(KTSG) – Khiến nhà ở trở nên vừa túi tiền của người dân là một vấn đề trên toàn cầu. Tham khảo kinh nghiệm các nước cho thấy sự đa dạng trong các giải pháp và cách tiếp cận vấn đề.
Từ những đề xuất chính sách đối với nhà ở (mà một số báo Mỹ gọi là khủng hoảng nhà ở) của hai ứng viên tổng thống Mỹ là Kamala Harris và Donald Trump, có thể thấy cùng một bài toán nhưng các đảng phái trong một quốc gia cũng khác biệt một cách sâu sắc.
Và thực thi nó không hề đơn giản. Ví dụ như việc chính quyền trung ương Trung Quốc đưa ra giải pháp là chính quyền trung ương hỗ trợ hoặc tạo ra cơ chế khuyến khích chính quyền địa phương ở nước này mua lại các dự án nhà ở thương mại hiện không bán được và chuyển thành nhà ở xã hội tưởng là hay nhưng nay lại trì trệ và đang bị chỉ trích là thiếu hiệu quả bất chấp bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm ở nước này.
Tuy nhiên, có một điều phải khẳng định, bất kể khó như thế nào, chính sách về nhà ở xã hội phải là một phần quan trọng của chính sách về nhà ở của quốc gia. Không thể yêu cầu một người thu nhập thấp phải cạnh tranh trên cùng một thị trường với những nhà quản lý cấp cao của một công ty niêm yết thuộc hàng lớn nhất nước Úc, đó là đại ý tôi nghe được trong một chương trình của Bloomberg về câu chuyện nhà ở xã hội của Úc tuần qua. Quan điểm đó phản ánh tầm nhìn bao trùm về nhà ở xã hội: ngoài phân khúc cạnh tranh tự do trên thị trường, còn phải có một phân khúc nhà ở hợp túi tiền cho người dân (affordable housing). Bản thân nó, là một phần của mạng lưới an sinh xã hội.
Có điều, chính sách nhà ở xã hội ở ta đang đối mặt với ba thách thức lớn.
Ba thách thức lớn: nguồn lực, nguồn cung và nguồn cầu
Nhưng mạng lưới an sinh xã hội này không thể được tạo ra bằng không khí, mà phải từ nguồn lực của Nhà nước. Và tôi tin rằng đó là một trong những nguyên nhân khiến gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khó giải ngân. Điều này được phản ánh ngay trong đề xuất của cử tri các tỉnh và lý giải của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc vì sao gói tín dụng 120.000 tỉ đồng mà mới giải ngân được có hơn 1.300 tỉ đồng (xấp xỉ 1%).
Đầu tiên, phải xác định chính sách nhà ở xã hội là tạo ra một khu vực nhà ở công, chạy song song với thị trường nhà ở tư nhân để chúng ta không buộc người nghèo phải cạnh tranh trong cùng một thị trường với những nhà đầu tư bất động sản.
Cụ thể, cử tri tỉnh Bình Định chỉ ra rằng thời hạn vay ưu đãi ngắn (đối với người mua nhà là năm năm, chủ đầu tư dự án là ba năm), lãi suất còn cao (chỉ thấp hơn từ 1,5-2%/năm so với lãi suất vay thông thường). NHNN thì nhấn mạnh đây là chương trình được thực hiện hoàn toàn bằng nguồn vốn huy động của người gửi tiền của các ngân hàng, không dùng vốn ngân sách nhà nước, vì vậy không thể có tính ưu đãi về lãi suất như chương trình sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, mặt khác đối tượng mua nhà ở xã hội cũng không phải người nghèo.
Dừng ở đó, chúng ta cũng có thể thấy, vấn đề đầu tiên chính là nằm ở nguồn lực. Người muốn mua nhà ở xã hội không thể tiếp cận được nguồn vốn vì chi phí vay còn cao. Nếu không có nguồn lực của Nhà nước thì giải bài toán bằng nguồn lực của thị trường là không thể, vì ngân hàng có một mức lãi suất tối thiểu mà họ cần đạt được để không lỗ. Đây chính là thách thức đầu tiên: nguồn lực.
Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế là thách thức thứ hai. Theo NHNN, một lý do khác khiến gói tín dụng 120.000 tỉ đồng giải ngân chậm là thiếu các dự án nhà ở xã hội. Đến nay, cả nước mới có 34/63 tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 78 dự án; một số dự án gặp vướng mắc về mặt pháp lý.
Thách thức thứ ba, là nhu cầu của đối tượng mà chính sách nhắm đến có thể chưa chính xác. Điều này phản ánh trong báo cáo của một số địa phương là đa số người dân trên địa bàn thuộc khu vực nông thôn, có thu nhập thấp hoặc công nhân trong các khu công nghiệp không có nhu cầu ở dài hạn nên không có nhu cầu mua nhà ở xã hội, chỉ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội. Trong khi đó, kiến nghị từ cử tri của Hải Phòng cho thấy các thủ tục đang ngăn cản những người có hoàn cảnh khó khăn, người lao động thực sự có nhu cầu về nhà ở xã hội có thể tiếp cận. Nghĩa là chính bản thân chính sách đã xác định nguồn cầu về nhà ở xã hội chưa đúng, khiến cho có một sự lệch pha giữa đối tượng chính sách hướng tới và đối tượng cần. Đặc biệt là, trong khi người ta có nhu cầu thuê với giá hợp lý thì chính sách lại hướng tới cho vay mua nhà ở một số địa phương.
Vấn đề của bài toán: chưa đặt đầu đề đúng
Vì ba thách thức – nút thắt kể trên, chúng ta phải quay lại với vấn đề cơ bản để giải quyết nó.
Đầu tiên, phải xác định chính sách nhà ở xã hội là tạo ra một khu vực nhà ở công, chạy song song với thị trường nhà ở tư nhân để chúng ta không buộc người nghèo phải cạnh tranh trong cùng một thị trường với những nhà đầu tư bất động sản. Điều chỉnh giá nhà trên thị trường tự do là một gói chính sách khác, còn nhà ở xã hội, hay gọi rộng ra là nhà hợp túi tiền cho những người thu nhập chưa đủ để cạnh tranh trên thị trường đó, phải thuộc về thị trường nhà ở công (public housing). Đây là điều mà nhiều nước bao gồm Anh, Singapore đều đang tiến hành.
Bài toán nhà ở xã hội, vì vậy, không thật sự là bài toán của phía ngân hàng và nguồn cung hay những gì chúng ta đang tưởng. Dùng một câu nói chủ đạo của câu chuyện tranh luận mà tôi nghe được ở Bloomberg, nhà ở xã hội là một sân chơi mà chính phủ đặt ra luật chơi, nên tất cả phụ thuộc vào chính phủ.
Nhưng kết quả lại khác biệt do khả năng xây nhà ở xã hội của Anh hạn chế trong khi Singapore thành công hơn. Đây chính là nút thắt về nguồn cung cũng như nguồn lực. Vì dân số Anh đông hơn nhiều so với Singapore, nguồn lực của chính phủ không thể đáp ứng nổi nhu cầu. Để dân tiếp cận được nhà ở xã hội, tiền bỏ vào các chương trình đó phải là tiền tươi thóc thật của chính phủ, vì đây là một dạng dùng ngân sách trợ giá. Không thể dùng nguồn lực tư nhân để đáp ứng nhu cầu này, vì không có ngân hàng hay công ty tư nhân nào có thể tài trợ tới vài trăm ngàn tỉ đồng với mức lãi suất mà dân “chịu nổi”.
Bài toán ở đây vì vậy khá rõ ràng: muốn làm nhà ở xã hội tới tay người dân được, thì phải làm cho lãi suất đủ tốt, ưu đãi đủ lâu cho cả người mua và chủ đầu tư. Như vậy thì chỉ có chính phủ bỏ nguồn lực ra mới làm được, không thể kỳ vọng vào tư nhân xoay sở trong các giới hạn cứng của họ. Ngay cả các ngân hàng mà nhà nước nắm quyền kiểm soát cũng không thể, vì họ vẫn phải cân đối bài toán lãi suất đầu vào.
Nhưng như câu chuyện của nước Anh chỉ ra, làm như vậy thì không thể làm nổi vì nguồn lực cần là khổng lồ. Vậy nên những gói chính sách về nhà ở xã hội hiện tại đang cố co kéo trong giới hạn đó. Có điều, chúng ta cần nhận ra là với nguồn lực giới hạn, thì làm được một số ít nhà ở xã hội đến tay người dân còn hơn là tìm cách co kéo để rồi không giải ngân được gì. Chính sách nhà ở xã hội, vì vậy, nên chăng ít tham vọng hơn, với nguồn vốn cam kết nhỏ hơn, nhưng đi vào thực chất và giải quyết trên nền tảng đúng đắn hơn là chính phủ phải có trợ giá bằng tiền tươi thóc thật của ngân sách với một cam kết dài hạn.
Điểm thứ hai, là một vấn đề cốt lõi hơn. Ai nên được tiếp cận nhà ở xã hội? Đây là một tranh luận trong giới kinh tế học nhiều năm nay. Giả sử một bộ phận nghèo nhất trong xã hội được tiếp cận nhà, trong khi nhóm trung lưu thu nhập hơn 15 triệu đồng một tháng chẳng hạn không thể được tiếp cận, vì họ không “nghèo”, họ lại phải cạnh tranh trên thị trường tư nhân với những ông chủ rất nhiều tiền.
Rất nhiều nước đã nỗ lực điều chỉnh thị trường tư nhân này, bằng thuế lãi vốn, phí giao dịch nhà ở, thuế bất động sản hằng năm, nhưng đều thất bại trong việc kìm cương giá nhà tư nhân (mà chính Singapore được cho là thành công với nhà ở xã hội cũng đã thất bại trong kìm cương giá nhà trên thị trường giao dịch tự do). Người giàu sẽ có nhiều “chiêu” để tránh hoặc trì hoãn nộp thuế một cách hợp pháp, và bài toán của họ nhiều khi không nằm ở chỉ mỗi bất động sản mà là những tính toán về vay nợ, kinh doanh, khai thác bất động sản. Và thậm chí một số người siêu giàu mua vì “thích”, dẫn đến kéo giá nhà xung quanh lên (vì thị trường định giá theo việc nhìn ngó giá cả giao dịch xung quanh khu của mình – gọi là peers valuation) nên thuế không đẩy lùi được tham vọng thâu tóm nhà cửa của người giàu trên thị trường tự do.
Kết quả là chính sách nhà ở xã hội tưởng như công bằng sẽ lại tạo ra một nghịch lý, là người trung lưu hay “chưa nghèo” không mua được nhà vì không đúng đối tượng. Vậy họ thà nghèo để mua nhà ở xã hội, đây là một lựa chọn ngược không có lợi cho xã hội.
Nhưng nếu mở rộng đối tượng thì một lần nữa chúng ta không đủ nguồn lực để trợ giá số đông.
Chính sách nhà ở xã hội của ta loay hoay, một phần là do cách đặt đầu đề của ta quá lớn và tham vọng, trong khi nguồn lực có giới hạn. Vì vậy, đặt đầu đề chưa đúng là một vấn đề phải giải quyết.
Vậy bài toán còn có thể giải như thế nào?
Đầu tiên là phải bớt tham vọng với nhà ở xã hội mà phải tìm ra một chính sách đúng để tăng cung nhà ở xã hội ở giá hợp lý, cho cả mua và cho thuê. Thay vì cố gồng mình để ra những gói vài trăm ngàn tỉ đồng nhưng khó giải ngân vì nguồn lực chưa phù hợp, thì nên cung ứng nguồn lực và trợ giá hợp lý về lãi suất, đất đai, nới lỏng quy định để tư nhân cung ứng nhà ở xã hội ở giá chấp nhận được, và người dân có thể vay mua được.
Cần lưu ý, cho thuê nhà ở xã hội đang trở thành một nhu cầu lớn ở nhiều quốc gia, vì bây giờ giá thuê nhà càng ngày càng tăng nhanh, còn hơn cả mức tăng giá nhà. Nên bỏ qua câu chuyện thuê nhà thì chúng ta sẽ gặp rắc rối lớn trong tương lai gần.
Làm được những yếu tố này, sẽ tạo niềm tin là chính sách nhà ở xã hội có tương lai, thì chính phủ mới có cơ sở để đi tìm nguồn mà làm tiếp. Và nếu thấy chính sách có tác dụng, hiệu quả, giới doanh nhân mới có thể tiếp tay mà hỗ trợ thêm. Và ta cũng có cơ sở đi vay quốc tế ưu đãi để về mà làm tiếp.
Yếu tố thứ hai là phải xác định đối tượng đúng. Đây là điều tưởng dễ mà khó. Ở Hồng Kông, Úc và Anh đã có tình trạng ở nhà ở xã hội mà đi siêu xe, chi xài phung phí cho các chuyến du lịch cả chục ngàn bảng Anh (!) buộc các chính phủ phải vào điều tra. Trục lợi chính sách nhà ở xã hội là cả một vấn đề không đơn giản. Và ở Việt Nam, nó đặt ra một nỗi lo về mặt thực thi. Các thủ tục phức tạp, phải chăng là cũng vì người thực thi sợ cho vay sai đối tượng? Về mặt này, chúng ta cũng phải xử lý.
Bài toán nhà ở xã hội, vì vậy, nó không thật sự là bài toán của phía ngân hàng và nguồn cung hay những gì chúng ta đang tưởng. Dùng một câu nói chủ đạo của câu chuyện tranh luận mà tôi nghe được ở Bloomberg, nhà ở xã hội là một sân chơi mà chính phủ đặt ra luật chơi, nên tất cả phụ thuộc vào chính phủ.
Luật chơi quyết định tất cả và nó phải chấp nhận đánh đổi và tìm thế cân bằng tốt nhất. Luật chơi về nhà ở xã hội của chúng ta đang chưa đạt được điều đó và phải điều chỉnh. Khi điều chỉnh, cần nhìn vào thực tế và tham vấn đầy đủ, thay vì chạy theo những thông điệp dân túy xa rời thực tế về nguồn lực của mình có.
(*) Giảng viên Đại học Bristol, Anh
