(KTSG Online) - Nhiều "tuyến phố vàng" ở trung tâm TPHCM trở nên ảm đạm sau làn sóng trả mặt bằng kinh doanh diễn ra ồ ạt trong thời gian qua. Tuy nhiên, theo nhận định của một số chuyên gia, nhiều khách thuê có nhu cầu nhưng vẫn đang chờ đợi để có được mức giá rẻ hơn. Vậy khi thị trường đạt được sự đồng thuận về giá thì đâu là những điểm mà các bên (bên cho thuê và bên thuê) cần phải lưu ý để tránh rủi ro khi giao kết hợp đồng thuê mặt bằng?
- Tiếp tục ‘treo bảng’, mặt bằng khu trung tâm vẫn chờ khách thuê
- 'Mặt bằng vàng' ế ẩm, không tìm được khách thuê
Chắc chắn về pháp lý và ổn định về giá
Mỗi khách hàng và tình huống đều có thể khác nhau, và các vấn đề cụ thể sẽ phụ thuộc vào tình hình thị trường và yêu cầu riêng của từng người. Tuy nhiên những vấn đề liên quan đến pháp lý và biên độ tăng giảm về giá thuê mặt bằng luôn đóng vai trò quan trọng quyết định hiệu quả kinh doanh của người đi thuê.
Điều kiện đầu tiên là bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là một trong những nguyên tắc kinh doanh bất động sản . Cụ thể, nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Do đó, người thuê cần kiểm tra kỹ pháp lý của mặt bằng kinh doanh cho thuê qua các thông tin thể hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. So sánh, đối chiếu hiện trạng thực tế của bất động sản so với thông tin trên giấy tờ pháp lý có trùng khớp về hiện trạng hay không.
Bởi có không ít trường hợp hiện trạng thực tế của bất động sản cho thuê khác biệt với giấy tờ pháp lý và điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê sau này khi cơ quan chức năng kiểm tra, phát hiện sai phạm. Thậm chí những vấn đề này sẽ dẫn đến việc cơ quan chức năng đưa ra những biện pháp cứng rắn để yêu cầu bên cho thuê chấp hành việc xử lý các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng.
Ngoài ra, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đang trong tình trạng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án . Để kiểm tra bất động sản có đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án của bên cho thuê hay không thì người thuê có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của cơ quan thi hành án dân sự.
Bên cạnh các vấn đề pháp lý của mặt bằng, các vấn đề về liên quan đến tài chính cũng cần được thể hiện rõ trong hợp đồng. Do đó, các bên cần lưu ý về việc ghi giá thuê trên hợp đồng phải được thể hiện bằng đơn vị tiền tệ là Đồng Việt Nam. Dù rằng quy định pháp luật không ràng buộc nhưng trong thực tiễn có không ít quan điểm vẫn tuyên vô hiệu đối với nội dung thoả thuận ghi giá hợp đồng bằng ngoại tệ.
Tiếp đến, thoả thuận điều chỉnh giá thuê bất động sản là một nội dung quan trọng của hợp đồng thuê. Việc bên cho thuê tăng giá thuê bất động sản bất hợp lý là một trong những căn cứ để bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thuê. Để tránh những hệ luỵ không mong muốn từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thì việc các bên thống nhất thoả thuận phương thức điều chỉnh giá thuê bất động sản rõ ràng để cùng tuân thủ.
Thực tế sự kiện dịch Covid - 19 là “bài học nhãn tiền” để bên thuê lưu tâm đến thoả thuận điều chỉnh tiền thuê trong những trường hợp mặt bằng kinh doanh không thể được khai thác, sử dụng do điều kiện khách quan.
Trong trường hợp được xem là sự kiện bất khả kháng, bên thuê chỉ được giải phóng khỏi nghĩa vụ chịu trách nhiệm dân sự khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định của pháp luật, thoả thuận tại hợp đồng về sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả tiền thuê vẫn là nghĩa vụ tuyệt đối đối với người thuê. Vì vậy, người thuê cần tiên liệu trước những tình huống này để có thoả thuận phù hợp (chẳng hạn như giảm một phần tiền thuê…
Đo lường trước những vấn đề phát sinh
Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê. Đồng thời, bên cho thuê có nghĩa vụ phải sửa chữa những hư hỏng của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Vì vậy, hợp đồng thuê cần làm rõ nội hàm của “hư hỏng nhỏ” theo tập quán để hạn chế những tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng sau này.
Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp như sửa chữa tài sản hoặc giảm giá thuê…Để có thể thực hiện được quyền này trên thực tế, ngay tại giai đoạn nhận bàn giao, bên thuê cần chú trọng những mô tả về hiện trạng tài sản cho thuê trong biên bản bàn giao để có cơ sở lập luận và vận dụng quyền này về sau.
Ngược lại bên cho thuê cũng cần lưu ý các vấn đề trong việc nhận lại mặt bằng sau khi chấm dứt hợp đòng thuê. Thực tế, một số trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thì vấn đề bàn giao mặt bằng thuê trong thực tiễn thường có sự tranh chấp giữa các bên nếu không có sự thoả thuận cụ thể tại hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng thuê không có thoả thuận về việc bên cho thuê được toàn quyền xử lý tài sản của bên thuê sẽ nảy sinh nhiều vấn đề sau khi chấm dứt hợp đồng. Nếu bên thuê không hợp tác để di dời tài sản thuộc sở hữu của mình ra khỏi mặt bằng thuê thì bên cho thuê sẽ tốn chi phí để di dời tài sản, chi phí kiểm đếm, lưu kho, chi phí bảo quản tài sản của bên thuê…
Trường hợp hợp đồng có thoả thuận cho phép bên cho thuê được toàn quyền xử lý đối với tài sản của bên thuê sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ thông báo, tạo mọi điều kiện để bên thuê di dời thì sẽ thuận lợi hơn cho bên cho thuê trong trường hợp này. Do đó, các bên cũng cần phải lưu ý về nghĩa vụ khôi phục hiện trạng mặt bằng thuê khi bàn giao (trừ các hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng), quyền chỉ định nhà thầu xây dựng khắc phục khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ bàn giao mặt bằng…
Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, bên thuê sẽ phát sinh các vấn đề sửa chữa, cải tạo mặt bằng để phù hợp với hoạt động kinh doanh. Theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, bên thuê có nghĩa vụ thông báo và phải được sự chấp thuận bằng văn bản của bên cho thuê khi thực hiện các hành vi thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng. Tuy nhiên, các bên cần thoả thuận cụ thể tại hợp đồng thuê về thời hạn xử lý các yêu cầu phát sinh, giới hạn, phạm vi hoạt động thay đổi, cải tạo, phá dỡ… của bên thuê để tránh những tranh chấp không đáng có về sau.
Ngoài ra, trong quá trình thực hiện hợp đồng, có thể phát sinh trường hợp bên thuê chuyển giao lại mặt bằng thuê cho bên thứ ba khi không thể tiếp tục sử dụng hiệu quả mặt bằng kinh doanh hoặc không còn nhu cầu thuê. Vì vậy, cả bên cho thuê và bên thuê cần tiên liệu đến trường hợp này và thoả thuận về quyền chuyển giao hợp đồng thuê theo cơ chế chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ của Bộ Luật Dân sự 2015. Đồng thời, các bên cần thoả thuận rõ thủ tục thực hiện việc chuyển giao quyền và thời hạn xử lý yêu cầu này của bên cho thuê.
Trong trường hợp chuyển giao hợp đồng thuê, người nhận chuyển giao hợp đồng sẽ thay thế bên thuê, kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê của bên thuê. Đối với cho thuê lại thì chủ thể thuê mới mặt bằng sẽ ký kết hợp đồng với bên thuê, có thể với mức giá thuê khác với mức giá trên hợp đồng bên thuê và bên cho thuê đã ký kết.
------------------
(*) Công ty Luật TNHH Pros Legal
(**) Công ty Luật TNHH CNC Việt Nam
