Bất động sản số: Thị trường cần luật lệ

(KTSG) – Thị trường gần đây đã xuất hiện hình thức kêu gọi đầu tư bất động sản với mức vốn chỉ từ vài triệu đồng, còn kèm theo cam kết mức lợi nhuận gấp hai, ba lần so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng. Mô hình này có lẽ rất hấp dẫn với nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp nếu được bảo vệ bằng các cơ sở pháp lý.

Nhu cầu của các nhà đầu tư vốn nhỏ đang tăng. Trên thị trường, bất động sản (BĐS) vẫn được xem là kênh đầu tư tương đối an toàn và gần đây đã xuất hiện hình thức kêu gọi đầu tư với mức vốn chỉ từ vài triệu đồng, còn kèm theo cam kết mức lợi nhuận gấp hai, ba lần so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng. Nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý, mô hình này có thể cùng lúc đáp ứng nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp lẫn nhu cầu của nhà đầu tư.

Chia nhỏ bất động sản trên nền tảng số, nhà đầu tư đang mua gì?

Với mô hình này, công thức chung là bất động sản được chia nhỏ thành nhiều phần bằng nhau trên nền tảng công nghệ blockchain, mã hóa các phần này thành các token (trong ngữ cảnh bài viết này, token được hiểu là tài sản kỹ thuật số đại diện cho một phần được chia nhỏ của một BĐS được mã hóa) và chào bán. Đó có thể thuộc bất kỳ loại BĐS nào (đất đai, nhà ở, văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại…) đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai, đã hoặc sẽ thuộc sở hữu của doanh nghiệp chào bán token. Nhà đầu tư gián tiếp sở hữu BĐS này thông qua việc sở hữu các token.

Trên lý thuyết, nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi từ việc kinh doanh hoặc khai thác BĐS theo tỷ lệ sở hữu, và có thể bán lại token cho người khác, kể cả cho doanh nghiệp phát hành nếu muốn thoái vốn. Một biến thể khác của mô hình này đó là doanh nghiệp phát hành token đồng thời là nhà phát triển bất động sản chào bán token với cam kết mua lại trong một khoảng thời gian nhất định với một mức lãi nhất định.

Qua phân tích thông tin của các doanh nghiệp phát hành token, có thể thấy quyền sở hữu token của nhà đầu tư được thể hiện rõ ràng ở quyền định đoạt(1) đối với token (như bán, tặng, cho…). Quyền sở hữu gián tiếp thông qua token thể hiện ở chỗ nhà đầu tư được hưởng lợi từ việc kinh doanh (nếu đó là BĐS cho thuê), từ việc hưởng chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Thậm chí nhà đầu tư (một mình hoặc cùng với các nhà đầu tư khác dựa trên tỷ lệ sở hữu token) còn được quyền yêu cầu doanh nghiệp phát hành token định đoạt bất động sản theo quyết định của đa số, tùy theo chính sách hoặc cam kết của doanh nghiệp phát hành.

Sở hữu token có phải là sở hữu bất động sản?

Cũng từ thông tin công bố của các doanh nghiệp phát hành token, có thể suy luận rằng người mua token sẽ sở hữu một phần BĐS được mã hóa tương ứng với số lượng token mà họ sở hữu. Tuy nhiên về bản chất, những người chỉ mua token của bất động sản được số hóa chứ không phải cùng nhau mua và trở thành đồng chủ sở hữu của BĐS.

Nhà đầu tư không đứng tên sở hữu, không ủy quyền cho doanh nghiệp phát hành token mua BĐS, không tham gia vào quá trình mua bán BĐS, và quy định dành cho các giao dịch BĐS cũng không điều chỉnh quy trình mua bán token. Token chỉ có giá trị và được chuyển nhượng khi nó gắn với doanh nghiệp phát hành đang hoặc sẽ sở hữu bất động sản – bên “đứng tên” giấy chứng nhận quyền sở hữu “giùm” nhà đầu tư. Một khi chuyển nhượng BĐS, doanh nghiệp phát hành token có nghĩa vụ thanh toán cho người sở hữu token theo cam kết. Về mặt giá trị, giá trị thực của BĐS không nhất thiết là cơ sở để xác định giá trị token khi chuyển nhượng.

Còn đứng trên phương diện pháp luật, nếu căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì hoàn toàn không có mối liên hệ giữa token và BĐS. Kể cả trường hợp một người mua token tương ứng với 100% của một BĐS nào đó thì cũng không có cơ sở pháp lý để xem rằng họ là chủ sở hữu của BĐS đó.

Token có được phép giao dịch theo pháp luật Việt Nam?

Trước hết, token có được xem là tài sản hợp pháp hay không, nếu có thì thuộc loại tài sản gì? Đối chiếu với điều 105 của Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”, token không phải là vật, là tiền hay giấy tờ có giá do trạng thái tồn tại vô hình của nó.

Vậy token có thể được xem là có quyền tài sản hay không? Theo điều 115 BLDS, “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

Nếu chỉ đơn giản giải thích token là “quyền trị giá được bằng tiền” thì có thể xem token là tài sản, nhưng hiện chưa có đủ cơ sở để xác định rằng tài sản này có được pháp luật công nhận hay không. (Nếu áp dụng cách giải thích này thì tiền kỹ thuật số cũng có thể được xem là tài sản, nhưng hiện pháp luật Việt Nam chưa công nhận tiền kỹ thuật số là tài sản và không công nhận giao dịch mua bán tiền kỹ thuật số).

Nói cách khác, không có cơ sở pháp lý để xác định việc mua bán token có được pháp luật công nhận hay không. Nhà đầu tư có khả năng chịu rủi ro khi mua token chừng nào pháp luật Việt Nam còn chưa làm rõ vấn đề này. Nếu có tranh chấp xảy ra, có khả năng là nhà đầu tư chỉ có quyền kiện đòi doanh nghiệp phát hành bồi thường, hoàn trả tiền đối với giao dịch mua bán token chứ không có hành lang pháp lý để kiện đòi quyền sở hữu bất động sản tương ứng giá trị hoặc tỷ lệ mà họ đã đầu tư.

Liệu có cần thêm mô hình kinh doanh bất động sản mới?

Thực tế là hầu như thị trường mua bán BĐS truyền thống chưa bao giờ hết sốt. Vậy liệu có cần thiết “đẻ” ra một mô hình kinh doanh mới thay vì trung thành với cách thức giao dịch truyền thống? Nhưng mặt khác, liệu rằng trong tương lai, chuyển đổi số sẽ giúp các quyết định mua BĐS trở nên nhẹ nhàng và đỡ nặng đầu hơn? Nếu được như vậy thì đây là một mô hình kinh doanh đáng hoan nghênh. Ngoài ra như đã nêu, mô hình kinh doanh này có thể giúp doanh nghiệp huy động vốn dễ dàng hơn, kể cả từ những người có khả năng tài chính hạn chế.

Bấy lâu nay, BĐS vẫn đứng ngoài cuộc chơi chuyển đổi số do đặc thù sản phẩm giá trị cao, tính thanh khoản thấp, chi phí giao dịch cao, quá trình giao dịch tốn nhiều thời gian, kể cả rủi ro cao về pháp lý liên quan quyền sở hữu. Không thể đoán trước blockchain có phải là tương lai của nền kinh tế toàn cầu hay không, nhưng chắc chắn công nghệ hóa là xu thế tất yếu. Vấn đề ở đây là liệu các nhà lập pháp sẽ có cái nhìn thoáng hơn và sẽ mạnh dạn hoàn thiện khung pháp lý để hòa mình cùng xu thế phát triển chung của thế giới?

Trong bối cảnh tiềm năng và dung lượng thị trường rộng, đa dạng hóa, sự linh động chấp nhận của các nhà lập pháp đối với mô hình mới mẻ này sẽ mở rộng sân chơi cho các nhà đầu tư nhỏ. Và muốn hướng tới đó thì cần có cơ chế liên kết giữa việc sở hữu token và sở hữu BĐS.

Trước hết, token cần được pháp luật công nhận như là một loại tài sản hợp pháp, cụ thể là một loại tài sản vô hình(2), thoát khỏi định nghĩa rằng tài sản vô hình phải là quyền tài sản(3). Pháp luật cũng cần làm rõ mối liên kết của token đối với bất động sản mà căn cứ vào đó token được phát hành. Từ đó mới có cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu BĐS thông qua việc sở hữu token, đảm bảo khung pháp lý rõ ràng về quyền và nghĩa vụ cho các nhà đầu tư và cả doanh nghiệp phát hành token.

Nhà đầu tư cần một cơ chế để tháo gỡ các lo ngại về uy tín của doanh nghiệp phát hành token và bảo vệ các quyền lợi của mình, từ đó sẽ mạnh dạn đầu tư hơn.

Với đặc điểm phải đăng ký quyền sở hữu, cần có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan đăng ký đất đai và đội ngũ chuyên viên am hiểu về blockchain để đảm bảo việc quản lý các bất động sản được số hóa cùng các token của bất động sản đó (ví dụ truy xuất thông tin giao dịch blockchain để tìm hiểu thông tin chủ sở hữu đăng ký).

Pháp luật chứng khoán cần có cơ chế để có thể quản lý thị trường giao dịch token và chỉ định cơ quan đóng vai trò đảm bảo tính hợp lệ của các giao dịch token, tương tự như cơ chế quản lý việc phát hành các giấy tờ có giá (như cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ…) hiện hành.

Tóm lại, hành lang pháp lý điều chỉnh mô hình kinh doanh mới này hiện vẫn còn là một con số không tròn trĩnh, và việc xây dựng cơ sở pháp lý cho mô hình này cần được xem xét ở nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau.

———-

^(*)Công ty Luật Phuoc & Partners

⁽¹⁾Điều 192 BLDS. Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.

⁽²⁾https://tapchicongsan.org.vn/media-story/-/asset_publisher/V8hhp4dK31Gf/content/doi-moi-tu-duy-nhan-thuc-va-the-che-hoa-quyen-tai-san-vo-hinh-va-tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai

⁽³⁾Điều 3 Thông tư 06/2014/TT-BTC ngày 7-1-2014 của Bộ Tài chính, “Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13”, quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá tài sản vô hình.