Bất động sản: Cú vấp với ‘Ba lằn ranh đỏ’ của Trung Quốc và bài học cho Việt Nam

(KTSG) - Tháng 8-2020, Trung Quốc ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ” nhằm ngăn ngừa những rủi ro có thể bùng phát đối với ngành bất động sản của họ. Tuy nhiên, chính sách này đã phản tác dụng và kích hoạt cuộc khủng hoảng bất động sản hết sức tồi tệ ở nước này.

Từ cuối năm 2022, Trung Quốc đã đưa ra những chính sách sửa sai, nhưng mọi thứ vẫn đang rất khó khăn. Việt Nam có thể tham khảo cú vấp này để tránh những trục trặc trong nỗ lực xử lý các khó khăn trước mắt của ngành bất động sản và quan trọng hơn là thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của nó.

• Doanh số nhà ở Trung Quốc tiếp tục giảm bất chấp nỗ lực giải cứu của chính phủ
• Doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc tìm cách ‘xả hàng’

Sức mạnh của thị trường

Những thông tin về sự tập trung và sự dứt khoát của chính quyền Trung Quốc thường được đăng tải trên truyền thông và thảo luận trên mạng xã hội ngoài Trung Quốc. Điều này tạo cảm giác cho công chúng trên thế giới (trong đó có Việt Nam) rằng Trung Quốc ngày một tập quyền hơn và thành công của Trung Quốc là nhờ sự dẫn dắt của nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, trong hơn bốn thập niên qua, kinh tế thị trường đã được thể hiện hết sức sống động và mạnh mẽ ở nước này

Người dân, các doanh nghiệp, chính quyền (đặc biệt là chính quyền địa phương) đã hồ hởi tham gia vào các cuộc đua và sự cạnh tranh để đạt được các kết quả đáng kinh ngạc. Ngay cả đối với các doanh nghiệp nhà nước thành công và có thể vươn ra bên ngoài của Trung Quốc, áp lực cạnh tranh đã giúp họ trở nên hiệu quả hơn rất nhiều.

Ngoài cạnh tranh quốc tế, các doanh nghiệp nhà nước đã cạnh tranh lẫn nhau như ngành bưu chính, hay cạnh tranh với các doanh nghiệp tư nhân trong nước như ngành ngân hàng ở Việt Nam chẳng hạn. Nhân tố thị trường ở Trung Quốc đặc biệt đúng với bất động sản. Sức mạnh cũng như sự khó bảo của thị trường được thể hiện rất rõ.

Quá lớn và quá nguy hiểm

Trong hơn bốn thập niên qua, bất động sản là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc, nhưng nó cũng đã trở nên quá lớn và quá nguy hiểm.

Vào thập niên 1990, đầu tư vào bất động sản của Trung Quốc chiếm khoảng 5% GDP (mức thông thường đối với các nền kinh tế trên thế giới). Tuy nhiên, con số này đã tăng lên mức 13% trong hơn một thập niên qua. Theo nghiên cứu được trích dẫn rất nhiều của Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế hàng đầu của Đại học Harvard, tính cả các đóng góp trực tiếp và gián tiếp, bất động sản chiếm khoảng 23% tổng giá trị sản xuất và 26% nhu cầu cuối cùng của nền kinh tế. Theo số liệu Financial Times trích dẫn, bất động sản tạo ra 28,7% GDP của Trung Quốc, trong khi mức của các nền kinh tế khác thường dưới 20%.

Các can thiệp vào thị trường cần tính toán hết sức cẩn thận và tham khảo bài học từ các nước khác để tránh việc gây ra đổ vỡ hàng loạt, đặc biệt là các chính sách liên quan đến dòng chảy tài chính.

Vào năm 2020, tổng đầu tư vào bất động sản của Trung Quốc là 2.045 tỉ đô la Mỹ, cao hơn GDP của Nga và gấp gần 6 lần GDP của Việt Nam, với 9,3 tỉ mét vuông sàn đang xây; 2,3 tỉ mét vuông khởi công; 912 triệu mét vuông hoàn thành và 1,76 tỉ mét vuông các tòa nhà thương mại được bán (trong đó nhà ở là 1,55 tỉ mét vuông). Tổng diện tích nhà ở của Trung Quốc hiện nay đã vượt quá 60 tỉ mét vuông (hơn 2,5 lần Mỹ và 24 lần Việt Nam).

Tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản của Trung Quốc vào khoảng 7.600 tỉ đô la Mỹ và tổng giá trị thị trường bất động sản là hơn 60.000 tỉ đô la vào cuối năm 2021 (tương đương 3,4 lần quy mô GDP cùng kỳ của nước này). Người mua, người bán tấp nập với 70% tài sản của người dân Trung Quốc đang được tích trữ trong nhà đất.

Các khu đô thị “ma” được thế giới xem là “đặc sản” của Trung Quốc trong hơn một thập niên qua và theo ước tính, một tỷ phần rất lớn trong 9,3 tỉ mét vuông sàn xây dựng dở dang nêu trên sẽ không bao giờ được hoàn thành.

Con số này, có thể lớn hơn rất nhiều tổng diện tích nhà ở của cả Việt Nam hiện nay. Thêm vào đó, diện tích nhà đã hoàn thành mà chưa có người ở của Trung Quốc hiện nay đủ cho gần 100 triệu người (tương đương dân số Việt Nam) sinh sống.

Ba lằn ranh đỏ và khủng hoảng bất động sản

Ba lằn ranh đỏ quy định đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản gồm: (1) tổng nợ phải trả không vượt quá 70% tổng tài sản của doanh nghiệp (không bao gồm tiền tạm ứng từ các dự án bán theo hợp đồng); (2) nợ ròng của doanh nghiệp không được cao hơn vốn chủ sở hữu; và (3) dự trữ tiền mặt không được thấp hơn nợ ngắn hạn. Mục đích của chính sách này nhằm cải thiện tình hình tài chính trong ngành bất động sản bằng cách giảm đòn bẩy nợ của các nhà phát triển, cải thiện khả năng trả nợ và tăng tính thanh khoản.

Các nhà phát triển bất động sản lớn đã được chọn để đánh giá theo ba tiêu chí, sau đó họ sẽ được phân loại theo các màu xanh lá cây, cam, vàng và đỏ, quyết định giới hạn họ được phép tăng nợ trong năm tới. Nếu đáp ứng cả ba tiêu chí (màu xanh), công ty có thể tăng nợ lên tới 15%. Việc vi phạm một tiêu chí (màu cam), hai tiêu chí (màu vàng) và ba tiêu chí (màu đỏ) sẽ làm giảm tỷ lệ nợ có thể tăng lên tương ứng là 10%, 5% và 0% trong năm tiếp theo.

Với tỷ lệ tổng nợ so với tổng tài sản của toàn ngành ở mức 80,4% vào năm 2019 và 80,7% vào năm 2020, có thể thấy một tỷ lệ đáng kể doanh nghiệp bất động sản của Trung Quốc vượt quá 70%. Đặc biệt, rất nhiều doanh nghiệp lớn có tỷ lệ này cao hơn yêu cầu đáng kể và thuộc nhóm đèn đỏ. Evergrande - doanh nghiệp bất động sản một thời có giá trị nhất thế giới (vào năm 2018) và nặng nợ nhất của Trung Quốc là một ví dụ.

Cuối năm 2019 vốn chủ sở hữu của họ chỉ bằng 6,6% tổng tài sản; tổng nợ (chưa bóc tách các khoản nợ khác có thể đưa vào nợ) trừ đi các khoản tiền mặt bằng 3,98 lần vốn chủ sở hữu; và nợ ngắn hạn bằng 1,64 lần tiền mặt.

Sau khi Ba lằn ranh đỏ được ban hành, về cơ bản, các doanh nghiệp không thể tiếp tục vay nợ mới để trả nợ cũ (một chu trình thông thường trong tài chính doanh nghiệp). Kết quả, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ tháng 8-2021 (đúng một năm sau khi Ba lằn ranh đỏ được ban hành) khi Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra. Hiện nay cổ phiếu của các doanh nghiệp như Evergrande, Shimao và Sunac vẫn đang bị ngưng giao dịch. Bài phân tích vào ngày 3-2-2023 trên Financial Time ước tính rằng khoảng 38% doanh nghiệp phát triển bất động sản đã hoặc sẽ vỡ nợ.

Tháng 12-2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và được hiểu ngầm là Ba lằn ranh đỏ không còn được áp dụng nữa. Trong đó, các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỉ đô la Mỹ để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Gần đây đã có những dấu hiệu lạc quan hơn. Các nhà phát triển bất động sản đã có thể huy động vốn quốc tế trở lại. Ví dụ, Wanda vừa phát hành thành công khoản trái phiếu 300 triệu đô la Mỹ với lãi suất 12,5%, số đăng ký mua khoảng 500 triệu đô la Mỹ.

Tuy nhiên, mọi thứ vẫn đang rất ngổn ngang. Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) nhận định trong Cập nhật dự báo kinh tế vào cuối tháng 1-2023 rằng: “Khủng hoảng bất động sản (ở Trung Quốc) vẫn chưa được xử lý”.  Phân tích tư vấn chính sách theo điều IV của IMF cho Trung Quốc được công bố ngày 3-2-2023 nhận định: “Cho dù (Trung Quốc) phản ứng chính sách sâu rộng, nhưng cuộc khủng hoảng vẫn tiếp tục và sự cần thiết cho một quá trình tái cấu trúc quy mô lớn vẫn còn ở đó”.

Vì đâu nên nỗi?

Sự thành công trong việc chống tham nhũng, tập trung quyền lực đã tạo ra niềm tin với lãnh đạo cao cấp của Trung Quốc rằng nhà nước có thể làm mọi thứ. Thịnh vượng chung với trọng tâm bình đẳng và công bằng là điều cần thiết cho sự phát triển của một quốc gia.

Các nước đi trước, đặc biệt là nhóm Bắc Âu đã áp dụng các phương thức này rất thành công. Tuy nhiên, chính sách kéo những người ở phía sau lên cần hạn chế tối đa các ảnh hưởng tiêu cực đến các nhóm phía trước, đặc biệt là không gây sốc và đổ vỡ cho nền kinh tế.

Cuộc khủng hoảng bất động sản đang xảy ra ảnh hưởng sâu rộng đến toàn xã hội Trung Quốc. Biểu tình xảy ra ở nhiều nơi. Người dân đang rất bất mãn và giận dữ do các dự án không được xây dựng và giao nhà như cam kết. Nhiều người đã phối hợp với nhau không trả nợ ngân hàng cho các khoản vay mà nhà chưa được giao. Việc Trung Quốc phải nhanh chóng bãi bỏ chính sách zero Covid, một phần là do cuộc khủng hoảng bất động sản đang xảy ra.

Bài học đối với Việt Nam

Thị trường có sức mạnh rất lớn và nó như con ngựa bất kham nếu không khống chế đúng cách. Khu vực bất động sản của Việt Nam hiện đang ở quy mô vừa phải và đang ở giai đoạn phát triển ban đầu. Trục trặc với một số doanh nghiệp trong thời gian qua là một phần khó tránh khỏi của quá trình phát triển.

Giờ đây là thời điểm tốt để Nhà nước có những chính sách hợp lý để ngành bất động sản có thể phát triển lành mạnh, làm đúng vai trò của mình nhằm đóng góp tích cực cho sự phát triển của đất nước.

Các vấn đề chính sách cần chú ý gồm: Thứ nhất, cần hiểu rõ quy luật thị trường và đưa ra các chính sách thuận với quy luật của thị trường để tránh những trục trặc hay khiếm khuyết của thị trường. Trong bối cảnh hiện tại, làm cho hệ thống thông tin và các quy trình được minh bạch là hết sức quan trọng.

Thứ hai, cải thiện môi trường kinh doanh với sân chơi bình đẳng để các doanh nghiệp có thể cạnh tranh lành mạnh theo vòng xoáy đi lên. Thứ ba, các can thiệp vào thị trường cần tính toán hết sức cẩn thận và tham khảo bài học từ các nước khác để tránh việc gây ra đổ vỡ hàng loạt, đặc biệt là các chính sách liên quan đến dòng chảy tài chính.

Thứ tư, mục tiêu chính sách quan trọng và cần được xác định một cách nhất quán là để cho ngành bất động sản phát triển lành mạnh và tránh những can thiệp mang tính chính trị.

Cuối cùng, Việt Nam cần tránh duy ý chí và tự tin thái quá khi đưa ra các chính sách quan trọng. Không chỉ Trung Quốc như phân tích ở trên mà Việt Nam đã phải trả những cái giá rất đắt cho sự duy ý chí và tự tin thái quá kể từ năm 1975 đến nay.