(KTSG Online) – Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thông tin, dữ liệu đất đai được khai thác, sử dụng qua cổng thông tin đất đai. Tuy nhiên trong thực tế vẫn có tình trạng hợp đồng được công chứng không thể hiện đúng các thông tin của quyền sử dụng đất đang được giao dịch chuyển nhượng.
- Những điều chỉnh đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai mới nhất
- Đấu giá quyền sử dụng đất – “khẩu vị” cần gia giảm
Cùng một thửa đất lại có nhiều GCN
Một hồ sơ tranh chấp trong thực tiễn cho thấy ngày 7-3-2012, bà Lê Thị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cho thửa đất số 2682, tờ bản đồ số 02, với diện tích 300m2. Đến ngày 30-10-2017, bà T làm đơn xác nhận mất GCN và được Công an thị trấn B xác nhận.
Sau các thủ tục UBND nơi có quyền sử dụng đất đang toạ lạc ban hành thông báo về việc bà T mất GCN, lập biên bản về việc kết thúc công khai việc mất GCN theo quy định thì ngày 22-3-2018 Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh X có quyết định về việc huỷ GCN cũ và cấp lại GCN mới cho bà T đối với thửa đất số 2447, tờ bản đồ số 02, diện tích 292m2. Ngày 23-3-2018, UBND tỉnh X cấp GCN mới cho bà T.
Tuy nhiên, tại thời điểm ngày 10-6-2019, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa “cá nhân mang tên bà T” và ông Tr được lập tại văn phòng công chứng theo thông tin của GCN cũ đã bị huỷ (thông tin cũ là thửa đất số 2682 diện tích 300m2) và ông Tr được cấp GCN mới ngày 2-7-2019 đối với thửa đất số 2724 diện tích 300m2.
Thửa đất ông Tr được cấp GCN mới này sau đó đã được chuyển nhượng nhiều lần cho nhiều người sau đó. Đến năm 2022, bà T mới phát hiện việc có người đang sử dụng đất của bà và tiến hành thủ tục khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền với yêu cầu toà án tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông Tr, yêu cầu văn phòng công chứng và công chứng viên phải liên đới bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng bởi chủ thể đứng tên, ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng với ông Tr không phải là bà T (1).
Như vậy, vấn đề đặt ra trong vụ việc này là thời điểm văn phòng công chứng tiến hành công chứng giao dịch giữa “chủ thể mang tên T” và ông Tr vào ngày 10-6-2019 thì tại thời điểm này bà T đã được cấp lại GCN mới với số tên thửa đất mới nhưng hợp đồng được soạn thảo và công chứng lại vẫn thể hiện quyền sử dụng đất mang thông tin của GCN đã bị huỷ.
Tương tự như vụ việc trên, khi cùng một thửa đất vừa được cấp lại giấy GCN mới cho bà T và sau đó được tiếp tục cấp GCN cho ông Tr căn cứ trên giao dịch chuyển nhượng thì trong thực tiễn vẫn còn vụ việc một thửa đất được cấp GCN cho nhiều người.
Theo nội dung vụ việc thể hiện, tháng 5-2017 bà Nga mua mảnh đất có diện tích 70,5m2 của vợ chồng ông Phan Văn Dị Em, bà Lưu Nguyễn Song Thương với giá hơn 1,8 tỉ đồng và đã được cập nhật sang tên trên GCN.
Sau khi mua đất, bà Nga không sử dụng đất. Đến tháng 3-2018, bà đến thăm đất thì phát hiện bà Nguyễn Thị Hoa xây dựng trên đất, tìm hiểu thì biết bà Hoa đã được cấp GCN đối với diện tích đất nêu trên. Bà Nga khiếu nại đến UBND quận Tân Phú, UBND quận Tân Phú có kết luận thanh tra số 428 ngày 18-9-2018 xác định GCN cấp cho ông Em là trái pháp luật.
Theo kết luận thanh tra, nguồn gốc phần đất tranh chấp thuộc 3 thửa đất mà bà Nguyễn Thị Đêm (mẹ của ông Em) quản lý. Năm 1999, bà Đêm lập ủy quyền giấy tay cho ông Em 3.500m2 đất. Sau đó, bà Đêm lại cùng con dâu cắt một phần đất bán giấy tay cho bà Hồ Bích Thủy.
Mảnh đất được bán qua nhiều người, đến năm 2011 thì ông Trần Chu Toàn được UBND quận Tân Phú cấp GCN. Năm 2012, vợ chồng ông Toàn đã chuyển nhượng mảnh đất cho bà Nguyễn Thị Hoa và sau đó bà Hoa được cấp GCN. Tuy nhiên, cùng thửa đất này, năm 2017 ông Em tiếp tục xin cấp GCN và được UBND quận Tân Phú cấp GCN rồi bán lại cho bà Nga (2). Như vậy, cùng một dữ liệu về thửa đất nhưng thửa đất sau khi được cấp GCN cho bà Hoa lại tiếp tục được cấp GCN cho ông Em.
Hiện tại đã có các quy định về nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Điều 18 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì thể hiện theo Giấy chứng nhận mới cấp đổi, cấp lại. Hay Điều 17 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác thông tin đất đai quy định Tổng cục Quản lý đất đai cung cấp cho các Bộ, ngành, địa phương quyền truy cập để sử dụng dữ liệu từ hệ thống thông tin đất đai.
Các cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu, cơ quan được chia sẻ dữ liệu có trách nhiệm áp dụng các biện pháp nghiệp vụ - kỹ thuật cần thiết bảo đảm sự chia sẻ dữ liệu an toàn, chính xác, kịp thời. Tuy nhiên, với vụ việc thực tế trên cho thấy việc khai thác, sử dụng dữ liệu đất đai của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai vẫn chưa thực sự hiệu quả.
Làm cách nào để tránh rủi ro trong các giao dịch về quyền sử dụng đất?
Thứ nhất, để khắc phục, hạn chế tình trạng như trong các vụ việc thực tế nêu trên, thiết nghĩ trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, các cơ quan liên quan phải tuân thủ nguyên tắc việc lập, cập nhật, chỉnh lý thông tin phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. Đồng thời, nội dung thông tin phải bảo đảm thống nhất và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất.
Hiện tại, Điều 166 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời, bảo đảm phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai. Thời hạn để cập nhật dữ liệu mới nhất về sự biến động đối với quyền sử dụng đất nên được quy định rõ.
Thứ hai, các cơ quan quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu, thông tin đất đai có thể cân nhắc, xem xét đến tính hiệu quả, chính xác trong quá trình trích xuất dữ liệu, thông tin khi sử dụng trường thông tin cho kết quả đầy đủ, chính xác về thửa đất cần truy xuất dữ liệu.
Chẳng hạn như trường thông tin có tính chất ổn định, ít biến động, nếu cùng được gắn cho hai số thửa khác nhau, khi sử dụng trường thông tin tìm kiếm này sẽ có khả năng hiển thị thông tin hai thửa đất đã được gắn và được cấp GCN. Kết quả truy xuất dữ liệu sẽ là cơ sở thông tin đầy đủ hơn để các cơ quan quản lý có sự đối chiếu, so sánh, nhận định về hồ sơ trong quá trình tác nghiệp.
Thứ ba, các bên liên quan trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể chủ động vận dụng quyền được khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai để có thể có thông tin chính xác về đối tượng giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhằm tránh những rủi ro không cần thiết.
Hiện tại, Điểm đ khoản 5 Điều 166 Luật Đất đai 2024 cũng quy định theo hướng Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin, dữ liệu về đất đai theo quy định của pháp luật.
Như vậy, cơ sở dữ liệu đất đai có vai trò quan trọng trong công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai, cũng như là công cụ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất nên việc hoàn thiện, thống nhất cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, vận hành, khai thác hiệu quả cơ sở dữ liệu này là vấn đề mang tính cấp thiết của các cơ quan quản lý nhà nước.
---------------------
(*) Công ty Luật TNHH Pros Legal, TPHCM
(1) Vụ việc được mã hoá từ hồ sơ tranh chấp thực tế
(2) https://tuoitre.vn/gap-rac-roi-vi-mua-phai-mot-manh-dat-co-2-so-do-20220212211057173.htm, truy cập ngày 8-4-2024
