(KTSG Online) - Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, năm 2021 thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) vẫn cho sự sôi động, nhất là trong lĩnh vực bất động sản. Nhưng trong cuộc đua M&A năm nay “gió đã đổi chiều” khi chứng kiến sự trỗi dậy của các doanh nghiệp trong nước, với hàng loạt các thương vụ thâu tóm dự án, quỹ đất có giá trị.
Nỗ lực gia tăng thị phần sau đại dịch hay chiến lược đa ngành của nhiều doanh nghiệp lớn bắt đầu được khởi động đã phần nào thúc đẩy những thương vụ thâu tóm quỹ đất lớn. Theo thống kê của KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2021, bất chấp những khó khăn do đại dịch Covid-19, quy mô giá trị thị trường M&A Việt Nam vẫn đạt 8,8 tỉ đô la, tăng 18% so với cùng kỳ 2020. Trong đó, 58% tổng giá trị các giao dịch này đến từ bất động sản và tài chính.
Cuộc đua mở rộng hệ sinh thái
Diễn biến của cuộc đua M&A trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua đang nằm ngoài dự đoán của các chuyên gia khi cho rằng, làn sóng dịch lần thứ 4 sẽ khiến hoạt động này bị chậm lại. Song thực tế nó chỉ đúng với nguồn vốn ngoại (giảm so với kỳ vọng), còn với khối các doanh nghiệp nội mặt trận M&A vẫn diễn ra vô cùng sôi động. Nhiều vụ lớn đã được triển khai cùng với chiến lược mở rộng quỹ đất lẫn hệ sinh thái kinh doanh hướng đến đa ngành.
Những thương vụ M&A điển hình trong năm 2021 có thể kể đến như Công ty cổ phần Vinhomes công bố mua khu đô thị Đại An quy mô 300 hecta tại tỉnh Hưng Yên, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long hoàn tất mua lại 100% dự án tại Đồng Nai từ Keppel Land, đồng thời nhận chuyển nhượng dự án Waterfront Đồng Nai.
Hay những thương vụ cũng rất đáng chú ý khác là Danh Khôi mua lại 100% vốn từ một doanh nghiệp Nhật Bản để trở thành chủ đầu tư Dự án Sun Frontier (Đà Nẵng), Trường Hải mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam, Becamex IDC và Central Retail Vietnam bắt tay phát triển Trung tâm thương mại GO! tại Bình Dương...
Trong 3 năm trở lại đây, Tập đoàn NovaGroup nổi lên với hàng loạt thương vụ M&A ở nhiều lĩnh vực khác nhau như bán lẻ, ăn uống, dịch vụ... Tuy nhiên, khẳng định tại “Diễn đàn M&A” mới đây ông Nguyễn Thái Phiên, Phó tổng giám đốc Tập đoàn NovaGroup, sự hiện diện của doanh nghiệp này đã diễn ra từ rất lâu khi kinh doanh bất động sản.
Theo ông Phiên, chỉ 10-20% quỹ đất NovaLand đang có là tự phát triển, đền bù đất, còn lại là mua trên thị trường thứ cấp. Trong khoảng 2017-2018, khi quỹ đất tại TPHCM khan hiếm hơn, doanh nghiệp quyết định ra khu vực lân cận như Đồng Nai, Hồ Tràm, Phan Thiết… Với phương châm kiến tạo cộng đồng, doanh nghiệp bắt buộc phải xây dựng các dịch vụ như ăn uống, chăm sóc sức khỏe, giáo dục
“Nhiều doanh nghiệp của chúng tôi có doanh thu trước đó rất đều, nhu cầu nội thân của các cổ đông lớn là bước ra khỏi vùng an toàn, đối mặt thách thức mới. Do đó chúng tôi tiến hành tái cấu trúc hệ sinh thái kinh doanh trên cơ sở những thương vụ M&A với Cầu Đất Farm, Phindeli… Cũng có nhiều lo ngại rủi ro về kế hoạch tăng trưởng quy mô, nhưng các founder của Việt Nam khát vọng rất lớn lao, đặc biệt là thế hệ 5x-6x. Trong 10 việc họ làm, họ chỉ cần 1-2 việc thành công là rất tốt rồi ”, ông Nguyễn Thái Phiên chia sẻ.
Bên cạnh việc gia tăng quỹ đất để “chờ thời”, các doanh nghiệp nội cũng đang chuyển hướng M&A sang phân khúc bất động sản công nghiệp với hàng loạt thương vụ đáng chú ý.
Trong năm 2021, Frasers Property Việt Nam đã mua thành công dự án Khu công nghiệp BDIP tại Bình Dương. Theo ông Trương An Dương, Giám đốc khối Bất động sản nhà ở, Công ty Fraser Property Vietnam cho hay, bất động sản công nghiệp là mảnh ghép còn thiếu của doanh nghiệp này trong chiến lược phát triển lâu dài tại Việt Nam và M&A là cơ hội để lấp đầy.
Một thương vụ khác là Vingroup đang đẩy mạnh sở hữu mảng bất động sản công nghiệp khi nắm trong tay 2 khu công nghiệp tại Hải Phòng, gồm Nam Tràng Cát (200 hec ta) và Thủy Nguyên (319 hec ta). Đặc biệt, tập đoàn này cũng đã thành lập Vinhomes IZ - công ty con phụ trách bất động sản công nghiệp.
Cuộc đua M&A được dự báo tiếp tục nóng lên là bởi đây là một trong những “quân bài” giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của mình, gia tăng thị phần, sản phẩm, tiếp cận với thị trường, mang lại các giá trị chung cho cộng đồng. Dò đó, nhiều doanh nghiệp đã đã đưa M&A vào chiến lược chính trong kế hoạch phát triển và mở rộng của mình.
Cục diện thay đổi khi khối ngoại lưỡng lự
Theo dự báo, xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Bởi các công ty địa ốc lớn như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt, Danh Khôi... vẫn đang triển khai các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.
Quỹ đất cũng ngày càng khan hiếm, thủ tục triển khai dự án bị siết chặt, các chủ đầu tư yếu kém qua các làn sóng dịch mất dần nội lực, buộc phải bán trao tay dự án hoặc chấp nhận chuyển nhượng cổ phần cho các chủ đầu tư khác chất lượng hơn.
Đơn cử, tập đoàn An Gia vốn xuất phát điểm từ một doanh nghiệp môi giới nay đã trở thành nhà phát triển dự án nhờ chiến lược M&A. Doanh nghiệp này gần đây đã gây chú ý khi công bố mỗi năm sẽ chi 3.000 - 5.000 tỉ đồng để mở rộng quỹ đất, nhắm đến những khu đất quy mô lớn để triển khai các dự án phức hợp.
Nhìn lại cục diện trên thị trường M&A trong năm hai năm trở đây cho thấy doanh nghiệp nội đang thể hiện được lợi thế về tốc độ và sự linh hoạt để tiến hành các thương vụ mới. Tuy nhiên nhiên, theo quan sát thì dường như các doanh nghiệp ngoại cũng có phần lưỡng lự hoặc thay đổi phương thức kinh doanh để phù hợp với tình hình dịch bệnh.
Nhiều chuyên gia nhận định dịch bệnh vẫn khiến nhà đầu tư ngoại e ngại khi di chuyển. Trong khi đó, để hoàn tất một thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam vào thời điểm này là rất khó khăn do giá đất để phát triển tăng mạnh trên khắp cả nước.
Thêm vào đó, một xu hướng M&A hiện nay là chuyển dần từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác, tạo nên những giá trị cộng hưởng, lợi cho cả đôi bên. Điều này có thể khiến cho các thương vụ M&A của doanh nghiệp ngoại thay đổi về hình thái.
Thực tế, thời gian qua, các nhà đầu tư ngoại cũng nằm trong xu thế này, với sự tôn trọng dành cho các đối tác địa phương vốn là những người am hiểu thị trường, đảm bảo quỹ đất sạch. Theo đó, những giao dịch mang tính chất hợp tác, nhà đầu tư Việt Nam có thể giữ lại 15-20%, có trường hợp là 50 - 50.
Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam, cho rằng thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của M&A. Các doanh nghiệp nội có thể coi M&A như giải pháp để nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh. Song, không nên xem M&A chỉ là một “game thu gom tài sản”, mà quan trọng là tạo nên cấu trúc liên kết. Chỉ khi tham gia được vào chuỗi giá trị thì doanh nghiệp Việt mới gia tăng được sức mạnh và trở thành mắt xích của chuỗi cung ứng toàn cầu.
