thuận lợi đến các trung tâm thương mại, trường đại học, bệnh viện…
Có thể thấy, việc hình thành nên một Thành phố Hồ Chí Minh định hình một không gian “tam giác phát triển” mới, có sự cộng hưởng đa chiều về kinh tế, thương mại, du lịch, logistics và tiếp tục đặt ra nhiều thách thức về năng lực phát triển hạ tầng giao thông, phát triển nguồn nhà ở đáp ứng quy mô dân số lớn hơn đang dồn về vùng lõi siêu đô thị.
