Chống thất thu thuế bất động sản: đừng chỉ nghĩ đến biện pháp hành chính

(KTSG) - Tình trạng trốn thuế chuyển nhượng bất động sản (thuế thu nhập) kéo dài hàng chục năm qua nhưng các cơ quan chức năng vẫn loay hoay, chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn. Hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm vẫn tìm cách lách luật để trốn thuế, thế mà suốt thời gian dài cũng chỉ có vài vụ bị khởi tố. Vừa qua Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế đã yêu cầu các cục thuế địa phương tăng cường rà soát, phối hợp với các cơ quan điều tra để ngăn chặn các hành vi trốn thuế. Nhưng liệu các biện pháp mang nặng tính hành chính và cảm tính này có giúp ích được gì hay lại chỉ gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.

Mệnh lệnh hành chính nhưng còn nhiều kẽ hở

Thông tin cho hay, qua rà soát, các cơ quan thuế đã yêu cầu hàng ngàn người nộp thuế phải khai lại giá trị bất động sản vì cho rằng người dân khai chưa đúng với giá thị trường, có dấu hiệu trốn thuế. Vấn đề mà người dân băn khoăn là cơ quan thuế dựa trên cơ sở nào để cho rằng người dân khai giá bán thấp hơn giá thị trường? Có thể cơ quan thuế tự thu thập thông tin và lấy đó làm cơ sở để yêu cầu người dân điều chỉnh giá?

Muốn chứng minh hành vi trốn thuế thì các cơ quan chức năng phải có bằng chứng cho thấy người nộp thuế có giao dịch, thỏa thuận khác với giá và thỏa thuận trong hợp đồng công chứng. Việc này không dễ dàng, mất thời gian vì hàng ngày có hàng ngàn giao dịch nên rất khó kiểm soát.

Lâu nay người dân tự khai giá bán bất động sản. Nếu giá khai thấp hơn khung giá nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá nhà nước để đánh thuế, còn nếu cao hơn thì lấy giá khai làm cơ sở tính thuế.

Nhiều người buôn bán, môi giới bất động sản ưa chuộng hình thức lướt sóng mà không phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản bằng cách bắt tay với các phòng công chứng để ký các hợp đồng mua bán nhưng tên người mua để trống, gọi là “công chứng chờ”.

Việc cơ quan thuế đang tự cho mình có chức năng thẩm định giá và yêu cầu người dân phải tuân thủ sẽ gây ra nhiều khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Cách làm này sẽ dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian mua bán và hoàn tất thủ tục giấy tờ sở hữu bất động sản. Đây cũng chính là kẽ hở dễ phát sinh tiêu cực trong ngành thuế. Cũng không loại trừ, người dân và cơ quan thuế kéo nhau ra tòa nếu người nộp thuế cho rằng cơ quan thuế gây thiệt hại cho họ do kéo dài thời gian tính thuế, áp thuế chưa phù hợp. Mặt khác, với hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm, việc trả lại các hồ sơ khai thuế do không thống nhất về giá trị bất động sản tính thuế sẽ gây ra những thiệt hại lớn cho nền kinh tế.

Một trong những nguyên nhân chủ yếu tạo cơ hội cho việc trốn thuế chuyển nhượng bất động sản là bảng giá đất của các địa phương công bố quá thấp so với giá thị trường. Lý do chủ quan mà bảng giá đất các địa phương ban hành thấp hơn thị trường có thể do chính quyền tính đến quyền lợi của mình khi thu hồi đất. Nếu ban hành giá cao sẽ rất khó khăn cho ngân sách địa phương khi thu hồi đất và đền bù cho người dân. Một lý do khác nữa là các cơ quan tham mưu giá đất cho UBND các địa phương không sâu sát thực tế, thiếu kinh nghiệm, dẫn đến bảng giá đất ban hành xa rời thực tế.

Một hình thức trốn thuế chuyển nhượng bất động sản khác mà các cơ quan chức năng chưa thực sự quan tâm là việc “công chứng chờ” sang tay người khác. Nhiều người buôn bán, môi giới bất động sản ưa chuộng hình thức lướt sóng mà không phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản bằng cách bắt tay với các phòng công chứng để ký các hợp đồng mua bán nhưng tên người mua để trống, gọi là “công chứng chờ”. Sau khi tìm được người mua, họ sẽ chính thức chuyển nhượng. Thủ đoạn này sẽ giúp người kinh doanh môi giới bất động sản tránh được thuế chuyển nhượng không những một lần, thậm chí nhiều lần nếu tiếp tục sang tay từ người này sang người khác.

Những việc cần làm ngay

Để chống thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản, cần có những thay đổi căn cơ về mặt pháp lý thay vì giao cho cơ quan thuế tự thẩm định, tính giá và ra những mệnh lệnh hành chính thiếu cơ sở pháp lý đối với người dân.

Đầu tiên phải xây dựng được bảng giá đất sát với thị trường. Đây là giải pháp có thể nói là chủ yếu để chống thất thu thuế. Bảng giá đất do các địa phương ban hành hiện nay thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường. Thực tế giá giao dịch trên thị trường thông qua các cuộc đấu giá cho thấy biểu giá nhà nước thấp hơn 2-3 lần, thậm chí hàng chục lần so với giá thị trường. Nhà nước cần có cơ chế thuê các công ty thẩm định giá, các công ty kiểm toán xây dựng biểu giá đất và công bố hàng năm, thậm chí sáu tháng một lần thay vì để cho các cơ quan tham mưu của mình tự xây dựng giá. Các công ty thẩm định giá, kiểm toán là các đơn vị có đầy đủ năng lực, uy tín, kinh nghiệm để thẩm định và đưa ra một biểu giá bất động sản sát với thị trường. Ngoài việc chống thất thu thuế thì việc xây dựng biểu giá bất động sản sát với giá thị trường còn khắc phục được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai kéo dài nhiều năm nay do giá đền bù chưa thỏa đáng cho người dân.

Các cơ quan chức năng cần quyết liệt hơn nữa trong việc kiểm tra, thanh tra các văn phòng công chứng, xử lý nghiêm các cơ quan công chứng thỏa hiệp, tiếp tay cho hành vi “công chứng chờ” nhằm trốn thuế chuyển nhượng bất động sản. Nếu phát hiện hành vi vi phạm, có thể rút chứng chỉ hành nghề, đóng cửa văn phòng công chứng hoặc xử lý hình sự. Thời gian qua, các cơ quan chức năng chưa thật sự quan tâm đến lĩnh vực này, dẫn đến tình trạng người dân và nguy hiểm hơn - các cơ quan công chứng là tổ chức có hiểu biết về pháp luật vẫn ngang nhiên coi thường pháp luật, tiếp tay cho hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản.

Một vấn đề nữa cũng cần bàn đến là mức thuế chuyển nhượng bất động sản đang áp dụng hiện nay là mức thuế “vo”. Trước đây cơ quan thuế đưa ra hai lựa chọn tính thuế: tính trên chênh lệch giá mua và giá bán hoặc tính mức thuế khoán trên giá bán. Tuy nhiên vì không quản lý được đầu vào đầu ra nên các cơ quan chức năng đã quyết định chọn hình thức thuế “vo”, đánh trên giá bán. Sau khi đã xây dựng được biểu giá bất động sản sát với thị trường thì sẽ kiểm soát được đầu vào đầu ra, Nhà nước nên chấp nhận cách tính thuế dựa trên chênh lệch (thu nhập) giữa giá mua và bán. Đây mới là cách tính thuế công bằng cho cả người dân và Nhà nước. Nếu tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo cách này thì Nhà nước phải chấp nhận các giao dịch bị lỗ sẽ không đóng thuế chuyển nhượng. Đây là một thực tế vì người dân vì một lý do nào đó có quyền bán lỗ và đương nhiên họ sẽ không phải nộp thuế.

Cuối cùng, khi phát hiện được các hành vi trốn thuế chuyển nhượng bất động sản cần có những chế tài nghiêm khắc đối với người vi phạm, người giúp sức. Đương nhiên để xử lý các hành vi vi phạm thì các cơ quan chức năng phải có đầy đủ bằng chứng thuyết phục, căn cứ pháp lý rõ ràng thay vì ra các mệnh lệnh hành chính, cảm tính như hiện nay.

(*) Viện Quản trị và Công nghệ (FSB) - Đại học FPT