Chỉ nên ‘nắn’, không nên thắt chặt dòng vốn vào bất động sản

(KTSG Online) - Để thị trường bất động sản góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế hậu Covid-19, Chính phủ nên "nắn" chứ không nên thắt chặt dòng vốn vào bất động sản. Các chuyên gia cũng hiến kế để Chính phủ kiểm soát được việc phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Đó là ý kiến được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam" do Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Reatimes và VIRES tổ chức vào chiều 9-5.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tỷ lệ đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 - 2021 khoảng 14%. Dù có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng theo ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch VNREA, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều phân khúc thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Cần cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt

Ông Toan cho rằng chưa bao giờ doanh nghiệp Việt Nam đối diện với nhiều khó khăn như giai đoạn hiện nay, nhất là về cơ chế, chính sách tiếp cận nguồn vốn và pháp lý.

Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, ông Toan cho rằng bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay bất động sản (với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác), Chính phủ cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.

“Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp. Bên cạnh đó, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường; hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam,” ông Toan nhấn mạnh.

Trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực. Tuy chỉ là những trường hợp cá biệt, song ông Toan cho rằng nó đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và tạo ra sự ổn định cho thị trường.

ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… Do đó ông đề xuất Chính phủ cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro. Chính phủ chỉ nên "nắn" chứ không làm nghẽn dòng vốn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Thêm nữa ông Lực đề xuất cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản...

“Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…” ông Lực nói.

Phải đa dạng hóa các sản phẩm tài chính BĐS

Bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cho rằng việc gần đây xảy ra những vụ việc liên quan đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin trên thị trường chứng khoán.

Với trái phiếu doanh nghiệp, bà Hải Anh cho rằng các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ để rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành có trái phiếu đến hạn trong thời gian tới. Tìm mọi biện pháp để có thể đảm bảo phương án trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu. Không để tình trạng không thể trả nợ của bất cứ tổ chức phát hành nào xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Điều này giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi chúng ta có thể áp dụng các biện pháp dài hạn khác.

Bà Hải Anh cho rằng cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính cho ngành bất động sản. Đặc biệt hướng dòng vốn vào sử dụng các sản phẩm tài chính tiêu chuẩn thì cần thiết phải nghiên cứu các giải pháp tạo nên sức hấp dẫn cho sản phẩm quỹ đầu tư bất động sản. Đối với nhà đầu tư, việc đầu tư thông qua quỹ với bộ máy chuyên nghiệp, được đa dạng hóa danh mục và dưới kết cấu quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý thì sẽ ít rủi ro hơn đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu của một công ty bất động sản.

Còn ông Trần Kim Chung, nguyên viện phó Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước cần rà soát, hoàn thiện, ban hành mới hệ thống thể chế đối với thị trường bất động sản nói chung. Một mặt, rà soát hoàn thiện văn bản về trái phiếu bất động sản; cổ phiếu bất động sản.

Mặt khác, tiếp tục mở rộng hệ thống văn bản về các công cụ tài chính phái sinh bất động sản để tạo lập đa dạng nguồn vốn tài chính bất động sản nhằm giảm áp lực cho trái phiếu và cổ phiếu bất động sản. Nhanh chóng nghiên cứu ban hành công cụ tái thế chấp; quỹ tiết kiệm tương hỗ... Tổ chức thực hiện đồng bộ, toàn diện, thường xuyên thanh tra, kiểm tra giám sát, chế tài để đảm bảo thị trường phát triển đúng hướng, nhất là các công cụ tài chính phái sinh mà trái phiếu và cổ phiếu bất động sản là trung tâm.

Ông Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, việc quan trọng có ý nghĩa dài hạn cho phát triển trái phiếu doanh nghiệp là có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty đánh giá/xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp có tính độc lập nhiều hơn và hiệu quả hoạt động cao. Qua đó, nâng cao tính hiệu quả, độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

“Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ,” ông Sang nói.

Theo ông Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính cho rằng, để khơi thông nguồn vốn bất động sản, Chính phủ cần sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…

Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng để khai thông dòng vốn cho thị trường bất động sản cần điều chỉnh ngay những quy định pháp luật về thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ để tạo niềm tin cho giới đầu tư. Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ cần quy định rõ ràng xếp hạng tín nhiệm là điều kiện bắt buộc cho việc phát hành trái phiếu, để các nhà đầu tư có cơ sở thẩm định rủi ro trái phiếu họ đầu tư.

Ông Hiếu cho rằng việc chứng khoán hoá các món vay bất động sản, thị trường bất động sản có thể thu hút được những dòng vốn lớn và dài hạn từ những định chế tài chính như hãng bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các tổ chức tài chính quốc tế. Chứ nếu thị trường bất động sản tiếp tục dựa lưng vào ngân hàng và thị trường trái phiếu như hiện nay thì e rằng sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp những bất ổn.

Cơ cấu vốn cho bất động sản hiện thế nàoÔng Cấn Văn Lực cho biết hiện nay nguồn vốn trên thị trường bất động sản bao gồm: vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)... Ông Lực dẫn số liệu tử Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho hay nguồn vốn tín dụng bất động sản hết quí 1 vừa qua tăng khoảng 2,4% so với đầu năm. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỉ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65% (1,45 triệu tỉ đồng) còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35% (0,78 triệu tỉ đồng). Tính đến hết tháng 4-2022, tổng vốn đăng ký mới FDI vào bất động sản đạt gần 2,8 tỉ đô la Mỹ (chiếm khoảng 26,5%). Toàn thị trường phát hành 72.000 tỉ đồng trái phiếu, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỉ đồng, xếp thứ nhất (chiếm 37,3%), thứ hai là nhóm tài chính tiêu dùng (chiếm 31,6%), xây dựng 17%.