(KTSG Online) – Sau hơn 10 năm ở ổn định và đã đóng 95% tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư, các hộ dân của một chung cư ở quận Tân Phú (TPHCM) vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Không những thế, 214 căn hộ của chung cư này còn bị ngân hàng thông báo xử lý tài sản do chủ đầu tư đã thế chấp tại ngân hàng từ năm 2010
Trước đó, một công ty bất động sản cũng đã thế chấp các dự án nhà ở của công ty này tại ngân hàng mặc dù đã bán cho khách hàng, dẫn đến nhiều khiếu kiện; có hộ dân mua nhà 20 năm vẫn chưa có chủ quyền. Theo quy định pháp luật khi cấp giấy chứng nhận cho người mua, chủ đầu tư phải thực hiện giải chấp và giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan cấp giấy chứng nhận để điều chỉnh hình thức đất sang sử dụng chung và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, chủ đầu tư không thực hiện giải chấp và giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan cấp giấy chứng nhận.
Do đó, có thể nói, trong mua bán bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai có thế chấp, lâu nay bên mua là bên yếu thế so với chủ đầu tư. Nhưng, quy định về thế chấp tài sản theo Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 sẽ thay đổi điều đó, bảo vệ bên mua hiện đang ở thế yếu.
Điều 183 Luật Nhà ở 2023 đã xác định rõ việc thế chấp dự án hoặc nhà ở của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn hoặc có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng, trừ trường hợp được người mua và bên nhận thế chấp nhà ở xã hội đồng ý không phải giải chấp.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nơi có nhà ở, thay cho văn bản trả lời của Sở Xây dựng về điều kiện bán như trước đây. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Trường hợp huy động vốn góp, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn.
Đây là thay đổi quan trọng để bảo vệ người mua vì với quy định cũ, chủ đầu tư và ngân hàng sẽ dễ dàng thoả thuận cho phép chủ đầu tư vẫn rao bán dự án đang thế chấp tại ngân hàng.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2023, điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cũng được xác định chặt chẽ hơn so với Luật KDBĐS 2014 tại điều 24, bắt buộc dự án phải được công khai thông tin mới được đưa vào kinh doanh.
Nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư cũng được Điều 6 Luật KDBĐS 2024 xác định đầy đủ và chi tiết hơn trước. Trước khi đưa dự án bất động sản vào kinh doanh, người bán phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin theo luật định trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang web của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm cả văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và pháp luật về tín dụng đã nỗ lực khắc phục các khiếm khuyết trong các văn bản pháp luật trước đó để bảo vệ tích cực và hiệu quả hơn quyền lợi của bên mua, được xem là yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản là dự án nhà ở hình thành trong tương lai.
Mong rằng các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành trong thời gian tới và các chế tài xử phạt vi phạm cũng sẽ được sửa đổi bổ sung để tiếp tục bảo vệ quyền sở hữu cho người mua dự án phát triển nhà ở hợp pháp, hỗ trợ và minh bạch hóa thị trường bất động sản, khơi dậy hết tiềm năng của nguồn lực đất đai.
(*) Tiến sĩ luật, giảng viên Đại học Sài Gòn
