Cần lưu ý những rủi ro gì trong giao kết, thực hiện hợp đồng tín dụng?

(KTSG Online) -  Tổ chức tín dụng cần lưu ý những vấn đề có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng như nhầm lẫn trong giai đoạn định giá tài sản bảo đảm hay hồ sơ lưu trữ cho quá trình thực hiện hợp đồng còn có những “lỗ hổng” .

• Thời điểm phù hợp để điều chỉnh chính sách tín dụng với bất động sản
• Mất nhà vì vay tín dụng đen bằng hợp đồng giả cách

Hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng trong thực tiễn vẫn còn tồn tại nhiều rủi ro, xuất phát từ nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan. Để hạn chế một phần rủi ro có thể xảy đến, tổ chức tín dụng cần lưu ý những vấn đề có thể phát sinh như việc nhầm lẫn trong giai đoạn định giá tài sản bảo đảm, rủi ro khi thẩm định tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó là những “lỗ hổng” trong hồ sơ thể hiện quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng và sự chủ quan trong quá trình giám sát việc quản lý, sử dụng tài sản bảo đảm của bên bảo đảm.

Nhầm lẫn trong giai đoạn định giá tài sản

Trong thực tiễn, việc tổ chức tín dụng xác định sai vị trí của tài sản bảo đảm dẫn đến định giá nhầm tài sản bảo đảm là vấn đề còn tồn tại, gây nhiều hệ luỵ sau khi tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng. Vụ việc thực tế được thể hiện qua Quyết định giám đốc thẩm số 10/2016/KDTM-GĐT ngày 20-5-2016 của Toà án nhân dân tối cao về vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng đầu tư và phát triển Campuchia với bị đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn đầu tư và thương mại Khởi Minh.

Cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm đã tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng về việc phát mại nhà và đất. Tuy nhiên, quyết định giám đốc thẩm đã nhận định việc đánh giá nhầm tài sản thế chấp không làm vô hiệu hợp đồng thế chấp, huỷ bản án phúc thẩm và giao hồ sơ cho Toà án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại theo quy định của pháp luật.

Dù rằng quan điểm của Toà án đang theo hướng có lợi cho ngân hàng nhưng trong trường hợp xảy ra sự nhầm lẫn như trong vụ án trên thì vẫn là rủi ro cho tổ chức tín dụng khi phải phát sinh tranh chấp không cần thiết, kéo dài thời gian thu hồi khoản vay.

Ngoài ra, đối với những khu vực đất đai còn hoang vắng, việc định giá đất nông nghiệp cũng sẽ gặp khó khăn khi xác định vị trí chính xác của khu đất. Thậm chí, có trường hợp khách hàng sử dụng đất thực tế là vị trí đất khác biệt với vị trí thửa đất được cấp trên giấy chứng nhận nhưng chính bản thân khách hàng cũng không hay biết. Điều này rất dễ dẫn đến nhầm lẫn khi tổ chức tín dụng định giá tài sản bảo đảm.

Một hồ sơ thực tế cho thấy, năm 2001, bà Ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa 233, tờ bản đồ số 24, diện tích 2.597m², đất tọa lạc xã Đ (theo Hợp đồng số 1355.CN do UBND xã Đ chứng thực) cho bà N. Bên cạnh đó, bà N cũng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa số 69, tờ bản đồ số 28, diện tích 1.867m², đất tọa lạc xã Đ (theo Hợp đồng số 1354.CN do UBND xã Đ chứng thực ngày 23-11-2001) từ ông L.

Theo hồ sơ địa chính thể hiện bà N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2002 tại thửa 233 tờ bản đồ số 24 (do nhận chuyển quyền từ bà Ng) và thửa 69 tờ bản đồ số 28 (do nhận chuyển quyền từ ông L). Tuy nhiên, theo hiện trạng thực tế bà N sử dụng khi nhận chuyển nhượng là thửa 01 tờ bản đồ số 28 (đã cấp giấy cho bà Ng vào năm 1999) và thửa 68 tờ bản đồ số 28 (đã cấp giấy cho bà D năm 1997) ⁽¹⁾.

Trong trường hợp này, thửa đất được định giá thực tế là thửa đất đang trực tiếp sử dụng sẽ khác với thông tin thửa đất trên giấy chứng nhận. Để khắc phục, cải thiện tình trạng này, tổ chức tín dụng có thể cần phải có sự hỗ trợ cung cấp thông tin từ chính quyền địa phương xã, phường (bộ phận địa chính), phòng tài nguyên môi trường…để có thể xác định chính xác vị trí thửa đất sẽ là tài sản bảo đảm của khoản vay.

Hiện tại, Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đang dần được hoàn thiện và khi vận hành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia (gồm dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai) phục vụ công tác quản lý đất đai, cung cấp dịch vụ công về đất đai và chia sẻ thông tin đất đai với các ngành có liên quan như thuế, công chứng, ngân hàng ⁽²⁾ sẽ là công cụ hỗ trợ hữu ích cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng.

Rủi ro trong giai đoạn thẩm định tài sản bảo đảm

Những sai sót thường gặp trong công tác thẩm định pháp lý của tài sản bảo đảm thường liên quan đến tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của hộ gia đình (xác minh đầy đủ chủ thể có quyền đối với quyền sử dụng đất của hộ) và vấn đề ngân hàng không đủ chứng cứ để chứng minh là “người thứ ba ngay tình” để được áp dụng quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình theo quy định của Điều 133 Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo định nghĩa của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Trong thực tiễn xét xử, tại Quyết định giám đốc thẩm số: 09/2020/DS-GĐT ngày 13-2-2020, về trường hợp tài sản của hộ gia đình là quyền sử dụng đất được dùng thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng nhưng không có sự đồng thuận của tất cả các thành viên của hộ. Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã nhận định hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình mà không đủ thành viên tham gia xác lập giao dịch là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.

Đồng thời, xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của các thành viên trong hộ gia sẽ áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần để giải quyết. Theo đó, phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các thành viên ký tên đã xác lập giao dịch nếu đúng quy định của pháp luật thì có hiệu lực.

Còn phần quyền sử dụng, quyền sở hữu của các thành viên không tham gia xác lập giao dịch là vô hiệu theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự năm 2005 (Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu).

Vì vậy, để tránh trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần, tổ chức tín dụng cần thu thập đủ chứng cứ, tài liệu (sổ hộ khẩu gia đình, đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận, quyết định cấp giấy chứng nhận…) để xác minh đầy đủ tất cả các thành viên của hộ gia đình có quyền quyết định đối với quyền sử dụng đất của hộ.

Liên quan đến điều kiện để tổ chức tín dụng được xem là người thứ ba ngay tình theo quy định của Điều 133 Bộ Luật Dân sự 2015, công văn số 02/TANDTC-PC ngày 2-8-2021 của Tòa án nhân dân tối cao về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, Tòa án nhân dân tối cao đã xem việc tổ chức tín dụng thẩm định nguồn gốc tài sản bảo đảm, xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản là căn cứ để chứng minh yếu tố “ngay tình”.

Vì vậy, để tránh những rủi ro phải đối diện khi không được xem là người thứ ba ngay tình, tổ chức tín dụng cần phải thận trọng trong việc lưu vết những chứng cứ có lợi cho việc thực hiện nghĩa vụ chứng minh: biên bản xác nhận không phải là người sử dụng đất của những cá nhân là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản (khác với chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận) xác nhận nội dung đang được cho thuê, cho ở nhờ…, chứng cứ chứng minh những người đang quản lý, sử dụng đất biết việc thế chấp quyền sử dụng đất và không có ý kiến phản đối…

Hồ sơ lưu trữ có những “lỗ hổng”

Trong giai đoạn thực hiện hợp đồng tín dụng, chủ thể thường xuyên tương tác với khách hàng vay vốn là các đơn vị kinh doanh của tổ chức tín dụng. Không phải nhân viên tín dụng nào cũng tuân thủ đúng và đủ quy trình thống nhất để có thể lưu vết lại những chứng cứ có lợi cho quá trình xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng sau này.

Dù rằng, các đơn vị kinh doanh vẫn sử dụng những biểu mẫu, quy trình được ban hành thống nhất để phát hành đến khách hàng nhưng vẫn có những trường hợp, nội dung nằm ngoài nội dung những biểu mẫu được sử dụng.

Vì vậy, mấu chốt của vấn đề này sẽ được giải quyết bằng sự linh hoạt trên cơ sở các nhân viên tín dụng nắm vững, hiểu rõ các quy định về chứng cứ, nghĩa vụ chứng minh của tổ chức tín dụng trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Từ đó, các nhân viên này chủ động ứng biến với những phát sinh ngoài quy trình nhằm lưu vết những chứng cứ có lợi nhất cho ngân hàng.

Một quy trình phối hợp chuyên nghiệp giữa các đơn vị kinh doanh của tổ chức tín dụng và bộ phận xử lý nợ sẽ là tiền đề, cơ sở vững chắc cho giai đoạn giải quyết tranh chấp phía sau.

Ngoài ra, với tính chất biến động nhân sự thường xuyên tại một số tổ chức tín dụng, việc lưu trữ, quản lý hồ sơ vay vốn của khách hàng (hồ sơ bản cứng), công tác bàn giao hồ sơ là vấn đề đáng lưu tâm dù cho có hệ thống lưu trữ bản mềm trên các phần mềm quản lý hồ sơ. Bởi lẽ tại giai đoạn tranh chấp, thiếu hồ sơ (thậm chí là những tài liệu căn bản) để cung cấp cho Toà án là rủi ro rất lớn cho tổ chức tín dụng khi phải kéo dài thời gian giải quyết vụ việc để bổ sung tài liệu.

Vì vậy, vấn đề lưu trữ hồ sơ đã phát vay khoa học, đầy đủ, cập nhật theo diễn biến giao dịch với từng khách hàng vay để chuẩn bị sẵn sàng cho mọi tình huống phát sinh là vấn đề mà các tổ chức tín dụng cần lưu ý.

Sơ suất trong khâu giám sát việc sử dụng tài sản

Nội dung của hợp đồng thế chấp các bên thường thoả thuận để bên bảo đảm vẫn được quyền sử dụng tài sản nhưng phải có nghĩa vụ thông báo, cập nhật thông tin những thay đổi liên quan đến tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng. Đồng thời, tổ chức tín dụng cũng có quyền kiểm tra hiện trạng của tài sản và bên bảo đảm không được quyền ngăn cản khi tổ chức tín dụng thực hiện quyền này.

Trong trường hợp tổ chức tín dụng thường xuyên, định kỳ giám sát việc sử dụng tài sản bảo đảm sẽ tránh được nhiều rủi ro không mong muốn. Chẳng hạn như trong thực tiễn, đã có trường hợp sau khi được tổ chức tín dụng cấp tín dụng, bên vay vốn đã tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là tài sản bảo đảm cho các chủ thể khác bằng hình thức vi bằng. Sau đó, các chủ thể này sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng thì đã tiến hành xây dựng nhà kiên cố trên tài sản bảo đảm.

Khi ngân hàng khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm thì việc thực thi bản án, quyết định của Toà án là rất khó khăn. Bởi trên tài sản bảo đảm đang cư trú nhiều người và có thái độ bất hợp tác, chống đối dẫn đến việc thời gian thi hành án để thu hồi khoản vay sẽ kéo dài.

Vì vậy, việc khảo sát thường xuyên, định kỳ hiện trạng tài sản bảo đảm không chỉ giúp tổ chức tín dụng có thông tin về những thay đổi liên quan đến tài sản bảo đảm mà còn ngăn chặn kịp thời những rủi ro không mong muốn.

------------------

(*) Thạc sĩ Luật học, Công ty Luật TNHH Pros Legal

(1) Thông tin được mã hoá từ hồ sơ thực tế.

(2) https://monre.gov.vn/Pages/co-so-du-lieu-dat-dai-phai-dam-bao-dung,-du,-sach,-song.aspx, truy cập ngày 3-1-2024