Bất động sản rao bán… không dễ đi đến hồi chốt

(KTSG Online) - Tình trạng doanh nghiệp bất động sản trong nước khó khăn với nhiều dự án bị "đóng băng" hoặc nợ xấu cao... dẫn đến phải bán mình với giá được cho là khá hời với bên mua hiện nay. Dù vậy với những người mua, nhất là những nhà đầu tư ngoại thì để đi đến quyết định xuống tiền cho những dự án rao bán trong lúc này lại không hề dễ dàng.

• Bất động sản nửa đầu năm: Chính sách đẩy lên thị trường kéo lại
• Sức ép cơ cấu nợ làm 'nóng’ thị trường mua bán dự án bất động sản

Sự quan tâm của nhóm nhà đầu tư ngoại vào bất động sản Việt Nam đang tăng rất cao nhưng số giao dịch thành công còn khá thấp. Xem ra nhà đầu tư ngoại muốn thâu tóm dự án khó thành hoặc chưa thể đi đến hồi chốt.

Câu chuyện của nhà đi săn dự án bất động sản "ngộp"...

Nhờ kết nối được tệp khách hàng rộng lớn và mang đến các dịch vụ tiện ích cao cho khách lưu trú mà chuỗi khách sạn Odys Boutique Hotel có kết quả kinh doanh vượt trội so với tình hình chung trên thị trường hiện nay.

Ông Trần Khang Duy, Tổng giám đốc Odys Boutique Hotel, chia sẻ trong gần một năm qua, chuỗi khách sạn Odys Boutique Hotel luôn có tỷ lệ lấp đầy phòng cho thuê gần 95% - một kết quả cao so với mức trung bình chưa đến 60% trên thị trường.

Với thuận lợi này, Odys Boutique Hotel cũng đã lên kế hoạch tiếp tục mở rộng chuỗi lưu trú bằng các tiếp tục tìm kiếm cơ hội nâng số lượng điểm kinh doanh của doanh nghiệp mình từ 3 điểm hiện nay lên 9 điểm trong vòng 3 năm tới.

Mua hoặc thuê lại các cơ sở lưu trú, khách sạn đang hoạt động kém hiệu quả là cách mà Odys Boutique Hotel đang tiến hành thực hiện. Theo chia sẻ của ông Duy, hiện Odys Boutique Hotel đang thương thảo để thuê lại một khách sạn trên một tuyến đường ở khu vực quận 1, TPHCM nhằm sớm đưa vào khai thác trong hệ thống chuỗi khách sạn mình. Nếu thương vụ này thành công thì chuỗi khách sạn này sẽ gồm 2 khách sạn tiêu chuẩn 3 sao và 2 khách sạn tiêu chuẩn 4 sao.

Với tình hình một số nhà đầu tư dịch vụ lưu trú hiện nay trên địa bàn TPHCM thoái lui khỏi thị trường do kém hiệu quả, ông Duy tin rằng khả năng cao doanh nghiệp mình sẽ có được 2 điểm kinh doanh mới tại thành phố này trong thời gian tới.

Trên thực tế không riêng Odys Boutique Hotel mà tình hình cho thấy các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang xem việc thu mình hay thoái lui khỏi thị trường của các nhà phát triển bất động sản hiện nay là cơ hội để họ có thể thay thế và mở rộng chuỗi kinh doanh.

Đáng chú ý là bất động sản du lịch, tình hình chuyển nhượng, sang tên khách sạn, cơ sở lưu trú tại TPHCM và một số tỉnh thành khác vẫn đang tiếp diễn do thị trường quốc tế chưa hồi phục, trong khi khách nội địa ngày càng thắt chặt chi tiêu.

Gần đây, Tập đoàn Jones Lang Lasalle (JLL) cũng thông báo đã tư vấn về việc bán danh mục đầu tư gồm 3 khách sạn nổi bật ở Đông Nam Á, trong đó có 2 khách sạn tại TPHCM gồm ibis Saigon South và Capri by Fraser (cùng ở quận 7).

JLL Hotels & Hospitality Group đóng vai trò là cố vấn độc quyền cho bên bán - Strategic Hospitality Holdings Limited trong suốt quá trình giao dịch.

Capri by Fraser TPHCM và ibis Saigon South là những khách sạn mang thương hiệu quốc tế hiếm hoi nằm trong khoảng cách đi bộ đến các văn phòng do các công ty đa quốc gia thuê và Trung tâm Triển lãm và Hội nghị Sài Gòn (SECC) ở quận 7. Theo tìm hiểu của KTSG Online, bên mua 2 khách sạn này là nhà đầu tư đến từ Hồng Kông.

Theo ông Julien Naouri, Phó Chủ tịch Cấp cao, Kinh doanh và Đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương của JLL Hotels & Hospitality Group, việc bán danh mục đầu tư khách sạn này không chỉ nhấn mạnh sự hồi sinh của hoạt động giao dịch ở Đông Nam Á mà còn củng cố sự phục hồi liên tục của dòng tiền từ các khách sạn trong khu vực.

Trong khi đó, Keppel Land gần đây thông báo chi khoảng 1.230 tỉ đồng để thâu tóm 65% cổ phần của doanh nghiệp sở hữu một trung tâm thương mại tại Hà Nội. 35% vốn còn lại sẽ do chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư Phát triển Bình Minh nắm giữ. Công ty dự kiến thanh toán bằng tiền mặt trong 2 đợt.

Dự án trên, theo tin từ Keppel Land, nằm trong một tổ hợp bất động sản đang xây dựng, dự kiến hoàn thành trong năm 2025.

Trước đó, Keppel cũng là nhà đầu tư chính trong thương vụ chi khoảng 3.180 tỉ đồng để mua cổ phần tại 2 dự án Emeria (6 ha) và Clarita (5,8 ha) ở TP. Thủ Đức (TPHCM) của Khang Điền. Với khoản đầu tư này, nhóm Keppel sẽ sở hữu 49% cổ phần trong 2 dự án, Khang Điền nắm 51% còn lại. Theo kế hoạch, 2 chủ đầu tư này sẽ cùng phát triển tổng cộng hơn 200 căn nhà liền thổ và 600 căn hộ chung cư trên tổng diện tích khoảng 11,8 ha. Tổng chi phí phát triển 2 dự án, bao gồm chi phí đất đai, dự kiến khoảng 10.200 tỉ đồng.

... và những rủi ro khôn lường

Cùng với hàng loạt doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước khó khăn với dòng tiền, dự án bị đóng băng hoặc nợ xấu dẫn đến phải bán mình, giới phân tích cho rằng đây là cơ hội để các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư ngoại có tiềm lực tài chính để nhảy vào thay thế với giá hời và có nhiều sự lựa chọn.

Tuy nhiên, với những nhà đầu tư săn lùng dự án hoặc là nhà tư vấn cho các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) thì khi đi vào thực tế thì không như những gì tưởng tượng hay suy đoán.

Ông Trần Khang Duy, Tổng giám đốc Odys Boutique Hotel, cho rằng cũng nghe ngóng nhiều về các nhà đầu tư ngoại thâu tóm các bất động sản nhưng trên thực tế thì rất hiếm hoi giao dịch thành công.

Bản thân ông là người trực tiếp săn lùng các dự án bán động sản dịch vụ lưu trú thì khảo sát cho thấy phần lớn các giao dịch mang tính tuyên truyền hơn là thực thi. Nhà đầu tư ngoại rất kỹ lưỡng để quyết định rót vốn, trong khi nhà đầu tư trong nước thì hầu hết cũng khó khăn dòng tiền.

Các nhận định cho rằng nhiều nhà kinh doanh và phát triển bất động sản do khó khăn dòng tiền, bị nợ xấu nên buộc phải bán dự án với giá thấp để cắt lỗ thì theo ông Khang Duy điều này chỉ là mang tính lý thuyết, thực tế không xảy ra như vậy.

Kế hoạch thuê mặt bằng một khách sạn ở TPHCM trước thời điểm dịch bệnh có giá thuê chỉ 46.000 đô la/tháng thì giờ đây chủ khách sạn này đã nâng lên hơn 10% giá thuế.

Theo ông Duy so với trước đây, việc tìm kiếm bất động sản để thuê hoặc mua lại là có nhiều sự lựa chọn do chủ đầu tư khai thác không hiệu quả và nền kinh tế, khách du lịch chưa phục hồi như trước dịch. Tuy nhiên, giá thuê hoặc mua lại dự án không có chuyện giảm như thông tin đồn đoán.

Tương tự, theo ông Thân Thanh Vũ, Chủ tịch HĐQT Sao Khuê Corporation, doanh nghiệp lâu năm tư vấn các nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam, cho rằng tình hình các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hồng Kong... quan tâm tìm hiểu và tìm cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản ở Việt Nam khá nhiều, vượt cả giai đoạn trước dịch bệnh Covid-19 xảy ra.

Tuy nhiên theo ông Vũ, để đi đến quyết định xuống tiền, mua cổ phần hoặc thâu tóm dự án bất động sản trong bối cảnh kinh tế hiện nay không phải là điều dễ dàng với nhà đầu tư.

Là doanh nghiệp kết nối với các doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào Việt Nam trong nhiều năm qua, ông Vũ cho rằng hơn lúc nào hết, các nhà đầu tư xứ mặt trời mọc đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam tiềm năng rất lớn, nhất là bất động sản về nhà ở.

Tuy nhiên vốn là nhà đầu tư có tính thận trọng cao nên họ chỉ quan tâm đến những dự án pháp lý "sạch", có tiềm năng cao... trong khi thông tin về một số chủ đầu tư bất động sản lớn bị vướng về lao lý cùng nhiều dự án bị ách tắt do ít nhiều bị vướng về tính pháp lý, đất công, hoặc thủ tục cấp phép quá chậm... khiến nhiều nhà đầu tư e ngại và chùn bước.

Mặt khác đồng yên mất giá cùng với lãi suất tín dụng nước này đang tăng cao khiến khoản đầu tư lúc này bị đẩy tăng cao cũng là một lực cản với các nhà đầu tư Nhật Bản khi rót vốn vào các thương vụ thâu tóm bất động sản lúc này.

Liên quan đến những nhận định về bất động sản trong nước đang có giá thấp, ông Vũ cho rằng thực tế giá giao dịch không giảm mà đang đi ngang so với 1-2 năm trước đó. Tuy nhiên, theo ông Vũ việc giá bán không tăng hiện nay cũng có thể hiểu "giá thấp" bởi nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản phải chịu lãi suất các khoản vay, chi phí đầu tư và trượt giá theo thời gian.

"Giao dịch M&A lúc này nhiều người quan tâm nhưng đi đến chốt giao dịch cũng không hề dễ bởi nhà đầu tư cũng chưa thấy đầu ra thị trường lúc này khi mà lãi suất vay để mua nhà ở tại các tổ chức tín dụng vẫn còn cao và thị trường kinh doanh chưa phục hồi như trước", ông Vũ Phân tích.

Còn đối với các dự án như bất động sản khách sạn, nhà xưởng, thương mại... theo ông Vũ, có nhiều dự án được rao bán hoặc các ngân hàng phải thanh lý nợ xấu nhưng những dự án này ít nhà đầu tư quan tâm vì nhà xưởng xây trước đây giờ không còn phù hợp với tình hình hiện tại khi công nghệ máy móng sản xuất đã thay đổi nhanh.

Còn dự án khách sạn xây sẵn thì các nhà đầu tư không chuộng vì kinh doanh dịch vụ lưu trú họ muốn kiến trúc phải do chính họ thiết kế để thuận lợi kinh doanh hơn là dựa vào những kiến trúc cũ. Tương tự, bất động sản thương mại như shop-house thì không còn hấp dẫn bởi tình hình thương mại đã khác, nhà bán lẻ đã chuyển sang kinh doanh online.

"Một số dự án trước đây được đánh giá có vị trí thuận lợi và phù hợp với khu vực xung quanh nơi đó cho việc kinh doanh nhưng giờ đây không còn tốt nữa, dẫn đến rao bán một thời gian dài và giá bán giảm sâu cũng chưa thấy nhà đầu tư quan tâm", ông Vũ cũng là Phó Chủ tịch Hội Bất động sản Du lịch Việt Nam, nói.

Tháo gỡ khó khăn để đi đến chốt deal

Trên thực tế doanh nghiệp bất động sản như đi vào ngõ cụt bởi bán hàng không được trong khi tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản có thể nói là không thể xác định ngày nào xong.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cũng cho thấy số lượng nhà đầu tư ngoại quan tâm và tìm hiểu M&A các dự án bất động sản đang tăng mạnh. Nổi bật là nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới chỉ đang trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%. Trong khi đó, doanh nghiệp rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Bên cạnh đó, tồn tại nhiều rào cản khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Ách tắc pháp lý khiến nhiều dự án dù muốn cũng không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thủ tục hành chính đất đai phức tạp cản trở nhiều dự án, gây khó khăn cho doanh nghiệp và cơ quan quản lý.