(KTSG Online) – Cần phải tháo gỡ các vướng mắc về Luật Nhà ở nhằm phát triển nhà ở cho người dân; sửa đổi các điểm tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.
Đây là quan điểm của các chuyên gia tại buổi hội nghị về góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào chiều ngày 28-4.
Xác định những vướng mắc trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản
Tại hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế. Vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản...
“Vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao... cũng là vấn đề cần đặt ra. Thêm nữa hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch. Vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc”, ông Khôi nêu ý kiến.
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng trong quá trình tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay vẫn còn nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc.
“Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có tính cấp thiết. Bởi các vấn đề tồn đọng đang gây khó khăn và rủi ro cho doanh nghiệp. Nhiều lĩnh vực còn bỏ trống, thiếu rất nhiều quy định pháp luật để thực hiện...” bà Nhung nói.
Tạo khung pháp lý cho thị trường phát triển lành mạnh, ổn định
Tại hội nghị, ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nằm trong hệ thống các luật điều chỉnh thị trường bất động sản. Bởi bất động sản là một hệ thống gồm đất đai, nhà ở và nhiều yếu tố khác liên quan.
Ông Chung kiến nghị, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đề xuất hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan.
“Cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát,” ông Chung nói.
Thêm nữa ông Chung cho rằng cần công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư. Đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.
Về giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản ông Chung góp ý như sau: cần đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; cần giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm; đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia; sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2007...
Góp ý đối với Luật Nhà ở, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung đề xuất sửa đổi các điều sau trong Luật Nhà ở: rà soát lại Điều 1 của Luật Nhà ở hiện hành và sửa đổi bổ sung theo hướng đưa các giao dịch về nhà ở thương mại sang thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bổ sung quy định đối với các dự án hỗn hợp (nhà chung cư hỗn hợp có nhà ở, căn hộ thương mại, nhà phố thương mại) thì việc quản lý sử dụng thực hiện theo luật này, trường hợp các dự án độc lập (như condotel, shophouse, officetel) thì thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác liên quan.
Ngoài ra, cần bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư: quy định rõ kết thúc thời hạn sở hữu, chủ sở hữu chấm dứt quyền sở hữu nhà ở và Nhà nước thực hiện thu hồi nhà ở để thực hiện xây dựng lại theo quy định pháp luật. Cần sửa đổi bổ sung quy định về phân loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại Điều 80 của Luật Nhà ở hiện hành cho phù hợp với Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Sửa đổi, bổ sung làm rõ quy định về nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước (theo hướng xác định rõ nhà ở cũ là loại nhà ở được đầu tư xây dựng trước năm 1994 hoặc trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành).
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch công ty GP.Invest, cho rằng vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.
Ông Hiệp ví dụ, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.
“Hay vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu. Có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết,” ông Hiệp nhấn mạnh.
Vẫn theo ông Hiệp, Luật Nhà ở hiện không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP.HCM đang vướng), gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc sửa Luật Nhà ở cần chú ý đến điểm này.
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người nước ngoài
Còn luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp tán đồng với ý với ý kiến của các chuyên gia, luật sư về việc hiện nay pháp luật chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết.
Ông Cường cho rằng, cần phải có quy định pháp luật cụ thể, định danh về bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch. Bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch. Tiếp đó là các quy định về trình tự, thủ tục cấp phép, giao đất, quản lý đầu tư dự án phát triển bất động sản du lịch.
“Cần quy định về hình thức xác lập, giao dịch từng loại sản phẩm, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch; việc chi trả, cam kết lợi nhuận, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo tâm lý tin tưởng, yên tâm cho các nhà đầu tư và khách hàng”, ông Cường nói.
Ông Cường cũng cho rằng việc quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch cũng rất cần thiết nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.
Thêm nữa cần hướng tới cải cách thủ tục hành chính để thu hút đầu tư, đơn giản hóa các thủ tục hành chính; nghiên cứu đánh giá, thống kê hiện trạng bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay để có những giải pháp tích cực đối với các bất động sản đang tồn tại nhưng thiếu cơ chế quản lý giám sát.
Luật sư Nguyễn Đức Tĩnh, người điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi chia sẻ về hai vấn đề ông cho là rào cản vướng mắc lớn đối với thị trường bất động sản.
Thứ nhất là rào cản cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ông Tĩnh cho rằng hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng: cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, được quy định riêng biệt ở hai điểm khác nhau của điều luật.
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.
Tuy nhiên, đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam (không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng 1 hay 2) cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
“Chính sự bất nhất trong quy định giữa luật và nghị định, khiến người nước ngoài thuộc đối tượng 1 khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam có thắc mắc “Liệu có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không?” và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục,” ông Tĩnh nói.
Thứ hai, rào cản với các sản phẩm lai. Ông Tĩnh cho hay Luật Nhà ở 2014 nói riêng, pháp luật về nhà ở nói chung chưa tạo ra được một hành lang pháp lý rõ ràng nhằm xác định các vấn đề liên quan đến condotel, officetel… tạo ra tâm lý e ngại cho không chỉ cá nhân nước ngoài mà còn cả cá nhân Việt Nam khi muốn sở hữu các loại hình bất động sản này.
Việc sở hữu của người mua liệu có được ghi nhận hay không? Việc chuyển nhượng các loại hình bất động sản này giữa cá nhân Việt Nam với người nước ngoài, giữa người nước ngoài với nhau sẽ được thực hiện như thế nào? Liệu có thể đăng ký officetel làm địa chỉ kinh doanh được hay không… là những câu hỏi mà các nhà đầu tư, những người muốn mua các loại hình bất động sản trên đã đặt ra.
Ông Tĩnh cho biết đã chứng kiến một công ty bất động sản có tiếng của Nhật Bản từ bỏ việc đầu tư vào một dự án xây dựng (trong đó công trình ngoài chung cư thông thường còn có cả condotel, officetel…) bởi những quy chế pháp lý còn thiếu tường minh như vậy.
Với những vướng mắc trên, ông Tĩnh đưa ra một số kiến nghị, góp ý sửa đổi Luật Nhà ở như sau để giải quyết vấn đề nhà ở cho người nước ngoài:
Thứ nhất, xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.
Mặt khác, trong bối cảnh Covid-19, khi người nước ngoài chưa thể lập tức vào Việt Nam, thì cần cân nhắc bổ sung giải pháp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”.
Cần mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam. Như vậy, không chỉ với các hình thức theo quy định hiện tại, nên đồng ý cho người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện đảm bảo số lượng nhà được mua, nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.
Cũng góp ý về nội dung liên quan, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Cần phải quy định rõ hơn điều này.
