(KTSG Online) – Sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản hiện đang diễn ra ở châu Âu và thậm chí trên toàn cầu ảnh hưởng đến hầu hết các nước Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD).
- Châu Âu bắt đầu “thắt lưng buộc bụng” năng lượng
- Đối mặt nguy cơ suy thoái, châu Âu giải cứu các công ty năng lượng
Sau Covid-19, các hộ gia đình ở châu Âu có xu hướng mong muốn tìm kiếm chỗ ở mới có không khí trong lành và không gian xanh. Điều này đã góp phần kích hoạt đầu tư. Năm 2019, theo Le Monde, Pháp đã vượt ngưỡng 1 triệu giao dịch bất động sản và đến cuối năm 2021, đã đạt hơn 1,2 triệu giao dịch được thực hiện, đẩy giá nhà đất ở Pháp tăng cao.
Tuy nhiên, theo ông Frédéric Violeau, công chứng viên ở Caen và phụ trách thống kê bất động sản quốc gia cho Hội đồng công chứng tối cao Pháp, giá cả không thể tăng mãi. Các chuyên gia nhận thấy rằng từ tháng 5-2022, khách hàng không còn mua bất cứ thứ gì với bất kỳ giá nào nữa. Các công chứng viên cho biết, trong năm 2022, số lượng giao dịch bất động sản có xu hướng giảm xuống dưới 1 triệu giao dịch và giá sẽ ổn định hơn. Theo mạng lưới đại lý bất động sản Century 21, giá cả hầu như đang đứng im, đặc biệt là ở các thành phố lớn của Pháp như Paris, Bordeaux, Nantes hoặc Rennes.
Thực tế, toàn bộ thị trường bất động sản châu Âu đã bắt đầu giảm tốc ngay từ khi xung đột Nga – Ukraine nổ ra. Trong một phân tích được công bố vào tháng 7-2022, tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P đã đề cập đến sự giảm tốc trên các thị trường chính ở châu Âu, chính xác hơn là “đà tăng giá bất động sản đang chậm lại”. Nếu năm 2021 giá bất động sản tăng trung bình gần 10%, thì năm nay là 5% và năm 2023 ước tính sẽ là 3%.
Bên cạnh đó, mức giảm trung bình giữa các quốc gia sẽ khác nhau vì giá nhà dự kiến trong năm nay sẽ giảm ở Thụy Điển và năm sau ở Vương quốc Anh. Theo đánh giá của Sylvain Broyer, nhà kinh tế trưởng phụ trách khu vực châu Âu của S&P nhận định, châu Âu đã đạt đỉnh điểm về giao dịch và giá bất động sản. Ông Frédéric Violeau nói, sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản hiện đang diễn ra ở châu Âu và thậm chí trên toàn cầu, ảnh hưởng đến hầu hết các nước Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD).
Lạm phát tăng khiến bất động sản giảm
Sự chững lại của thị trường bất động sản có thể được giải thích chủ yếu bởi việc tăng lãi suất vay thế chấp ở châu Âu trong nỗ lực kiềm chế lạm phát. Kết quả là lãi suất vay thế chấp ở khu vực đồng euro tăng từ 1,32% lên 1,9% trong 6 tháng (tính đến tháng 6-2022). Ở Đức, mức tăng rõ rệt hơn nhiều, từ 1,32% lên 2,57% trong cùng kỳ và gần như gấp đôi ở Pháp, từ 1,11% đến 1,35%.
Điều này đã hạn chế mức nợ ký quỹ của hộ gia đình. Lạm phát tăng mạnh kể từ đầu năm 2022, các chính sách phong tỏa Nga, và cuộc chiến năng lượng Nga đang tạo ra với châu Âu đã tác động đáng kể mức tăng lãi suất dài hạn mà các ngân hàng căn cứ vào đó để ấn định lãi suất cho vay mua nhà của người dân và ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng thanh toán của người đi vay.
Bà Sandrine Allonier, Giám đốc truyền thông của công ty môi giới thế chấp Vousfinancer, giải thích và theo tính toán của bà, do lãi suất tăng, đối với các khoản thanh toán trả góp 1.000 euro (khoảng 995 USD) mỗi tháng trong vòng 20 năm, người mua sẽ phải vay nhiều hơn 15.000 euro so với hồi đầu năm.
Một nguồn tin Le Monde cho biết, mọi thứ sẽ phụ thuộc vào sự tăng giá cả. Nếu việc tăng lãi suất do Ngân hàng trung ương châu Âu (ECB) khởi xướng là đủ để ổn định lạm phát thì sẽ không cần thiết phải quay trở lại lãi suất tín dụng quá cao. Nhưng nếu lạm phát không được kiểm soát và vẫn ở mức trên 6%, các ngân hàng trung ương sẽ phải thắt chặt tiền tệ một cách mạnh mẽ.
Trông chờ giá cả hàng tiêu dùng
Giới kinh doanh bất động sản ở châu Âu đang lo lắng về hệ quả của việc tăng giá năng lượng và lương thực đối với ngân sách của các hộ gia đình, bởi vì điều đó là yếu tố quyết định việc vay tín dụng. Nếu những người vay mua nhà có nguy cơ không thể tiếp cận được thị trường, sức mua giảm mạnh có thể làm giảm giá bất động sản một cách đáng kể. Chủ tịch của mạng lưới bất động sản Century 21, ông Charles Marinakis cho biết.
Trong thời điểm đột biến này, thị trường bất động sản Pháp đang hướng sự chú ý vào các cơ quan chính phủ. Hội đồng cấp cao về ổn định tài chính (HCSF), một cơ quan do Bộ trưởng Kinh tế Bruno Le Maire làm chủ tịch, đã đưa ra các tiêu chuẩn ràng buộc vào đầu năm để giới hạn thời gian cho vay mua nhà ở và tỷ lệ hoàn trả trong thu nhập của người vay.
Với việc lãi suất tăng lên, các hộ gia đình sẽ phải gánh thêm nợ, hoặc giá cả sẽ phải giảm xuống. Tuy nhiên, các hộ gia đình khó có thể gánh thêm nợ nần, cho dù đó là phần ngân sách của họ phải dành cho việc trả nợ hay thời hạn của các khoản vay. Những lý do này cho thấy giá cả bất động sản phải được điều chỉnh xuống và thị trường sẽ kém sôi động hơn. HCSF cho biết.
Từ những phân tích này, các chuyên gia đều dự báo sẽ có sự điều chỉnh thị trường song không có sự đảo chiều đột ngột, bởi vì đặc điểm của thị trường châu Âu là nguồn cung bất động sản hạn chế, nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao và khi cầu giảm, nhiều người bán sẽ chọn rút hàng ra khỏi thị trường hơn là bán với giá thấp hơn họ mong đợi. Và việc giá bất động sản sẽ tăng nhiều hơn thu nhập hộ gia đình vào năm 2024, kết hợp với việc tăng lãi suất, sẽ khiến những người mua lần đầu, những người trẻ tuổi và các hộ gia đình không khá giả sẽ khó có cơ hội tiếp cận thị trường bất động sản.
Theo Le Monde và AFP
