(KTSG Online) - Nhiều công ty bất động sản ở khu vực sử dụng đồng eurozone (eurozone) đang chứng kiến thua lỗ tăng vọt và có thể chật vật trả nợ trong nhiều năm. Điều này có thể gây thua lỗ và căng thẳng tài chính cho bên tài trợ bao gồm các ngân hàng và nhà đầu tư khác, Ngân hàng trung ương châu Âu (ECB) cảnh báo.
- Nhà đầu tư ồ ạt rút tiền khỏi các quỹ bất động sản ở châu Âu
- Cơn bùng nổ bất động sản ở châu Âu đang đến hồi kết
Trong Báo cáo đánh giá ổn định tài chính định kỳ 2 năm một lần, phát hành hôm 21-11, ECB cho biết, trong năm qua, giá bất động sản thương mại ở eurozone suy giảm mạnh do kinh tế yếu kém, thu nhập cho thuê yếu hơn, lãi suất cao và mối lo ngại ngày càng tăng về hiệu quả sử dụng năng lượng của các tòa nhà. Thực trạng này thách thức mô hình kinh doanh và khả năng sinh lời của ngành vốn được xây dựng dựa trên kịch bản lãi suất thấp trước đại dịch Covid-19.
ECB ghi nhận thị trường bất động sản thương mại của khu vực không đủ lớn để tạo ra rủi ro mang tính hệ thống đối với các ngân hàng. Nhưng các khó khăn của lĩnh vực này có thể gây ra các cú sốc khắp hệ thống tài chính, gây thua lỗ lớn cho những bên được xem là ngân hàng “ngầm” bao gồm các quỹ đầu tư và công ty bảo hiểm.
“Danh mục đầu tư bất động sản thương mại của các ngân hàng chỉ có quy mô tương đối hạn chế, ít có khả năng gây ra một cuộc khủng hoảng hệ thống, nhưng có thể đóng một vai trò khuếch đại đáng kể trong trường hợp xảy ra căng thẳng thị trường rộng lớn hơn”, báo cáo của ECB nhận định.
Theo ECB, nợ trung bình của các công ty bất động sản lớn hơn ở châu Âu đã tăng hơn 10 lần thu nhập của họ, “gần bằng hoặc cao hơn mức trước khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008”. ECB cho biết, sự gia tăng chi phí vay sẽ đặt ra thách thức tái cấp vốn đối với các công ty bất động sản nợ nần nhiều nhất, đồng thời chỉ ra rằng, Moody's Analytics đã hạ bậc xếp hạng hoặc triển vọng đối tín dụng với 40% công ty bất động sản châu Âu trong năm tính đến tháng 3-2023.
Nợ nần bất động sản nghiêm trọng nhất ở các nước như Phần Lan, Ireland, Hy Lạp và các nước vùng Baltic, nơi hơn 90% khoản vay dành cho các công ty bất động sản thương mại có lãi suất thả nổi hoặc đáo hạn trong hai năm tới. Con số này so với chỉ 30% ở Hà Lan và 40% ở Đức.
Báo cáo được công bố khi những vết nứt sâu xuất hiện trên thị trường bất động sản của Đức, nền kinh tế lớn nhất eurozone. Lãi suất tăng mạnh đột ngột khiến một số nhà phát triển ở Đức rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán và khiến các thương vụ đầu tư cũng như hoạt động xây dựng bị đình trệ.
Hồi đầu tháng 11, hoạt động thi công tòa nhà chọc trời Elbtower cao 64 tầng ở thành phố Hamburg đột ngột dừng lại giữa chừng sau khi chủ đầu tư Signa Group ngừng thanh toán cho Công ty xây dựng Lupp.
Signa Group là tập đoàn bất động sản khổng lồ của Áo và chủ sở hữu tòa nhà Chrysler Building cao 77 tầng ở New York.Một nguồn thạo tin cho biết tính đến giữa năm 2023, các ngân hàng ở Áo đã cho Signa Group vay tổng cộng 2,2 tỉ euro.
“Hoạt động xây dựng của chúng tôi ở tòa nhà Elbtower đã tạm thời bị đình chỉ do nhà phát triển chậm thanh toán”, Matthias Kaufmann, Giám đốc tài chính của Lupp, nói.
Sự gián đoạn đặt ra câu hỏi về tương lai của tòa nhà Elbtower, có vốn đầu tư ước tính là 1,3 tỉ euro. Đó cũng là dấu hiệu khác cho thấy những khó khăn tài chính đang ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản ở nền kinh tế lớn nhất châu Âu.
ECB cho biết các khoản vay thế chấp nhà ở chiếm khoảng 30% tổng dư nợ của các ngân hàng ở eurozone, trong khi đó, các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại (CRE) chiếm khoảng 10%.
Trong nửa đầu năm 2023, các thương vụ mua bán bất động sản thương mại ở eurozone giảm 47% so với cùng kỳ năm 2022.
Vẫn chưa rõ giá bất động sản thương mại trong khu vực đã chạm đáy hay chưa. Tuy nhiên, cổ phiếu của một số chủ sở hữu bất động sản thương mại lớn nhất euro đang giao dịch với mức chiết khấu hơn 30% so với giá trị tài sản ròng của họ. Theo ECB, đây là mức chiết khấu lớn nhất kể từ năm 2008.
Phân tích của ECB cho thấy sự gia tăng chi phí tài chính gần đây có thể khiến tỷ lệ các khoản cho vay mà các ngân hàng của eurozone cung cấp cho các công ty bất động sản thua lỗ tăng gấp đôi, lên tới 26%. ECB cảnh báo con số này có thể tăng lên một nửa tổng số khoản vay nếu doanh thu trong lĩnh vực bất động giảm 20% và các điều kiện tài chính thắt chặt tiếp tục kéo dài thêm hai năm nữa.
Theo ECB, xu hướng làm việc từ xa và bán lẻ trực tuyến đã ảnh hưởng đến nhu cầu thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh, ảnh hưởng đến thu nhập cho thuê của các chủ sở hữu bất động sản thương mại. Trong khi đó,m các tòa nhà cũ và chất lượng thấp hơn đang chứng kiến mức giá thuê giảm mạnh do khách thuê tập chú trọng tính hiệu quả sử dụng năng lượng của tòa nhà.
ECB cho biết lĩnh vực bất động sản nhà ở của châu cũng phải đối mặt với những thách thức tương tự. Tuy nhiên, thị trường lao động mạnh đang giúp giữ tỷ lệ vỡ nợ vay thế chấp ở mức thấp, và tình trạng thiếu nhà cũng như chi phí xây dựng tăng đang hỗ trợ giá nhà.
Theo Financial Times, Reuters
