(KTSG Online) - Việc chuyển đổi mô hình khu công nghiệp đơn thuần sang khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái đòi hỏi quá trình thay đổi về công nghệ, nhân lực và quy trình sản xuất, nhưng việc thiếu các nguồn tài chính khiến không ít nhà phát triển bất động sản có tâm lý ngại chuyển đổi.
- Bất động sản công nghiệp trước những cơ hội và thách thức
- Bất động sản công nghiệp vẫn thu hút nhà đầu tư
Trong làn sóng phát triển khu công nghiệp xanh
Ông Vũ Quang Hùng, Trưởng ban Ban quản lý khu công nghiệp cao và các khu công nghiệp Đà Nẵng, cho biết khu công nghiệp Hòa Khánh thuộc thành phố Đà Nẵng là một trong ba khu công nghiệp đầu tiên trên cả nước tiên phong tham gia dự án “Triển khai sáng kiến khu công nghiệp sinh thái hướng tới mô hình khu công nghiệp bền vững tại Việt Nam” từ năm 2015. Đến năm 2019, khu công nghiệp này tiếp tục tham gia giai đoạn hai của Dự án “Triển khai khu công nghiệp sinh thái theo hướng tiếp cận từ Chương trình khu công nghiệp sinh thái toàn cầu" và đạt được nhiều kết quả.
Tiêu biểu trong số đó là hoạt động hỗ trợ đánh giá RECP cho 29 doanh nghiệp; đề xuất 334 giải pháp sản xuất sạch hơn; trong đó 228 giải pháp đã được thực hiện từ năm 2016 - 2020. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc áp dụng các giải pháp ước tính giúp các doanh nghiệp tiết kiệm hơn 14 tỉ đồng mỗi năm; giảm gần 50.000 m3 nước thải và trên 5.000 tấn CO2 mỗi năm.
Bên cạnh khu công nghiệp Hòa Khánh, một số khu công nghiệp đã phát triển theo hướng bền vững và thí điểm chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh, gắn với hoạt động sản xuất công nghiệp với bảo vệ môi trường như khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 tại Bà Rịa - Vũng Tàu, khu công nghiệp Nam Cầu Kiền tại Hải Phòng. Việc thí điểm chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái cũng đang diễn ra tại khu công nghiệp Khánh Phú, khu công nghiệp Gián Khẩu ở Ninh Bình và khu công nghiệp Trà Nóc 1&2 tại Cần Thơ.
TS Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc KPMG, cho rằng có ba yếu tố ảnh hưởng dòng vốn FDI vào Việt Nam, gồm: tái cấu trúc nền kinh tế toàn cầu, phi toàn cầu; phi toàn cầu hóa; tái cấu trúc chuỗi cung ứng.
Về yếu tố tái cấu trúc kinh tế toàn cầu, biểu hiện là xu hướng phát triển xe điện với mục đích bảo vệ môi trường đang lên ngôi. Thậm chí, các quốc gia đang phát triển như Việt Nam cũng phát triển lĩnh vực này. Với riêng Việt Nam, hiện có những dự án sử dụng năng lượng LNG, bên cạnh năng lượng mặt trời và gió.
Về yếu tố phi toàn cầu hoá, Mỹ và châu Âu nhận ra toàn cầu hóa không mang lại an toàn cho nền kinh tế của họ và cần kéo dòng vốn trở lại. Tuy nhiên, Việt Nam, Ấn Độ, Indonesia… nổi lên như những địa chỉ đầu tư "sáng".
Về yếu tố tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt nam là một trong các quốc gia hưởng lợi. Theo đó, các khu công nghiệp ở miền Bắc hưởng lợi lớn nhất nhờ sự tiện lợi trong việc di chuyển, vận chuyển nguyên vật liệu của các nhà đầu tư từ Trung Quốc và Đài Loan.
“Các ngành thu hút FDI sẽ là công nghiệp ô tô, sản xuất sản phẩm điện tử, công nghiệp bán dẫn, logistics, thực phẩm và đồ uống và các nhà đầu tư Trung Quốc sẽ trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất trong những năm tới”, ông Ái dự báo.
Trong bối cảnh đó, chuyên gia này đánh giá mô hình khu công nghiệp sinh thái, tích hợp dịch vụ logistics, nhà kho, bến cảng, cùng hạ tầng đô thị và dịch vụ, đồng thời được áp dụng các công nghệ quản lý, kết nối hệ thống điện, xử lý nước thải thông minh sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tới với Việt Nam.
Phá vỡ điểm nghẽn, khai mở dòng vốn
Chuyển đổi mô hình từ khu công nghiệp đơn thuần sang khu công nghiệp xanh, khu công công nghiệp sinh thái là xu hướng tất yếu với Việt Nam. Nhưng quá trình chuyển đổi đang đối mặt với không ít khó khăn, chẳng hạn, nguồn vốn rất hạn chế, chính sách tài chính xanh chưa thực sự đi vào cuộc sống. Ngoài ra, hiện còn thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp hình thành liên kết cộng sinh công nghiệp.
Ông Lương Trọng Nguyên, Phó trưởng ban quản lý khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi), cho biết từ tháng 2-2023, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã giao cho ban khu kinh tế Dung Quất xây dựng quy hoạch 1/2000, định hướng theo quy hoạch là phát triển khu công nghiệp xanh, thông minh, bền vững, mang tính chuyên biệt cho Khu kinh tế Dung Quất.
Với 6 khu công nghiệp thuộc khu kinh tế Dung Quất, gồm 3 khu truyền thống và 3 khu mới, ban quản lý thống nhất chuyển đổi dần khu công nghiệp hiện hữu theo hướng xanh. Riêng khu công nghiệp mới sẽ phát triển theo hướng khu công nghiệp sinh thái.
Tuy nhiên, việc chuyển đổi đòi hỏi phải thay đổi công nghệ, nhân lực, quy trình sản xuất chuyên sâu, nên rất tốt kém.
Đồng quan điểm, ông Vũ Quang Hùng cho rằng nguồn vốn hỗ trợ đổi mới công nghệ rất hạn chế, thủ tục còn phức tạp, chưa thực sự tạo động lực để doanh nghiệp thay đổi công nghệ sản xuất. Trong bối cảnh đó, nhiều quỹ tài chính xanh như Quỹ Ủy thác tín dụng xanh, Quỹ hỗ trợ tăng trưởng xanh, Quỹ Đổi mới công nghệ quốc gia, Quỹ Bảo vệ môi trường… đã tạm ngưng các khoản vay hỗ trợ đổi mới công nghệ hoặc thắt chặt các chính sách, đối tượng cho vay.
Theo ông Hùng, với bối cảnh nền kinh tế vẫn đang từng bước phục hồi, tác động của việc đứt gãy chuỗi cung ứng dự báo vẫn sẽ ảnh hưởng hoạt động sản xuất của doanh nghiệp trong những năm tới, thì việc thiếu các nguồn tài chính xanh sẽ là rào cản cho các doanh nghiệp muốn đổi mới dây chuyền sản xuất.
“Phát triển kinh tế tuần hoàn đã trở thành xu hướng của các quốc gia, nhất là khi nguồn tài nguyên trên thế giới ngày càng cạn kiệt. Tuy nhiên, xây dựng mô hình khu công nghiệp sinh thái vẫn là một chặng đường dài, đòi hỏi sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý và đặc biệt là sự tham gia, chủ động hơn nữa của các doanh nghiệp”, ông Hùng nói.
Còn TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA), cho rằng các chính sách tài chính áp dụng cho khu công nghiệp hiện nay chủ yếu mới chỉ liên quan tới thuế, đất đai, ưu đãi đầu tư và các chính sách hỗ trợ khác của địa phương, còn vai trò của chính sách tín dụng tương đối mờ nhạt.
Bên cạnh đó, Nghị định số 35/2022 về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế đã bổ sung rất rõ các quy định đối với loại hình khu công nghiệp sinh thái. Tại báo cáo tổng kết 30 năm phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế của Bộ KHĐT cũng đã được Chính phủ đồng ý, đến năm 2030 sẽ có 40-50% địa phương có kế hoạch chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang khu công nghiệp sinh thái và 8-10% địa phương có định hướng xây dựng khu công nghiệp sinh thái mới.
Theo đó, chuyển đổi theo hướng kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn trong các khu công nghiệp sẽ là yếu tố then chốt để góp phần đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 như Thủ tướng đã cam kết tại COP26.
Tuy nhiên, dư nợ cấp tín dụng xanh của hệ thống ngân hàng mới chỉ đạt 500.000 tỉ đồng tính tới cuối năm 2022 và hầu như chưa có chính sách tín dụng nhằm thúc đẩy tiếp cận vốn cho các khu công nghiệp sinh thái.
“Nếu không có nguồn vốn đầu tư kịp thời thì rất khó để mô hình khu công nghiệp sinh thái phát triển được trong thực tế và điều này có thể khiến cho Việt Nam bỏ lỡ làn sóng đầu tư xanh ngày càng trở thành xu hướng trọng tâm của các nhà đầu tư quốc tế”, ông Nghĩa nói tại lễ ra mắt Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (FAIP) ngày 16-1.
Cũng theo vị này, bên cạnh tài chính cho phát triển hạ tầng và đầu tư sản xuất - kinh doanh, thì việc cung cấp các sản phẩm tài chính phù hợp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống cho công nhân trong các khu công nghiệp cũng rất quan trọng, nhưng vẫn là mảng thị trường gần như bị bỏ ngỏ.Theo đó, hầu hết các ngân hàng vẫn chú trọng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở lên mà chưa thực sự quan tâm đến nhóm khách hàng là công nhân.
“Với số lượng công nhân lớn, đời sống còn gặp nhiều khó khăn thì rất cần có các chính sách như hỗ trợ công nhân tiếp cận vốn mua nhà ở xã hội, thúc đẩy cung cấp tín dụng tiêu dùng cho công nhân một cách phù hợp… góp phần giúp họ cải thiện an sinh xã hội, nâng cao chất lượng đời sống”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Đa dạng hoá nguồn vốn, hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp
Giải pháp nào giúp khơi thông dòng vốn?
Theo các chuyên gia, không ít nhà phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam sở hữu năng lực tài chính hạn chế, nên có tâm lý chờ đợi tìm được nhà đầu tư thứ cấp rồi mới đầu tư hạ tầng dùng chung trong khu công nghiệp, trong khi nhà đầu tư nước ngoài lại muốn có mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật ngay thì mới quyết định đầu tư. Sự giằng co, chờ đợi này đã khiến nhiều công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp.
Ngoài ra, nguồn vốn ngân sách nhà nước hỗ trợ phát triển hạ tầng khu công nghiệp hiện phụ thuộc nhiều vào nước ngoài. Trong khi đó, nguồn vốn trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2016-2020 bố trí để hỗ trợ phát triển hạ tầng khu công nghiệp chỉ đáp ứng 53% so với nhu cầu.
Để giải quyết khó khăn, TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng của BIDV, đưa ra các giải pháp liên quan đến vấn đề pháp lý và tiếp cận nguồn vốn cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp, gồm: sớm thông qua Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi; sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất; ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn kịp thời, chất lượng… trong thời gian sắp tới.
"Chúng ta thấy, thủ tục hành chính vẫn còn chồng chéo và chưa rõ ràng. Nghị định 35 đã là một cấp tiến nhưng đâu đó có một số tiêu chí chưa rõ ràng. Ví dụ khi nói đến khu đô thị dịch vụ, thì một doanh nghiệp hình dung như nào, vẫn còn rất khó. Do đó, rất cần hướng dẫn một cách chi tiết", ông Lực nhấn mạnh.
Cũng theo chuyên gia này, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời cho các dự án bất động sản khu công nghiệp, gồm cả pháp lý, khâu quy hoạch, mặt bằng, bố trí quỹ đất, định giá đất, tiền thuê đất… để tăng nguồn cung; đẩy mạnh giải ngân chương trình phục hồi; quyết liệt đẩy mạnh giải ngân đầu tư công để góp phần nâng cấp hạ tầng, hệ thống giao thông. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương của khu công nghiệp, thúc đẩy liên kết vùng.
Đặc biệt, cần sớm giải quyết các vấn đề tồn tại trên thị trường tài chính. Đồng thời, đa dạng hóa và hoàn thiện thị trường tài chính bất động sản qua các giải pháp như: quỹ REITs, khuyến khích phát hành chứng khoán ra công chúng, có phương án phù hợp đối với Nghị định 65/2022 để tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản khu công nghiệp nói riêng.
Thực tế, việc định giá đất tại nhiều địa phương đang khó khăn do việc sửa đổi Nghị định 44 còn chậm, tâm lý sợ trách nhiệm còn xảy ra dẫn tới khó tiếp cận vốn tín dụng. Sự trầm lắng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong cùng thời gian phần nào ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp.
Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng còn rất nhiều khó khăn và chậm tiến độ. Nguyên nhân là quỹ đất ngày càng hạn chế; người dân chưa nhất trí với đơn giá bồi thường; phương án bồi thường chưa thực sự hợp lý, thỏa đáng, minh bạch; sự vào cuộc của chính quyền địa phương chưa quyết liệt, chưa trúng vấn đề; hoặc một số người dân chây ì, trong khi cần sự thỏa thuận, thống nhất của 100% hộ dân.
Bên cạnh đó, chi phí đầu tư, xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, chỉ số giá nguyên vật liệu xây dựng năm 2021, 2022 và 2023 tăng lần lượt 6,4%, gần 7% và 0,05% so với năm trước.
Bổ sung, ông Lê Văn Nghĩa, Trưởng ban Quản lý dự án thiết chế công đoàn thuộc Tổng liên đoàn lao động Việt Nam, cho rằng nhà ở là nhu cầu bức thiết nhất với công nhân làm việc tại khu công nghiệp. Do đó, NHNN cần tiếp tục nghiên cứu tham mưu chính sách tín dụng cho công nhân mua nhà trả góp.
Về trách nhiệm của chính quyền địa phương, ông Nghĩa đề xuất cần nghiên cứu, dành quỹ đất để đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất mới - tương ứng với quy mô sử dụng lao động trong các khu công nghiệp khu chế xuất ngay từ khâu quy hoạch.
Với các khu công nghiệp và khu chế xuất đã hình thành, chính quyền địa phương bố trí quỹ đất sạch để các đơn vị được giao triển khai thực hiện như: các doanh nghiệp, Tổng Liên đoàn, địa phương… tổ chức triển khai, đáp ứng ngay nhu cầu nhà ở cho công nhân.
