(KTSG) – Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực từ ngày 15-1-2023 và thay thế Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Một số quy định của nghị định mới này gợi lên ít nhiều băn khoăn.
- Băn khoăn quy định mới về giao dịch bảo đảm
- Luật Giao dịch điện tử cần bảo đảm tính tương thích với điều ước quốc tế
Đăng ký bảo đảm theo… thỏa thuận
Theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 4 và điểm c, khoản 1 và khoản 3, điều 44 Nghị định 99, có thể thực hiện đăng ký cầm cố, đặt cọc, ký cược hoặc ký quỹ bằng động sản tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp nếu trong hợp đồng bảo đảm các bên có thỏa thuận về việc đăng ký ngay cả trong trường hợp pháp luật không quy định về việc đăng ký các biện pháp bảo đảm đó. Đây là trường hợp đăng ký mới và dường như đang “lệch pha” so với quy định hiện hành về giao dịch bảo đảm.
Thật vậy, điều 309 và điều 310, Bộ luật Dân sự (BLDS) chỉ yêu cầu đăng ký cầm cố trong trường hợp tài sản cầm cố là bất động sản, chứ không quy định phải đăng ký cầm cố động sản để bảo đảm hiệu lực đối kháng (tức là bảo đảm quyền truy đòi tài sản và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận cầm cố) của biện pháp bảo đảm này với người thứ ba. Hai điều luật này cũng nêu rõ ràng là cầm cố có hiệu lực đối kháng với người thứ ba (chẳng hạn một ngân hàng khác nhận thế chấp cùng tài sản đã được cầm cố) kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố.
Đây cũng là cách tiếp cận chung của các nền pháp luật tiên tiến trên thế giới như Pháp hay Anh, bởi vì việc bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố đủ để thông tin cho phần còn lại của thế giới (trong đó có ngân hàng nhận thế chấp) về việc bên nhận cầm cố (ngân hàng) đang có quyền đối với tài sản đó và không cần phải thực hiện việc đăng ký vốn sẽ làm phát sinh thời gian và chi phí của các bên.
Đặt cọc, ký cược vốn là các biến thể của cầm cố nên theo quy định tại khoản 3, điều 23, Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định 21), sẽ có hiệu lực đối kháng với người thứ ba cũng kể từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm. Riêng đối với ký quỹ, khoản 5, điều 23, Nghị định 21 đã quy định rất rõ rằng “hiệu lực đối kháng của biện pháp ký quỹ với người thứ ba phát sinh từ thời điểm tài sản ký quỹ được gửi vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng nơi ký quỹ”.
Có thể thấy quy định mới của Nghị định 99 về cơ chế đăng ký mới nêu trên mâu thuẫn với BLDS và với Nghị định 21 trong khi Nghị định 99 không làm rõ được giá trị của việc đăng ký này là gì.
Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở
Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp quyền) là biện pháp bảo đảm được sử dụng khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt là khi các điều kiện để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xem là không phải dễ đáp ứng được trong nhiều trường hợp. Nghị định 99 cũng có một số quy định về biện pháp bảo đảm này.
Trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, khoản 3, điều 26, Nghị định 99 đặt ra yêu cầu rằng trong hồ sơ chuyển tiếp đăng ký phải có hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trừ trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản đã có nội dung về chuyển tiếp sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tương tự, đối với trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản sang thế chấp nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận), hồ sơ chuyển tiếp đăng ký phải có hợp đồng thế chấp nhà ở trừ trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký sang thế chấp nhà ở trong trường hợp nhà ở này đã được cấp giấy chứng nhận và hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực.
Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền tài sản đã có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký thì các bên không cần phải ký thêm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thế chấp nhà ở đã được chứng nhận sở hữu.
Trong thực tế, việc đưa một điều khoản như thế vào trong hợp đồng thế chấp quyền tài sản là khá dễ dàng. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra ở đây là nếu không thực hiện việc ký thêm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc hợp đồng thế chấp nhà ở đã được chứng nhận sở hữu hoặc sửa đổi nội dung tài sản bảo đảm trong hợp đồng thế chấp đã ký, thì rõ ràng tài sản bảo đảm vẫn là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở chứ chưa phải là nhà ở hình thành trong tương lai hoặc nhà ở đã được chứng nhận sở hữu.
Việc đăng ký (chuyển tiếp đăng ký) chỉ nhằm bảo đảm hiệu lực đối kháng với người thứ ba (khoản 1, điều 297 và khoản 2, điều 319 BLDS và điểm d, khoản 2, điều 6, Nghị định 99) chứ không bảo đảm hiệu lực giữa các bên của biện pháp thế chấp. Chính vì thế mà giải pháp không cần ký thêm hợp đồng hay bản sửa đổi hợp đồng mà Nghị định 99 dành cho các bên chưa thực sự an toàn về mặt pháp lý để bảo đảm quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng.
Cũng liên quan đến biện pháp thế chấp quyền tài sản, không biết vô tình hay hữu ý mà Mẫu số 05a (Mẫu phiếu yêu cầu chuyển tiếp đăng ký) thuộc Phụ lục của Nghị định 99 lại sử dụng cụm từ “thế chấp quyền mua tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”. Đọc cụm từ đó trong bối cảnh của mẫu phiếu này có thể hiểu là người viết nghị định muốn sử dụng cụm từ này để chỉ “thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở”.
Tuy nhiên, hai cụm từ này rõ ràng khác nhau và cụm từ thứ nhất không chính xác bởi vì (i) khi thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì bên thế chấp (người mua nhà) đã ký hợp đồng mua bán nhà ở, tức là đã thực hiện quyền mua tài sản rồi và không còn quyền này để thế chấp nữa; và (ii) điều mà ngân hàng hướng đến khi xử lý thế chấp trong trường hợp này là nhà ở dù là nhà ở hình thành trong tương lai hay nhà ở đã được chứng nhận sở hữu. Sự mập mờ trong quy định như thế có thể dẫn tới các cách hiểu khác nhau và gây ra khó khăn trong thực tế xác lập hợp đồng và xử lý tài sản bảo đảm.
Diện tích đất thế chấp thay đổi
Trong thực tế xảy ra trường hợp khá phổ biến là diện tích đất thế chấp thay đổi (thường là tăng thêm đáng kể) khi xử lý tài sản thế chấp mà nguyên nhân chủ yếu là do có sai sót về đo đạc tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Đôi khi ngân hàng ý thức rõ được sự chênh lệch này tại thời điểm nhận thế chấp nhưng vẫn chấp nhận ghi thông tin như trên giấy chứng nhận. Vấn đề đặt ra là khi đó ngân hàng có quyền xử lý cả phần diện tích tăng thêm hay không? Đây là căn nguyên của rất nhiều tranh chấp giữa các bên trên thực tế trong bối cảnh quy định hiện hành của pháp luật đất đai chưa có giải pháp cho vấn đề này.
Khoản 4, điều 36, Nghị định 99 quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai không yêu cầu thực hiện việc đăng ký thay đổi hoặc không yêu cầu thực hiện xóa đăng ký mà chỉ thực hiện việc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp […] thay đổi thông tin về tài sản bảo đảm là thửa đất […] so với thông tin trên giấy chứng nhận […] do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước, […] mà không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm đối với tài sản này”.
Điều đó có nghĩa là cơ quan đăng ký sẽ không thực hiện việc đăng ký thay đổi để ghi nhận diện tích thực tế của thửa đất thế chấp ngay cả khi các bên (đặc biệt là ngân hàng) có yêu cầu để bảo đảm an toàn quyền xử lý toàn bộ diện tích thực tế sau này. Hơn nữa, điều luật trên cũng không đưa ra giải đáp cho câu hỏi liệu ngân hàng có quyền xử lý phần diện tích tăng thêm hay không.
Thêm vào đó, khoản 2, điều 36, Nghị định 99 lại quy định trong trường hợp Phiếu yêu cầu đăng ký không kê khai thông tin về diện tích của thửa đất mà thông tin này trên giấy chứng nhận có biến động thì người yêu cầu đăng ký không phải đăng ký thay đổi. Cần lưu ý từ ngày nghị định này có hiệu lực, diện tích thửa đất thế chấp không còn là thông tin bắt buộc phải mô tả trên Phiếu yêu cầu đăng ký như trước nữa.
Như vậy, có thể ngầm hiểu là nếu trên Phiếu yêu cầu đăng ký đã kê khai thông tin về diện tích thửa đất (đối với các đăng ký thực hiện trước ngày hiệu lực của Nghị định 99) mà sau đó diện tích thay đổi thì phải đăng ký thay đổi. Dễ thấy, điều này lại mâu thuẫn với nguyên tắc không đăng ký thay đổi quy định tại khoản 4, điều 36, Nghị định 99 nêu ở trên.
Một số vấn đề khác
Nghị định 99 chỉ nêu các trường hợp đăng ký thay đổi đối với biện pháp bảo đảm (điều 18) hay nghĩa vụ phải đăng ký thay đổi (điều 25) mà không làm rõ được hệ quả pháp lý của việc không thực hiện đăng ký thay đổi, nhất là đối với quyền xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng.
Ngoài ra, hồ sơ đăng ký thay đổi trong trường hợp bên bảo đảm chết và có người thừa kế cũng không được làm rõ, nhất là cần có văn bản gì giữa ngân hàng và người thừa kế trong khi thực tiễn áp dụng tại nhiều địa phương hiện nay còn khác nhau do quy định pháp luật chưa rõ ràng.
(*) Giảng viên Trường Quản trị và Kinh doanh, Đại học Quốc gia Hà Nội
