(KTSG Online) - Thời gian qua, việc liên tiếp đưa vào khai thác lẫn triển khai các công trình giao thông trọng điểm đã kích hoạt bất động sản ở vùng ven TPHCM và các tỉnh lân cận giao dịch trở lại. Thêm vào đó, những chính sách mới “cởi trói” cho phân lô bán nền giúp nhà đầu tư có động lực để bắt tay vào tháo gỡ thanh khoản sau một năm kẹt cứng. Thực tế thị trường đã ghi nhận tăng trưởng về giao dịch nhưng phần lớn giao dịch thành công đều ở mức giá giảm sâu.
- Giá bất động sản giảm, giá trị tài sản thế chấp cũng xuống dốc theo
- Lâm Đồng ra văn bản hủy bỏ các quy định về phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp
Thị trường rục rịch trở lại
Sự thận trọng của người mua là điều không thể tránh khỏi đối với những phân khúc đất nền vùng ven hay tỉnh lẻ. Tuy nhiên,
những chuyển động của chính sách và tâm lý mong muốn thoát hàng sớm, cơ cấu lại các kênh đầu tư cũng giúp cho thị trường bất động sản ở tỉnh lẻ được kích hoạt trở lại trong quí 2 vừa qua. Dù chưa thể tạo thành sóng nhưng những dấu hiệu ‘rã đông’ thanh khoản đã xuất hiện.
Theo dữ liệu giao dịch của Batdongsan.com.vn, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã tăng nhẹ trong quí 2-2023. Tại TPHCM, một vài khu vực như Hóc Môn, Bình Chánh, quận 9, lượt quan tâm tìm kiếm đất nền ghi nhận tăng khoảng 6-7% so với cuối năm 2022.
Còn ở thị trường Hà Nội, theo khảo sát của đơn vị này, ngay sau khi được “cởi trói” việc phân lô tách thửa, mức độ quan tâm đến đất nền có dấu hiệu tăng. Đất nền tại một số khu vực Hoài Đức và Thanh Trì ghi nhận tăng trưởng khoảng 4-6% cả nhu cầu mua.
Xa hơn ở thị trường một số tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh phía Bắc hay Long An, Bình Dương phía Nam đang dần phục hồi nhu cầu tìm kiếm nhà đất sau thời gian dài suy giảm.
Đây là các số liệu được thống kê trên chợ địa ốc online, còn về lượng giao dịch thực tế đang có chuyển động tích cực hơn. Theo báo cáo của một số địa phương, lượng giao dịch đất nền đã có xu hướng tăng so với những tháng đầu năm, mặc dù vẫn giảm so với cùng kỳ năm trước.
Đơn cử, báo cáo của Sở Xây dựng Lâm Đồng, trong quí 2, lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh bao gồm đất nền, nhà ở riêng lẻ, chung cư là 5.495 giao dịch, tăng 1.954 giao dịch so với quí 1 nhưng chỉ bằng khoảng 27% so với cùng kỳ. Trong đó, giao dịch chiếm tỷ trọng cao nhất là đất nền với 5.160 giao dịch, tăng 1.914 giao dịch (tăng hơn 62%) so với quí 1-2023.
Riêng số lượng giao dịch đất nền tại Lâm Đồng trong quí 2-2023 tập trung chủ yếu tại huyện Bảo Lâm với 1.253 giao dịch, huyện Lâm Hà với 775 giao dịch, huyện Di Linh với 647 giao dịch, huyện Đức Trọng với 614 giao dịch, TP Bảo Lộc với 611 giao dịch, TP Đà Lạt với 460 giao dịch…
Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cũng có báo cáo quí 2 về tình hình giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh. Cụ thể, trong 3 tháng qua đã phát sinh 6.216 giao dịch bất động sản với tổng giá trị giao dịch khoảng gần 2.897 tỉ đồng. Trong đó, có 4.997 giao dịch đất nền (tăng khoảng 2.000 giao dịch so với quí đầu năm), còn lại là giao dịch nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư
Trong quí 1-2023, Khánh Hoà có tổng cộng 3.878 giao dịch thành công qua công chứng với tổng giá trị các giao dịch gần 1.613 tỉ đồng. Trong đó, phân khúc đất nền chiếm chủ yếu với 2.935 giao dịch.
Sự chuyển động của thị trường trong thời gian qua có thể được thúc đẩy bởi Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Chính phủ cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến. Dù chưa thực sự “ngấm” vào thị trường nhưng nghị định này trước mắt đã cải thiện tâm lý nhà đầu tư, khiến họ bắt đầu quan tâm hơn đến thị trường.
Anh Trung Quân, môi giới địa ốc tại Bảo Lộc (Lâm Đồng), cho biết các thông tin về hạ tầng, đặc biệt là lệnh siết tách thửa được gỡ bỏ phần nào đó sẽ tác động tích cực vào thị trường chung. Trong tháng qua anh cũng chốt giao dịch được vài lô đất lớn khi chủ đất xin chuyển đổi sang thổ cư được một phần đất nhỏ trong đó. Trong kỳ nghỉ hè vừa qua, nhiều người đi du lịch cũng kết hợp liên hệ xem đất và tham khảo giá.
“Tuy nhiên sau thời gian dài trầm lắng, tâm lý của người mua thay đổi, họ thận trọng hơn và cũng không ngại ép giá sâu hơn với những loại hình đất phân lô, đất nông nghiệp… Chưa kể, nhiều nhà đầu tư có tiền mặt nhưng vẫn đợi giảm giá thêm, khiến thị trường khó cải thiện trong ngắn hạn”, anh Quân chia sẻ.
Không chỉ cộng đồng môi giới, các nhà đầu tư nhà đất có tài sản đang mắc kẹt tại các địa phương lân cận cũng đang đặt kỳ vọng rất lớn vào một làn sóng mới trên thị trường khi các chính sách gỡ vướng được công bố. Dù thị trường khởi động trở lại với tốc độ chậm nhưng nhiều nhà đầu tư đang ôm hàng “ngộp” trước đó vẫn xem đây là một cơ hội tốt để có thể thoát hàng dù đã lỗ sâu.
Anh Thành Phú, nhà đầu tư phân khúc đất nền, cho biết hiện anh đang nắm giữ 3 lô đất nền ở Cam Lâm (Khánh Hòa), do một số vấn đề siết phân lô, tách thửa thời gian qua mà các lô của anh chưa thể ra sổ, thanh khoản "đóng băng". Do vậy, với những thông tin tích cực trên, anh chỉ mong thị trường ấm dần, pháp lý được hoàn thiện sớm để chốt được giao dịch, thoát bớt hàng nhằm giảm áp lực lãi vay.
Giao dịch trên nền giá thấp
Mức độ quan tâm đến nhà đất đang có dấu hiệu tăng lên nhưng chưa thể tạo sóng để nhà đầu tư hay người có nhu cầu mua đuổi theo giá như những năm trước. Thậm chí những giao dịch được chốt trên thị trường thời gian qua chính là những thương vụ ép giá thành công hay người bán chủ động hạ giá để ra được hàng. Nhất là với đất nền, dù là phân khúc được người mau săn đón nhưng lại đang tạo thanh khoản ở mức giá giảm sâu.
Theo báo cáo quí 2 của DKRA Group, giá đất nền thứ cấp tại TPHCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận tiếp tục giảm 12% so với cùng kỳ. Các sản phẩm bị rớt giá phần lớn tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhà đầu tư khó khăn tài chính cần thoát hàng.
Tuy nhiên ở thị trường thứ cấp mức độ giảm giá đang ở mức sâu hơn và biên độ mặc cả của người mua cũng rất lớn. Theo ghi nhận, giá đất ở các xã thuộc những huyện ven TPHCM đang giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Dù người bán đã rao bán với mức giảm 25-35% khách đi thăm đất vẫn mặc cả đòi giảm thêm.
Anh Phan Phú, nhà đầu tư nhiều năm quan sát thị trường ngoại ô TPHCM, cho rằng 6 tháng nay chỉ có một số ít các trường hợp giá giảm 40-50% và người đi săn đất nhận thấy thật sự rẻ so với cùng kỳ năm 2022 mới xuống tiền mua. Nhà đầu tư này cho rằng tuy giá điều chỉnh mạnh song tâm lý giữ tiền chờ đợi cộng thêm thiếu hụt tài chính khiến thanh khoản thị trường đất nền thấp dưới kỳ vọng.
Một số thị trường đất nền tỉnh lân cận TPHCM cũng trong vòng xoáy giảm giá. Tham khảo một vài sàn giao dịch ở địa bán Đồng Nai, đầu tháng 7, các dự án cũ tại Nhơn Trạch, Biên Hòa, khu vực còn thưa dân cư giảm giá 25% so với cùng kỳ nhưng tốc độ giảm đã chậm lại kể từ tháng 6. Đất khu Long Hưng (liền kề dự án Aqua City của Novaland) hiện được chào giá 2 tỉ đồng một nền gần 100 m2, giảm 300-400 triệu đồng so với đầu năm nay.
Không chỉ giao dịch nhỏ lẻ ở các thị trường sơ cấp, thứ cấp mà các tài sản được ngân hàng phát mãi hay những tài sản lớn là bất động sản của doanh nghiệp cũng bắt đầu chu kỳ bán giảm giá để thu về dòng tiền. Thời gian qua hàng loạt tài soản thế chấp được ngân hàng ráo riết đăng tin thanh lý để thu hồi nợ.
Theo đó, một ngân hàng thương mại vừa thông báo rao bán 396 quyền sử dụng đất tại nhiều tỉnh thành trên cả nước như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Hội An (Quảng Nam), Khánh Hòa, Bình Thuận, Cần Thơ, Phú Quốc (Kiên Giang), Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… Trong đó gồm nhiều bất động sản là biệt thự, khách sạn 3-5 sao, nhà hàng và khu du lịch sinh thái có giá trị lên đến hàng trăm tỉ đồng.
Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang phải gồng gánh, bán bớt tài sản bao gồm cả các dự án với giá rẻ để có dòng tiền, cơ cấu nợ trái phiếu,... Tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên 2023 vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, chia sẻ: “Một tài sản của tôi 300 tỉ đồng, tôi chấp nhận bán với giá 200 tỉ đồng để huy động tiền cho công ty mượn. Tài sản của gia đình tôi cũng bán, cho công ty mượn để thế chấp thêm, dùng tài sản cá nhân của tôi để đảm bảo công ty vượt qua khó khăn”.
Khi thị trường xuất hiện nhiều thông tin nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, ngân hàng ráo riết thanh lý nhà đất để thu hồi nợ…, đó là dấu hiệu cho thấy chu kỳ cơ cấu lại thị trường bắt đầu khởi động.
Đánh giá chung về giao dịch trên thị trường, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa (chuyên tư vấn đầu tư), cho biết, năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng khá mờ, thời cơ có thể chỉ thực sự chín muồi trong năm 2024. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần chọn lọc kỹ. Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm 2023, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất.
