(KTSG Online) - Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận nội dung về hai phương án liên quan đến quy định về đặt cọc. Điểm khác biệt chính trong hai phương án này đối lập nhau về thời điểm chủ đầu tư được phép giao kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng.
- Hoàn thiện khung pháp lý về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: vẫn đợi!
Các đại biểu Quốc hội trong tuần đã thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó Quốc hội thảo luận nội dung về các phương án liên quan đến quy định về đặt cọc. Trên cơ sở các ý kiến tại kỳ họp, Uỷ ban thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án.
Phương án 1: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này".
Phương án 2: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản" (1).
Hai phương án này đối lập nhau về thời điểm chủ đầu tư được phép giao kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng. Với phương án một, thời điểm giao kết là khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trong khi đó phương án hai thời điểm giao kết được lùi về trước thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Người viết bài cho rằng cần nhìn nhận, xem xét tổng thể trên các phương diện để đánh giá tính khả thi, phù hợp của các phương án.
Về phương diện đảm bảo quyền lợi khách hàng
So sánh hai phương án trên phương diện đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng thì phương án một đảm bảo lợi ích tối đa khi giao dịch đặt cọc được xác lập từ thời điểm dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Phương án thứ 2 lùi thời điểm giao dịch đặt cọc về sớm hơn thời điểm dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên ngưỡng rủi ro đối với khách hàng sẽ cao hơn phương án một khi tại thời điểm này dự án mới chỉ có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật kinh doanh bất động sản.
Phải cần một khoảng thời gian dài để dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và các bên tiến hành xác lập hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương (quá trình này còn nhiều rủi ro về mặt pháp lý của dự án khi phải trải qua nhiều thủ tục để dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh).
Dưới phương diện lợi ích về kinh tế của khách hàng, giai đoạn đầu của dự án chủ đầu tư thường có những ưu đãi nhất định như chiết khấu, giảm giá, ưu đãi, khuyến mãi, tài trợ lãi suất… cho khách hàng nên việc giao dịch tại thời điểm sớm hơn đối với những dự án tiềm năng, chủ đầu tư thực sự uy tín mang lại lợi ích không hề nhỏ đối với khách hàng.
Đồng thời, khách hàng có thể có cơ hội chọn được những sản phẩm có vị trí đẹp, ưng ý với mức tài chính tốt hơn khi có nhiều ưu đãi so với giai đoạn sau này khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Về phương diện hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư dự án
Việc được xác lập giao dịch đặt cọc vào thời điểm sớm như phương án hai là lợi thế rất lớn đối với chủ đầu tư để thăm dò động thái của thị trường bất động sản cũng như tâm lý khách hàng nhằm có phương án, chính sách kinh doanh, chính sách bán hàng phù hợp cũng như tăng khả năng cạnh tranh với những dự án cùng phân khúc khác khi được sớm thâm nhập, hiện diện trên thị trường mà không cần phải chờ đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Chủ đầu tư khi có dữ kiện về tâm lý, phản ứng của khách hàng đối với chính sách bán hàng, sản phẩm của dự án tại thời điểm dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ có những điều chỉnh phù hợp hơn tại giai đoạn dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nếu phương hướng trước đó chưa phù hợp với thị trường.
Việc chủ đầu tư đưa sản phẩm thâm nhập muộn vào thị trường khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ khó khăn hơn cho chủ đầu tư khi chính sách bán hàng không phù hợp và cần phải tốn nhiều thời gian để thu thập dữ liệu tâm lý khách hàng và điều chỉnh. Phần lớn khách hàng tìm mua sản phẩm ở giai đoạn này là nhóm khách hàng muốn “an cư”, ổn định và thường có tâm lý tránh rủi ro về mặt pháp lý.
Về phương diện kỹ thuật lập pháp
Phương án một không quy định giới hạn về giá trị của giao dịch đặt cọc trong khi phương án hai có sự giới hạn về giá trị của giao dịch đặt cọc.
Dù rằng đối với phương án một, tại giai đoạn này dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, đủ điều kiện huy động vốn nhưng trong khi tại hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai các bên vẫn phải chịu những ràng buộc giới hạn về tiến độ thanh toán thì liệu rằng việc không quy định giới hạn giá trị thanh toán tại giai đoạn đặt cọc có thống nhất với những quy định khác của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
Giao dịch đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên. Tuy nhiên, sự thoả thuận này không được vi phạm điều cấm của luật (2). Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản quy định cấm huy động vốn trái phép, trong đó bao gồm hành vi huy động vốn vượt tiến độ luật định.
Dù rằng giao dịch đặt cọc khi tuân thủ đúng quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản thì không phải là giao dịch huy động vốn (chủ đầu tư không được sử dụng số tiền đặt cọc để đầu tư, thực hiện dự án), tiền đặt cọc chỉ được xử lý khi đến thời hạn các bên thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc (trả lại hoặc khấu trừ vào giá trị đợt thanh toán đầu tiên của hợp đồng mua bán) thì giao dịch đặt cọc này cũng phải phù hợp với quy định về giới hạn giá trị thanh toán theo tiến độ khi ký hợp đồng mua bán.
Nên về mặt thống nhất trong dự luật, về mặt logic của vấn đề, sẽ là không hợp lý khi tại hợp đồng/giai đoạn đặt cọc không quy định giới hạn về giá trị thanh toán nhưng tại giai đoạn đã ký hợp đồng mua bán lại có sự giới hạn về giá trị thanh toán mỗi đợt.
Ở phương án 2, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.
Với quy định giới hạn về giá trị giao dịch đặt cọc này, chúng tôi cho rằng phương án hai có sự phù hợp, thống nhất với những quy định về giá trị thanh toán theo tiến độ của giao dịch mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản.
Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giới hạn về giá trị đặt cọc, tuy nhiên, giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định của luật chuyên ngành và phải gián tiếp chịu sự giới hạn từ quy định tiến độ thanh toán trong giao dịch công trình xây dựng hình thành trong tương lai mới đảm bảo sự thống nhất trong quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đồng thời, giá trị giới hạn giao dịch đặt cọc ở mức 10% giá trị hợp đồng là con số phù hợp khi giá trị này nhỏ hơn mức 30% giá trị hợp đồng trong đợt thanh toán đầu tiên khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Người viết bài cho rằng cho rằng phương án hai của Dự thảo là sự lựa chọn phù hợp hơn so với phương án một và có thể điều chỉnh thêm nội dung kiểm soát số tiền đặt cọc để khống chế, hạn chế rủi ro cho khách hàng khi lùi giao dịch đặt cọc về giai đoạn trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Vì vậy, nên chăng toàn bộ số tiền đặt cọc cần được chuyển vào tài khoản phong toả và chỉ được giải toả, xử lý khoản tiền đặt cọc này khi đến thời hạn các bên thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc hoặc phát sinh sự kiện pháp lý theo thoả thuận tại hợp đồng. Điều này phù hợp với quy định, bản chất của giao dịch đặt cọc là nhằm đảm bảo hoặc thực hiện hợp đồng, không phải là giao dịch huy động vốn để chủ đầu tư sử dụng khoản tiền này nhằm thực hiện dự án.
Tóm lại, việc quy định giới hạn giá trị của giao dịch đặt cọc là phù hợp, thống nhất với quy định về tiến độ thanh toán công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Dự thảo và cần có cơ chế kiểm soát số tiền đặt cọc theo như quy định của phương án hai để hạn chế rủi ro thấp nhất có thể cho khách hàng trên cơ sở vẫn đảm bảo những lợi ích kinh tế nhất định của cả hai bên.
-------------------------------------------
* Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam
(1) https://baochinhphu.vn/bao-dam-su-dong-bo-thong-nhat-cua-du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-102231031103626923.htm, truy cập 1-11-2023.
(2) Xem thêm Khoản 2 Điều 3, Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015
