(KTSG) – Kể từ năm 2003, cứ 10 năm Luật Đất đai được sửa đổi một lần, mỗi lần sửa đổi đều có một Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng dẫn đường với những đường lối, chính sách cơ bản về đất đai. Luật Đất đai dựa vào đó mà soạn thảo để ban hành.
Năm 2003, Nghị quyết 26-NQ/TW được ban hành tại Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX vào ngày 12-3-2003. Theo nghị quyết này, cách thức quản lý giá đất vẫn dựa vào khung giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định; và UBND cấp tỉnh quản lý giá đất bằng bảng giá đất cụ thể làm căn cứ để tính toán giá trị đất đai trong mọi trường hợp.
Ngày 31-10-2012, Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X1 đã ban hành Nghị quyết 19/NQ-TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Nghị quyết này vẫn tiếp tục chủ trương quản lý giá đất theo khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh với yêu cầu giá đất phải phù hợp thị trường, thiết lập cơ sở dữ liệu về giá đất và đảm bảo tính độc lập giữa cơ quan định giá đất và thẩm định giá đất.
Vật cản mang tên “khung giá đất”
Luật Đất đai năm 2013 được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết 19/NQ-TW. Những chính sách về quản lý giá đất xác định trong Nghị quyết 19 được thể hiện đầy đủ trong Luật Đất đai năm 2013.
Theo luật này, khung giá đất của Chính phủ có hai chức năng: một là đặt ra giá trần và giá sàn để quản lý việc ban hành bảng giá đất của UBND cấp tỉnh; và hai là giải quyết tình trạng xung đột giá đất tại khu vực liền kề giữa các địa phương cấp tỉnh. Khung giá đất và bảng giá đất chỉ được sử dụng chủ yếu để tính thuế, phí về đất đai và một số nội dung phụ khác.
Các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước phải định giá đất cụ thể theo ba bước: (1) Sở tài nguyên và môi trường đề xuất giá đất do mình định giá hoặc thuê dịch vụ định giá; (2) Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh tiến hành thẩm định; và (3) Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất. Hội đồng thẩm định giá đất do lãnh đạo tỉnh làm chủ tịch hội đồng và có sự tham gia của chuyên gia định giá.
Thực tế triển khai Luật Đất đai năm 2013 cho thấy những bức xúc đáng quan tâm phải giải quyết. Ai cũng thấy bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất thị trường rất đáng kể, nhất là tại các đô thị lớn. Tại nơi đất đai đắt đỏ nhất, giá thị trường lên đến 1 tỉ đồng/mét vuông, nhưng theo bảng giá chỉ có khoảng 250 triệu đồng/mét vuông. Từ đấy làm cho việc tính giá trị đất đai rất khó khăn, Nhà nước bị thiệt hại, mà người dân bị thu hồi đất cũng thiệt hại, chỉ có nhà đầu tư được giao đất, thuê đất là có lợi.
Hỏi nhiều lãnh đạo cấp tỉnh rằng tại sao lại để bảng giá thấp hơn giá thị trường nhiều đến thế. Câu trả lời gần như khá giống nhau rằng “Chúng tôi rất muốn đưa bảng giá đất lên sát giá thị trường theo quy định của pháp luật, nhưng khung giá đất của Chính phủ rất thấp nên không thể đưa giá lên cao hơn được!”. Từ câu trả lời này, có thể suy ra, khung giá đất là vật cản đối với việc quản lý giá đất một cách chân thực tại địa phương.
Trong quá trình làm công tác quản lý đất đai, tôi biết là việc thảo luận bỏ khung giá đất được đưa ra từ khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003. Suốt gần 20 năm qua, vấn đề khung giá đất vẫn được coi như công cụ quản lý giá đất, không có công cụ khác thay thế. Thực tế với vai trò kiểm định chân lý đã cho thấy cần loại bỏ khung giá đất mới quản lý được giá đất sát với cuộc sống thực tế gắn với thị trường.
Tiến tới bỏ khung giá đất…
Ngày 16-6-2022, Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Về nội dung quản lý giá đất, Nghị quyết 18 đã quyết định nhiều chủ trương đổi mới. Thứ nhất là bỏ khung giá đất. Thứ hai là có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Thứ ba là Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất và hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Thứ tư là có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Thứ năm là bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch về giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm.
Theo những quyết định đổi mới chính sách quản lý giá đất trong Nghị quyết 18, có thể chỉ ra các yêu cầu đổi mới quan trọng nhất. Trước hết là bỏ khung giá đất của Chính phủ, thay thế việc sử dụng khung giá đất để quản lý giá đất tại địa phương bằng việc trao trách nhiệm cho cơ quan quản lý ở trung ương thực hiện kiểm tra, giám sát các địa phương trong xây dựng bảng giá đất và trao cho hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Cách thức quản lý giá đất đổi mới như vậy sẽ chỉ ra rõ ràng vai trò và trách nhiệm của từng cơ quan, từng cá nhân có liên quan.
Nghị quyết 18 yêu cầu đổi mới tiếp theo là tìm giải pháp để xác định được giá đất phù hợp thị trường gắn với trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân có liên quan. Theo chủ trương đổi mới này, cần có tiêu chí để định vị ai là người chịu trách nhiệm về tình trạng giá đất của Nhà nước quy định luôn thấp hơn đáng kể so với giá thị trường đã xảy ra bấy lâu nay mà không thể khắc phục. Đây cũng chính là bản chất của câu trả lời cho câu hỏi “Tại sao khiếu kiện về đất đai của dân vẫn rất cao?” và “Tại sao cán bộ quản lý vướng vòng lao lý do đất đai ngày càng nhiều?”.
Đổi mới quan trọng tiếp nữa của Nghị quyết 18 là nâng cao chất lượng công tác định giá đất bằng giải pháp đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất; nâng cao năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Hội đồng thẩm định giá đất độc lập là một yêu cầu đặt ra. Điều này có nghĩa là hội đồng này phải gồm quá bán là các chuyên gia định giá ngoài khu vực quản lý nhà nước, có thể lấy từ các viện nghiên cứu, các trường đại học, các ngân hàng, các tổ chức định giá. Việc nâng cao năng lực về chuyên môn chỉ có thể thông qua quá trình đào tạo chính quy, nhưng nâng cao phẩm chất đạo đức của các định giá viên là nhiệm vụ vừa mới, vừa khó. Các nước khác họ tạo hệ thống cho điểm các định giá viên cả về chuyên môn và đạo đức thông qua theo dõi công việc đã thực hiện. Thường họ giao cho hiệp hội các định giá viên thực hiện nhiệm vụ này và công khai thang điểm đánh giá đối với từng định giá viên.
Định giá đất là một khâu quan trọng. Chính sách tài chính đất đai có hay mấy mà định giá đất kém thì chính sách cũng trở nên vô dụng. Hơn nữa, định giá đất kém cũng là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện của dân tăng cao và các nhà quản lý đất đai vướng vòng lao lý cũng tăng cao.
Thực hiện tốt Nghị quyết 18, trước mắt để xây dựng Luật Đất đai năm 2023 hoàn chỉnh, cụ thể hóa về đổi mới quản lý giá đất, lâu dài là thực thi nghiêm pháp luật sẽ làm cho nền kinh tế mạnh mẽ hơn trên con đường đưa Việt Nam thành nước công nghiệp có thu nhập cao.
Đất đai là “hàng hóa đặc biệt”. Lâu nay tư duy điều hành cứ nặng về ý nghĩa “đặc biệt”, tìm mọi cách để quản, mà quên mất rằng đất đai cũng là “hàng hóa”, phải định đoạt giá cả theo quan hệ thị trường. Kiểu quản lý cũ gây ra bao nhiêu hệ lụy cho nền kinh tế – xã hội, mất mát cả người và của, nhưng quan trọng hơn là nguồn lực đất đai bị lãng phí, thất thoát kéo dài, vô cùng lớn, thay vì được huy động có hiệu quả vào phục vụ mục tiêu phát triển bền vững. Chỉ cần trả lại tên cho em, là xong.