Cách nào để giải quyết hữu hiệu các khoản nợ xấu là bất động sản

(KTSG Online) – Tăng thời hạn bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp là bất động sản từ 3 lên 5 năm, bổ sung quyền khai thác tài sản bằng cách cho thuê là hai trong số nhiều giải pháp được các doanh nghiệp khuyến nghị nhằm gia tăng thời gian và nguồn thu, qua đó giải quyết các khoản nợ xấu là bất động sản hiệu quả hơn.

• Thị trường vẫn cần dòng tiền giải cứu nợ xấu trái phiếu?
• Nợ xấu và bộ đệm dự phòng

Sau nhiều năm triển khai thực hiện, Luật các tổ chức tín dụng (TCTD), một Luật có vai trò quan trọng cho hoạt động của hệ thống các ngân hàng, đã phát sinh một số hạn chế, cần nghiên cứu bổ sung, chỉnh sửa phù hợp. Để đáp ứng những yêu cầu từ bối cảnh mới, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã thực hiện lấy ý kiến với dự Luật sửa đổi.

Ghi nhận của KTSG Online cho thấy vấn đề được nhiều tổ chức tín dụng và chuyên gia quan tâm là việc xử lý tài sản đảm bảo là bất động sản của các khoản nợ xấu.

Ngân hàng lâm cảnh “tiến thoái lưỡng nan”

Nợ xấu và trích lập dự phòng có thể là hai vấn đề lớn với ngành ngân hàng trong năm 2023, theo dự báo của các công ty chứng khoán. Cụ thể, Công ty chứng khoán Yuanta Việt Nam dự báo tỷ lệ nợ xấu đạt mức 1,65% năm 2023, tăng 10 điểm cơ bản so với 2022. Do đó, chi phí dự phòng có thể sẽ tăng lên, đặc biệt là tại các ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp. Nguyên nhân tăng xuất phát từ những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường bất động sản, khi các điều kiện thanh khoản bị thắt chặt và thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ.

Công ty Chứng khoán SSI cho rằng 2023 sẽ là năm chông gai với ngành ngân hàng khi nhìn ở góc độ trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản. Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu gặp khó khăn trong việc huy động vốn và tái cơ cấu cho hoạt động kinh doanh của mình, làm gia tăng rủi ro liên quan đến khả năng trả nợ của những công ty này với ngân hàng.

Lo ngại này cũng được thể hiện Hội nghị Tín dụng bất động sản do NHNN tổ chức đầu tháng 2-2023 khi đại diện một số doanh nghiệp bất động sản cho biết kênh huy động trái phiếu khó khăn đã và đang tác động tiêu cực đến dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ của của doanh nghiệp với ngân hàng, khiến các khoản nợ của doanh nghiệp đứng trước khả năng chuyển nhóm.

Áp lực xử lý các khoản nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động sản của ngân hàng dự kiến tiếp tục gia tăng do quy định về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản tồn tại không ít vướng mắc.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 131 của dự thảo Luật các TCTD về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay thì “TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản trong thời hạn 3 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 139 của Luật này”.

Quy định này khiến nhiều ngân hàng đứng trước cảnh tiến thoái lưỡng nan, tức là mua lại bất động sản thì không có nhu cầu là trụ sở kinh doanh, bán thì không tìm được người mua hoặc có thể bị thấp hơn giá trị cấn trừ nợ.

Ông Nguyễn Văn Phương, Trưởng phòng Pháp chế của Vietcombank, cho biết không ai bảo đảm rằng có thể bán được tài sản với giá ngang bằng giá lúc nhận cấn trừ nợ với tài sản đấy sau thời gian 3 năm.

Bổ sung thêm, bà Nguyễn Thị Phương, Giám đốc Ban Pháp chế của BIDV, Phó chủ nghiệm câu lạc bộ Pháp chế thuộc Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho biết việc thực hiện quy định trên có nhiều khó khăn do chưa làm rõ khái niệm “thời điểm nắm giữ bất động sản” là thời điểm TCTD nhận bàn giao tài sản từ khách hàng/bên bảo đảm/bên thứ ba/cơ quan có thẩm quyền hay thời điểm TCTD ra quyết định xử lý.

Ngược lại, trên thực tế, từ thời điểm TCTD thu giữ/nhận bàn giao tài sản bảo đảm (hoặc tài sản không phải là tài sản bảo đảm do khách hàng/bên thứ ba/cơ quan thi hành án bàn giao để TCTD tự xử lý) cho đến khi xử lý xong thường kéo dài. Thậm chí, nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp khiến việc xử lý bất động sản không thực hiện được.

“Việc quy định tổ chức tín dụng chỉ nắm giữ bất động sản để xử lý trong thời hạn 3 năm là chưa khả thi”, bà Phương đánh giá.

Cũng theo bà Phương, TCTD nắm giữ bất động sản khó thực hiện việc kinh doanh bất động sản vì bất động sản chưa được chuyển quyền sở hữu cho TCTD nên tổ chức tín dụng chưa có đầy đủ quyền sở hữu để kinh doanh, khai thác theo quy định pháp lý.

Còn ông Nguyễn Hồng Hải, Phó cục trưởng Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm (NRAST) thuộc Bộ Tư pháp, cho rằng cần bổ sung cơ chế pháp lý phù hợp hơn, đầy đủ, khả thi hơn về chính sách trong thời hạn 3 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này. Trong đó, phải làm rõ hậu quả pháp lý của việc sau 3 năm TCTD dụng vẫn chưa bán tài sản bảo đảm thì TCTD có mất quyền xử lý tài sản bảo đảm hay không? Nếu bán sau thời hạn 3 năm thì giao dịch chuyển nhượng có hợp pháp không?

Bên cạnh vấn đề thời gian nắm giữ bất động sản, quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản được quy định tại Điều 10, Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD không được đề cập trong Dự thảo Luật Các TCTD đổi cũng khiến đại diện một số cơ quan bày tỏ lo ngại.

Bà Lưu Thanh Nguyên, Phó trưởng Ban pháp chế Công ty Quản lý tài sản (VAMC), cho biết phần lớn tài sản đảm bảo trong các khoản nợ được đơn vị này mua từ các TCTD là dự án bất động sản.

Việc xử lý các tài sản này theo quy định tại Điều 10, Nghị quyết 42/2017 về chuyển nhượng dự án bất động sản, theo VAMC, sẽ không bắt buộc bên chuyển nhượng dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện, gồm: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bên chuyển nhượng sẽ không bị bắt buộc phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt theo quy định tại Điều 49.1 Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngược lại, nếu quy định này không được kế thừa tại Luật các TCTD sửa đổi, thì các dự án phải đáp ứng đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai. Bà Nguyên cho rằng yêu cầu này không khả thi, vì về cơ bản, có ít nhà đầu tư, bên nhận chuyển nhượng dự án đáp ứng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng. Ngoài ra, rất nhiều khoản nợ có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản hoặc tài sản hình thành trong tương lai là các dự án bất động sản chưa hoàn thành “công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” hoặc chủ đầu tư chưa có đầy đủ “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Gỡ khó nợ xấu là bất động sản

Để tạo điều kiện cho các TCTD xử lý nợ xấu là bất động sản, bà Lưu Thanh Nguyên cho rằng cơ quan quản lý cần có quy định về điều kiện dự án bất động sản được TCTD hoặc VAMC chuyển nhượng cần đáp ứng những điều kiện tại Điều 10, Nghị quyết 42/2017 và tiếp tục luật hoá nội dung này tại Dự thảo Luật Các TCTD sửa đổi. Điều này giúp các TCTD và VAMC có cơ sở pháp lý xử lý được tài sản bảo đảm là dự án bất động sản, qua đó góp phần tăng cường hiệu quả công tác xử lý nợ xấu.

Phản hồi, NHNN cho biết sẽ không đề xuất luật hóa quy định này do không có giá trị nhiều trên thực tế. Để tháo gỡ các khó khăn, cơ quan này đã có Báo cáo tổng kết gửi Bộ Xây dựng đề nghị luật hóa trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường về góp ý dự thảo Nghị quyết ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW và gửi ý kiến thành viên Chính phủ đề xuất sửa đổi quy định với các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu theo hướng như quy định tại Nghị quyết 42.

Về thời gian nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay và kinh doanh bất động sản theo điều 131 của dự thảo Luật, bà Nguyễn Thị Phương cho rằng cơ quan quản lý cần quy định nắm giữ bất động sản là việc TCTD nhận tài sản là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng tại TCTD. Đồng thời, giao Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng với bất động sản khi TCTD nhận tài sản là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng.

Bà Phương cũng kiến nghị thời hạn để bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp là bất động sản là 5 năm (hoặc một thời điểm cụ thể mà NHNN đánh giá là phù hợp) kể từ ngày TCTD nhận bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng, thay vì 3 năm như đang thực hiện.

Đồng quan điểm, Công ty cho thuê tài chính TNHH MTV KEXIM Việt Nam cho rằng việc xác định thời điểm tính thời hạn 5 năm kể từ ngày được chuyển quyền sở hữu với bất động sản sẽ phù hợp với tình hình thực tế, đảm bảo quyền lợi cho tổ chức tín dụng, thúc đẩy quá trình xử lý nợ vay khi thực hiện nắm giữ bất động sản do việc chuyển quyền sở hữu với bất động sản cho TCTD thực tế mất rất nhiều thời gian, đặc biệt khi vướng về xác định diện tích, định vị vị trí và các vấn đề pháp lý khác.

Doanh nghiệp này cũng kiến nghị cơ quan quản lý xem xét bổ sung quyền thực hiện khai thác tài sản bằng cách cho thuê để tận dụng công năng của tài sản trong thời gian nắm giữ, tăng nguồn thu nhằm giải quyết triệt để khoản nợ. Quyền cho thuê tài sản sẽ không quá 5 năm tính từ ngày có quyết định xử lý tài sản và phải hoàn tất việc bán, chuyển nhượng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và mua lại bất động sản trước khi hết thời hạn 5 năm.

Theo KEXIM Việt Nam, cho thuê bất động sản là một trong những phương pháp mà các ngân hàng hiện nay áp dụng đối với việc quản lý và khai thác tài sản gán nợ là bất động sản nhằm tận dụng tính năng và công dụng của tài sản cũng như tận thu được nguồn hoa lợi, lợi tức từ tài sản để thu hồi nợ.