(KTSG) – Các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực nhưng một số văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của trung ương và hầu hết văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền của địa phương chưa được ban hành.
Vào lúc này, cần tiếp tục dành ưu tiên cao nhất cho việc ban hành văn bản hướng dẫn để tránh xảy ra khoảng trống pháp lý, tránh tình trạng “luật treo”.
- Luật mới có ‘mở vị thế’ cho nhà ở vừa túi tiền?
- HoREA kiến nghị chưa ban hành bảng giá đất mới tại TPHCM
Ngày 1-8 năm nay có thể được cộng đồng doanh nghiệp và người dân mong đợi hơn thường lệ. Bởi lẽ, ba luật quan trọng là Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chính thức có hiệu lực thi hành. “Tôi tin khi ba luật này có hiệu lực sẽ kích hoạt nguồn lực đất đai, tác động đáng kể đến thị trường bất động sản, đáp ứng sự mong đợi của chính quyền, doanh nghiệp và người dân”, luật sư Hoàng Tuấn Vũ, Công ty Luật TNHH Tuệ Anh (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), chia sẻ.
Rất nhiều kỳ vọng gửi gắm ở ba luật này, trong đó có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản mà luật sư Vũ nhắc tới chỉ là một trong số đó. Vậy nhưng, các kỳ vọng có sớm thành hiện thực hay không còn phụ thuộc vào tiến độ ban hành và chất lượng các văn bản hướng dẫn. Khi các luật mới có hiệu lực, các luật cũ sẽ không còn giá trị. Nếu các văn bản dưới luật không kịp ban hành thì các địa phương sẽ rất khó khăn trong việc áp dụng pháp luật, thực hiện pháp luật.
Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã dồn lực, dốc sức cho việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành các luật này. Tính đến ngày 30-7-2024, Chính phủ đã ban hành một số nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 như: Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất; Nghị định 42/2024/NĐ-CP về hoạt động lấn biển. Đối với Luật Nhà ở năm 2023, Chính phủ đã ban hành: Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật; Nghị định 98/2024/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Trường hợp địa phương không thể hoàn thành các văn bản hướng dẫn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai các luật, nhất là Luật Đất đai năm 2024, do có nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Ví dụ, quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, xây dựng bảng giá đất hàng năm…
Các dự thảo các nghị định, quyết định còn lại đã được các bộ, ngành hoàn thiện trình Chính phủ để ban hành, khả năng cao sẽ sớm được ban hành trong thời gian tới. Vấn đề lớn hơn đang nằm ở những văn bản thuộc thẩm quyền ban hành của các bộ liên quan và đặc biệt là của địa phương. Khối lượng văn bản giao các địa phương ban hành khá lớn, gồm 20 nội dung với Luật Đất đai năm 2024, 10 nội dung với Luật Nhà ở năm 2023 và một nội dung với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Đó là chưa kể có thể còn có những văn bản khác mà địa phương phải ban hành căn cứ vào các nghị định, thông tư, quyết định sắp được ban hành.
Tại hội nghị sơ kết công tác sáu tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ sáu tháng cuối năm 2024 của ngành xây dựng diễn ra ngày 10-7, lãnh đạo Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng, cho biết, mới chỉ có một số địa phương gửi dự thảo văn bản liên quan đến Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về Vụ Pháp chế; chưa có địa phương nào ban hành văn bản quy định chi tiết các nội dung được luật giao.
Tình hình cũng tương tự với Luật Đất đai năm 2024. Lãnh đạo một tỉnh Nam Trung bộ cho biết, địa phương đã tiến hành một số cuộc họp nhưng tất cả vẫn đang trong khâu chuẩn bị và đến thời điểm này, tỉnh chưa ban hành văn bản nào hướng dẫn triển khai luật này.
Như vậy, tiến độ soạn thảo và ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền của địa phương để hướng dẫn thi hành ba luật quan trọng này đang bị chậm. Một phần nguyên nhân có thể là các địa phương đang đợi các nghị định, quyết định được ban hành, trên cơ sở đó mới xây dựng các văn bản thuộc thẩm quyền của mình. Nếu địa phương tiếp tục đợi sẽ ảnh hưởng đến việc triển khai các luật; đồng thời, địa phương cũng chịu áp lực lớn về thời gian ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền của mình ở giai đoạn sau này. Áp lực thời gian luôn kéo theo mối lo về chất lượng văn bản.
Để tránh tình huống đó, một giải pháp được ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, nêu trong hội nghị sơ kết của ngành đó là các sở chuyên ngành có thể tham mưu cho địa phương chuẩn bị các văn bản thuộc thẩm quyền theo cách làm song song để kịp thời ban hành và có hiệu lực đồng bộ với ba luật. Cách làm song song nghĩa là địa phương không chờ nghị định, thông tư ban hành mới xây dựng các văn bản thuộc thẩm quyền mà có thể dựa trên các bản dự thảo gần nhất; đồng thời trao đổi, phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành liên quan để cập nhật thông tin và bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất của các văn bản pháp luật.
Trường hợp địa phương không thể hoàn thành các văn bản hướng dẫn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai luật, nhất là Luật Đất đai năm 2024, do có nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương. Ví dụ, quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, xây dựng bảng giá đất hàng năm… Vì thế, giờ là lúc các bộ phải dồn lực cho việc ban hành các thông tư hướng dẫn và các địa phương phải tập trung nguồn lực cho nhiệm vụ quan trọng này, có thể theo cách làm song song nói trên.
“Dẫu vậy, vẫn mong các cơ quan soạn thảo nhanh chóng hoàn thiện việc xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành luật theo hướng cụ thể, đầy đủ, dễ hiểu nhằm đưa luật đi vào cuộc sống dễ dàng hơn chứ không cần, không thể đáp ứng đúng quy định về thời gian bởi “dục tốc bất đạt”, luật sư Vũ bày tỏ.
Vào lúc này, cùng với việc đẩy nhanh tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn bảo đảm chất lượng để tránh tạo ra khoảng trống pháp lý, cần tiếp tục tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật rộng rãi, tạo sự thống nhất trong nhận thức thực thi các luật nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế – xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.
Trong tiến trình này, rất cần sự vào cuộc giám sát của các cơ quan dân cử để bảo đảm các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành không khác luật, không sai luật; để loại bỏ, ngăn chặn được tình trạng “cài cắm lợi ích” trong đó; và để các chính sách, quy định mới phát huy tối đa hiệu quả trong thực tế.
