(KTSG Online) - Các kênh cấp vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp khiến cho tính thanh khoản của thị trường xuống thấp trong thời gian qua. Trong “cơn khát” dòng tiền luân chuyển, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu bước vào cuộc đua khuyến mại nhiều sản phẩm nhà ở để kích thích nhà đầu tư.
- Dòng tiền đầu tư bất động sản chuyển dịch vào phía Nam
- Dòng tiền lướt sóng ‘mất đà’ trên thị trường bất động sản
Chấp nhận giảm lợi nhuận để tung khuyến mại
Dòng tiền từ khách hàng có thể là kênh mà nhiều chủ đầu tư cho rằng dễ thu hút hơn các kênh khác như tín dụng và trái phiếu trong bối cảnh hiện nay. Đó có thể là lý do để họ châp nhận giảm bớt lợi nhuận để đưa ra các chương trình khuyến mại trong đợt bán hàng cuối năm. Dẫu vậy phần lớn chương trình ưu đãi chỉ xoay quanh phương thức, tiến độ thanh toán, tặng phẩm, cam kết lợi nhuận… còn giá nhà vẫn chưa thể giảm theo kỳ vọng.
Mới đây Tập đoàn bất động sản An Gia đã đưa ra chính sách khuyến mại lớn để thu hút khách hàng trong mùa bán hàng cuối năm. Cụ thể, khách hàng mua nhà phố chỉ cần thanh toán trước 15%, sau đó thanh toán theo tiến độ từ 2%/tháng trong 18 tháng.
Đồng thời, tập đoàn này cũng tăng chiết khấu 2% cho cổ đông hoặc khách hàng tại một số khu vực, chiết khấu 1% cho khách hàng thân thiết. Hỗ trợ 100% lãi suất trong vòng 18 tháng, ân hạn nợ gốc và miễn phí tất toán trước hạn.
Chủ dự án Phúc Đạt Connect 2 (Dĩ An, Bình Dương) cũng bước vào cuộc đua khuyến mại với chính sách tương đối lạ khi tung ra gói ưu đãi tặng 1.000 m2 đất nền sổ đỏ tại Gia Lai cho khách mua từ 2 căn hộ trở lên. Với nhà đầu tư sở hữu 4 căn hộ, quà tặng là 2.000 m2 đất. Chương trình khuyến mãi này áp dụng kèm theo điều kiện chỉ dành cho 20 suất mua sỉ đầu tiên, căn hộ là loại 2 phòng ngủ trở lên.
Trong khi đó, tại một dự án căn hộ khách sạn tại Vũng Tàu, chủ đầu tư dự án đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt, chia nhỏ thành nhiều đợt. Khách hàng có thể sử dụng phương thức thanh toán nhanh 95% để nhận chiết khấu lên tới 4,5% giá trị căn hộ.
Người mua còn được tham gia chương trình cam kết cho thuê với lợi nhuận cam kết lên tới 240 triệu đồng một năm cho căn hai phòng ngủ, 120 triệu một năm với căn một phòng ngủ trong 2 năm đầu tiên.
Bên cạnh tăng chiết khấu, một hình thức khuyến mại khác cũng được nhiều chủ đầu tư, áp dụng là cam kết thuê lại, miễn phí quản lý. Điển hình như dự án nhà phố Bcons Plaza cam kết mua lại lô đất của khách hàng với lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng.
Có thể thấy, để kích cầu thị trường, các chủ đầu tư dự án đang tung ra hàng loạt chiêu khuyến mại có giá trị lớn. Nhưng việc giảm giá nhà gần như không có chủ đầu tư nào áp dụng. Phần lớn các doanh nghiệp chấp nhận giảm lợi nhuận bán hàng để tăng chi phí cho các chính sách khuyến mại nhằm thu hút người mua.
Theo phần lớn chủ đầu tư, hầu hết các sản phẩm phân phối hiện tại đều là dự án cũ, tồn kho, các sản phẩm mới là rất hiếm. Áp lực tăng thanh khoản tư phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán từ một tháng sang ba tháng... Nếu giảm giá sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi chủ đầu tư. Đồng thời, giảm giá cho khách mua mới cũng là không công bằng với những khách mua trước đó.
Thị trường đang “khô hạn” dòng tiền
Không chỉ tín dụng và trái phiếu, chứng khoán cũng đang sụt giảm nghiêm trọng nên các dòng tiền mà doanh nghiệp trông chờ đều đang âm. Các khoản đáo hạn trái phiếu cũng đang đến gần việc huy động từ khách hàng đang là “sáng cửa” nhất để tạo thanh khoản và cải thiện dòng tiền.
Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản thời gian tới, một chuyên gia bất động sản cho biết hiện nay sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Nhiều người tưởng rằng các nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát. Nhưng thực tế là phần lớn đều do dự, thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.
Số liệu thống kê của Hội Môi giới cho thấy, sơ bộ 9 tháng đầu năm nay, có hơn 32.200 sản phẩm mới được chào bán, giảm 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ các căn hộ giảm sút, chỉ ở mức gần 48% so với năm 2021.
Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Trước tình hình tất cả các kênh tiếp vốn cho thị trường đang rất hẹp và nhiều chủ đầu tư có rổ hàng cũ cũng đặt nhiều kỳ vọng vào sự thuyết phục với các khách hàng cá nhân xuống tiền qua các chương trình khuyến mại. Lãnh đạo một doanh nghiệp ở Bình Dương cho rằng, sở dĩ phải đua nhau đưa ra các chương trình khuyến mại vì giá sản phẩm không dễ điều chỉnh giảm.
“Các doanh nghiệp không trực tiếp giảm giá là bởi bản chất của việc tăng mạnh chiết khấu thanh toán mua nhà thời gian qua là để thuyết phục người mua nhà có sẵn tiền. Thay vì mang gửi ngân hàng hưởng lãi suất khoảng 7-9%/năm thì trả tiền mua nhà sớm để được hưởng chiết khấu 10-15%/năm”, vị này cho hay.
Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, được xem là động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng tỷ lệ nới room ít ỏi còn lại thì khả năng để thị trường bất động sản hấp thụ trực tiếp là rất thấp.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc chủ động nhất mà doanh nghiệp có thể làm được là nên chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng để bán được hàng, có dòng tiền duy trì trong giai đoạn trước mắt. Nếu doanh nghiệp chưa có quỹ đất phù hợp thì chỉ có thể tìm cách tiết giảm chi phí, đồng thời huy động vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư nếu có dự án tốt.
