(KTSG Online) - Các báo cáo mới đây cho thấy, thị trường bất động sản gần như bị chi phối bởi sản phẩm đầu tư trung và cao cấp khi nguồn cung nhà vừa túi tiền vắng bóng. Nhà ở xã hội đang được kỳ vọng sẽ bổ sung sớm để cân bằng, nhưng các kế hoạch triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc. Vậy người có nhu cầu thực tìm nhà vừa túi tiền ở đâu trong bối cảnh giá nhà tăng và thu nhập giảm hiện nay?
- Người trẻ đặt lại vấn đề về sở hữu nhà ở đô thị lớn
- Giá nhà ở TPHCM cao gấp 32,5 lần thu nhập hộ gia đình
Giá nhà 25 triệu đồng/m2 đã "lùi vào dĩ vãng"?
Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại TPHCM vào thời điểm này. Để mua được nhà phải có thu nhập khá cao, nếu không phải cần đến đòn bẩy tài chính từ ngân hàng và các kênh huy động khác. Kể cả việc người có nhu cầu tiếp cận được vốn vay ngân hàng thì vấn đề nan giải tiếp theo là tìm đâu sản phẩm nhà vừa túi tiền để mua?
Báo cáo 6 tháng đầu năm của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, cả thành phố có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ. Tổng giá trị vốn huy động là khoảng 145.000 tỉ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, các phân khúc nhà ở đang cho thấy sự mất cân đối lớn.
Cụ thể, phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng mỗi m²) chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp (từ 30-40 triệu đồng/m²) lại giảm nhiều; còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn vắng bóng, thay vào đó chuyển sang phân khúc khác là nhà ở xã hội.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m² tại thời điểm này, bởi chỉ riêng chi phí xây dựng công trình đã 11 triệu đồng/m², chưa kể chi phí khác. Ngay cả nhà ở xã hội, với chi phí đầu vào tăng nhanh, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, việc đảm bảo giá căn hộ quanh mức 25 triệu đồng/m2 đã là không dễ. Với lãi suất cao hiện nay cũng rất khó cho người mua nhà, kể cả việc áp dụng cho nhà ở xã hội thì chính sách hiện vẫn hạn chế về thời gian hỗ trợ, hạn mức cho vay.
Đầu năm nay, hầu hết các báo cáo nhận định thị trường đều cho rằng nhà sản phẩm căn hộ vừa túi tiền sẽ “dẫn dắt“ thị trường năm 2023. Tuy nhiên đã qua nửa năm, “lực kéo” từ phân khúc nhà ở này tương đối yếu trên thực tế, phần lớn là bề mặt thông tin. Các doanh nghiệp công bố chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá rẻ từ năm ngoái cho đến nay vẫn “án binh” trước khủng hoảng nội tại lẫn những diễn biến bất lợi của thị trường. Trong khi đó, khoảng cách giữa giá nhà sơ cấp với thu nhập bình quân ngày một nới rộng và người có nhu cầu thực đang “đỏ mắt” tìm kiếm sản phẩm nhà ở phù hợp.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Lê Thành, thông tin giá nhà ở Việt Nam không cao hơn ở Thái Lan, Malaysia nhưng so với thu nhập của người dân thì quá cao. Trong khi đó, giá bán tùy thuộc vào thị trường và mong muốn lãi của chủ đầu tư.
"Nếu nguồn cung cao hơn nhu cầu thì thị trường sẽ tự điều tiết, giá nhà giảm. Nếu dự án bớt kéo dài, giảm từ 5 năm xuống còn 3 năm, thì sản phẩm sớm ra thị trường và doanh nghiệp cũng sẽ giảm lợi nhuận. Vì vậy cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cho dự án để tăng nguồn cung, thị trường sôi động thì giá nhà sẽ giảm" – ông Lê Hữu Nghĩa nói.
Mới đây, nhóm nghiên cứu Savills TPHCM đưa ra nhận định, giá căn hộ hiện nay cao hơn nhiều so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố. Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TPHCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỉ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao thì nguyên nhân lớn nhất 10 năm nay là vấn đề pháp lý dự án. Điều này dẫn đến giá nhà cao hơn thu nhập người dân, cao hơn giá trị thật. Nhìn nguồn cung sơ cấp trên thị trường cho thấy, giá nhà dưới 25 triệu đồng/m2 đã là "dĩ vãng". Nhìn bức tranh lớn thì doanh nghiệp cũng khổ, người mua có nhu cầu thực cũng khổ.
Rất khó để thị trường cơ cấu giá
Qua nhiều chu kỳ khủng hoảng bất động sản thì việc giá nhà và thu nhập tìm được điểm chung là rất hiếm. Giảm giá nhà hay tăng thu nhập để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân thành phố vẫn là câu hỏi không đơn giản để tìm câu trả lời. Trong bối cảnh hiện nay có nhiều vấn đề cả chủ quan lẫn khách quan khiến cho thị trường khó chủ động điều tiết được nguồn cung và giá cho phù hợp với nhu cầu thực.
Dù thị trường đã chứng kiến những đơt chiết khấu 50% cho các sản phẩm mở bán đầu năm nay của nhiều chủ đầu tư. Tuy nhiên đa phần sản phẩm được chiết khấu ở tỷ lệ này thuộc phân khúc trung và cao cấp cho nhà đầu tư, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều. Đây chỉ là giải pháp kỹ thuật tạo thanh khoản, giải phóng tồn kho và bản chất vẫn không phải là điều tiết sản phẩm phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà để ở.
Trong khi đó, dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm mua các căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m² đang rất cao. Tuy nhiên, căn hộ dưới mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một dự án tại khu đông TPHCM đang mở bán với giá 43 triệu đồng/m².
Nhận định về xu hướng giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Trong quá khứ, giai đoạn 2012 - 2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều - cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20 - 30%.
“Tuy nhiên, đối với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất là sự thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm. Do đó, dù tính thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm bởi thiếu cung thì thị trường rất khó cơ cấu về giá”, ông Tuấn cho hay.
Từ thực tế này có thể thấy, để đạt điều kiện giảm giá nhà xuống như 10 năm trước cần phải tăng cung lên rất nhiều trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, phần lớn báo cáo quí 2 của các đơn vị nghiên cứu lẫn các cơ quan điều hành đều có chung kết quả là nguồn cung mới rất hạn chế, ít hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái và hiếm các dự án giá thấp. Lý do chủ yếu vẫn đến từ việc các dự án vướng mắc thủ tục triển khai và hoàn thiện pháp lý.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, nhận định những vướng mắc về pháp lý khiến các dự án bị "treo", các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế "một mình một chợ" nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường.
Trước hết, để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ, cần nhanh chóng khơi thông về cơ chế, chính sách. Điển hình như vướng mắc trong quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2 – 5 hecta để xây nhà ở xã hội, khiến các doanh nghiệp chưa rõ hướng triển khai.
Hay những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều doanh chùn bước… Mới nhất, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lo ngại việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ khó càng thêm khó.
"Nhà nước phải rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên, nhà đầu tư sẽ tính luôn vào giá thành. Những khó khăn khách quan liên quan đến nhiều lĩnh vực khiến cho thị trường trở nên khó khăn hơn trong việc chủ động cơ cấu giá cả theo cung cầu. Vì vậy, thủ tục có được rút ngắn, chi phí tài chính của dự án giảm, lúc đó mới mong có được nhà ở cho người dân có nhu cầu với giá vừa túi tiền", ông Châu nói.
Thực tế chỉ ra bên cạnh các chính sách của Nhà nước, sự tham gia của những doanh nghiệp hàng đầu chính là nền tảng để nguồn cung nhà giá rẻ được cải thiện. Vì vậy, nếu tháo gỡ được các vấn đề cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn.
Tuy nhiên, việc này không còn là câu chuyện đơn giản khi thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ khó khăn. Phần lớn doanh nghiệp phải đối diện với bài toán về vốn và thanh khoản. Hai năm trước phong trào làm nhà thương mại vừa túi tiền mới được phát động nhưng đến nay đã phải hạ nhiệt để chờ sự cải thiện của chính sách. Người có nhu cầu ở thực vẫn cần thêm thời gian để tiếp cận với nhà ở vừa túi tiền khi nguồn cung đủ lớn để cơ cấu lại giá.
