(KTSG Online) - Số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua cho thấy thị trường đang mức độ sàng lọc rất lớn. Tuy vậy những doanh nghiệp có tiềm lực đang trụ lại thị trường vẫn cần "giữ thăng bằng" với các chiến lược đúng về phân khúc sản phẩm, nhân sự hay sức khỏe tài chính để phục hồi.
- Bất động sản trải qua năm buồn, gian nan chặng đường phía trước
- Những 'lát cắt' của kinh tế Việt Nam trong tháng đầu năm 2023
Thị trường kích hoạt cơ chế "bộ lọc"
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại khu vực phía Nam từng chia sẻ, thị trường đầu năm 2022 được tưởng chừng như sắc trở lại khi Covid-19 lắng xuống tuy nhiên diễn biến ngược lại hầu hết các dự báo. Vướng mắc lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tình trạng giảm mạnh thanh khoản dẫn đến cạn kiệt dòng tiền. Bên cạnh đó việc tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt cũng làm cho nhiều doanh nghiệp lâm vào thế khó trong việc triển khai dự án mới.
“Đối với các hình thức huy động vốn khác thì nhiều doanh nghiệp đang phải xử lý các vấn đề phát sinh như trái phiếu, cổ phiếu giảm giá, cam kết lợi nhuận với các quỹ đầu tư... Tất cả những khó khăn đó như một “màng lọc” của thị trường, điều này khiến những doanh nghiệp không đủ quy mô hay nền tảng về tài chính sẽ bị loại ra khỏi cuộc chơi”, vị này cho hay.
Số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng phản ánh rõ điều này với số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 tăng gần 40% so với năm trước. Điều này kéo theo lượng lớn người làm môi giới bất động sản phải nghỉ việc, ước lượng số lượng môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022.
Chia sẻ với báo chí đầu năm nay, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ quốc gia đã chỉ ra những khó khăn của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại. Đây cũng là hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển "nóng" trước đó và thị trường bất động sản đang phải điều chỉnh.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường vừa qua đầu cơ rất nhiều, sản phẩm gắn với nhu cầu thực rất ít và phần lớn chủ đầu tư lẫn người mua sử dụng đòn bẩy tài chính . Doanh nghiệp bất động sản còn đôi khi "tay không bắt giặc", nếu đòn bẩy tài chính lúc thị trường khó khăn tất yếu sẽ dẫn đến câu chuyện ngày hôm nay.
"Do vậy, thiết nghĩ chúng ta phải xốc lại thị trường, những trường hợp vi phạm phải xử lý dứt khoát không để con sâu làm rầu nồi canh", ông Lực nhấn mạnh.
Quan sát thực tế có thể thấy, những gì tiêu cực nhất đã được phát hiện trong năm 2022 và đang được xử lý. Cụ thể nhất là lãi suất và việc siết nguồn vốn từ ngân hàng đã thực sự tăng cao và được kiểm soát chặt. Những chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, huy động sử dụng vốn sai mục đích đã lộ diện và đang chờ bị xử lý.
Bên cạnh đó, thị trường hiện rõ những doanh nghiệp, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức và đang mắc kẹt với các khoản vay hay đáo hạn trái phiếu. Loại hình bất động sản đầu cơ đã bị cơ quan quản lý nhà nước đề cập rất nhiều và sắp có nhiều thay đổi trong Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Thuế… được sửa đổi sắp tới.
Nhìn nhận về vấn đề này, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cho rằng, các chính sách và hệ thống luật đang dần được hoàn thiện, bám sát hơn với thực tế diễn biến thị trường. Do đó, loạt chính sách của Chính phủ để thanh lọc, điều tiết lại thị trường chính là cần thiết lúc này. Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ là năm của sự tích lũy để tăng trưởng, các bên tham gia thị trường đều có sự chuẩn bị các giải pháp ứng phó nếu muốn tận dụng được các cơ hội.
Doanh nghiệp phải tự giữ thăng bằng
Có thể thấy sau cơ chế "rũ mạnh" của thị trường rất nhiều doanh nghiệp đã phải rời đi khi tiềm lực tài chính và nền tảng cơ bản chưa hoàn thiện, thiếu bền vững. Tuy nhiên những doanh nghiệp đang trụ lại trên thị trường sau những biến động cũng cần phải tìm cách cân bằng lại các kế hoạch để tận dụng được các cơ hội phục hồi.
Vấn đề quan trọng trước mắt vẫn là việc các doanh nghiệp giải bài toán vốn và các kênh huy động vốn như thế nào. Trong báo cáo mới công bố, FiinRatings cho rằng, trong bối cảnh thanh khoản mắc kẹt, khiến kênh dẫn vốn trái phiếu khó khăn hơn, doanh nghiệp có chất lượng tín dụng kém có thể chứng kiến dòng tiền bị bào mòn và khó khăn tiếp cận vốn đảo nợ.
Theo nhận định của đơn vị này, thị trường có thể chứng kiến thêm nhà phát hành mất khả năng thanh toán, đặc biệt là doanh nghiệp liên tục tăng cường đòn bẩy trong ít nhất 3 năm và có dòng tiền yếu. Tuy nhiên, các chuyên gia kỳ vọng áp lực đáo hạn sẽ được giải tỏa nếu dự thảo sửa đổi Nghị định 65 cho phép gia hạn nợ được thông qua. Đồng thời, các đơn vị có dòng tiền mạnh và huy động được vốn quốc tế vẫn sẽ vượt qua được giai đoạn trên.
Nhìn về khía cạnh tích cực, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sắp tới sẽ bước vào chu kỳ mới với nhiều thay đổi cốt lõi giúp kênh vốn này phát triển bền vững hơn. Tuy còn nhiều khó khăn, các nhà nghiên cứu đánh giá đây là cơ hội để sàng lọc sức khỏe tài chính của các chủ thể tham gia.
Việc kênh vốn này bị kiểm soát chặt hơn đã hỗ trợ cơ quan quản lý nhận diện các doanh nghiệp yếu kém để có các biện pháp khu trú riêng. Mặt khác, các đơn vị phát hành với năng lực tài chính mạnh và mô hình kinh doanh tốt có thể tận dụng thời cơ để mở rộng thị phần kinh doanh của mình trong kỳ kinh doanh sắp tới.
Khảo sát của các công ty nghiên cứu cho thấy, các đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm với khủng hoảng sẽ có nhiều cơ hội hơn.
Tuy nhiên, đó chỉ là điều kiện cần để sẵn sàng với các có hội, còn vấn đề trước mắt để phục hồi là doanh nghiệp phải tự cân bằng các kế hoạch của mình phù hợp với thị trường. Có thể đó là xây dựng chiến lược sản phẩm ưu tiên, giải pháp tài chính ưu tiên… Trong mùa báo cáo tài chính quí 4 và cả năm 2022 mới đây, có không ít doanh nghiệp thừa nhận, cần phải có thêm một bước sàng lọc về chiến lược để cân bằng và có thể trở lại đà tăng trưởng.
Có thể kế đến các doanh nghiệp có quy mô lớn như Novaland, Bất đọng sản Phát Đạt, Đất Xanh, Nam Long… đều đưa ra những chiến lược mới về sản phẩm, cấu trúc tài chính hay cơ cấu lại vốn.
Với Phát Đạt là điều chỉnh danh mục sản phẩm, tập trung toàn phần vào các sản phẩm nhà ở dân dụng phù hợp với túi tiền trên các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Với Novaland, sau khi tinh giản quy mô nhân sự sẽ tập trung bổ sung các nguồn vốn đã bán cổ phần để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu và hàng tồn kho. Nam Long dù nắm nhiều quỹ đất nhưng cũng chưa lên kế hoạch cho các dự án mới, tập trung liên kết với các đối tác ngoại tìm kiếm các nguồn vốn rẻ để triển khai các dự án còn dang dở…
Các chuyên gia từ CBRE nhận định, sáu tháng cuối năm 2023, sau giai đoạn thanh lọc, thị trường sẽ chuyển qua giai đoạn mới phát triển ổn định hơn. Nguồn cung dự kiến tăng trở lại nếu các chính sách tín dụng của ngân hàng được nới rộng. Mức giá sẽ có xu hướng tăng nhưng tốc độ sẽ giảm và có xu hướng ổn định lâu dài. Nhu cầu thị trường sẽ dần phục hồi theo đà phục hồi chung của thị trường tài chính.
Cùng quan điểm, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, thời điểm này, doanh nghiệp nào trụ được sẽ phát triển một cách lâu dài, bền vững. Thị trường đang có những yếu tố lành mạnh như đưa sản phẩm bất động sản về với nhu cầu ở thực. Nhiều chủ đầu tư phải định hướng lại phân khúc phát triển để không vượt quá nhu cầu ở thực. Điều này giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn.
"Thị trường hiện tại không quá bị quan, các sản phẩm bất động sản đang được dung hoà lại. Từ đó, doanh nghiệp hiểu mình cần làm gì, nhà nước cũng thấu đáo những khó khăn để gỡ nút thắt cho doanh nghiệp", bà Trang nhấn mạnh.
