Chưa thể lập công ty giải phóng mặt bằng
 |
| Đền bù giải tỏa mặt bằng luôn là vấn đề nan giải đối với các dự án liên quan đến đất đai – Ảnh minh họa: Lê Toàn |
(TBKTSG Online) – Khi đề cập đến sự chậm trễ của các dự án cơ sở hạ tầng, bất động sản thì nguyên nhân trước hết là vướng đền bù giải tỏa. Do đó, việc một doanh nghiệp tư nhân xin thành lập tổng công ty giải phóng mặt bằng được đánh giá là một ý tưởng khá táo bạo.
Trước nay, việc đền bù giải tỏa tại các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn ODA do các ban đền bù địa phương đảm nhận, còn đối với các dự án bất động sản do doanh nghiệp tư nhân triển khai thì do doanh nghiệp tự thỏa thuận với chủ đất.
Trong thời gian qua, đền bù giải tỏa luôn là một vấn đề khó khăn và nan giải đối với các chủ đầu tư – dù là cơ quan nhà nước hay doanh nghiệp tư nhân. Thế nên, đã có những đề xuất xem khâu đền bù giải tỏa như một dịch vụ.
Tháng trước, Công ty cổ phần Đức Khải tại TPHCM vừa gửi các cơ quan chức năng đề án xin thành lập tổng công ty đền bù giải tỏa, vốn điều lệ 1.650 tỉ đồng. Trong đó vốn góp cổ đông của Công ty Đức Khải là 850 tỉ đồng (chiếm 51%), còn lại là vốn huy động.
Mặc dù ý tưởng của Đức Khải được các chuyên gia trong ngành đánh giá là khá hay nhưng liệu có khả thi khi cơ chế về việc này chưa được rõ ràng. Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã có cuộc trao đổi với ông Trần Thế Ngọc, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về những vấn đề trên.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online: Thưa ông, một doanh nghiệp tại TPHCM đang xin thành lập một tổng công ty chuyên về giải phóng mặt bằng. Ông đánh giá như thế nào về ý tưởng này?
Thứ trưởng Trần Thế Ngọc: Đây là một ý tưởng hay, tuy không phải là mới. Hiện nay, khâu giải phóng mặt bằng đang gặp nhiều khó khăn. Quá trình giải phóng mặt bằng bên cạnh việc tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư còn làm nhiệm vụ điều tiết thị trường, bình ổn giá. Ý tưởng thành lập một tổng công ty giải phóng mặt bằng nếu vận hành được sẽ giúp nhà nước bớt đi phần nào gánh nặng trong việc giải phóng mặt bằng.
Phải thấy ngay tinh thần không ngại khó của những người đưa ra ý tưởng này, vì đã dám lao vào một công việc vốn được xem là khó khăn, nan giải trong tiến trình làm dự án. Tuy nhiên vốn, cơ sở pháp lý và cơ chế vận hành là ba vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp có thể phải đối mặt.
Cụ thể là những khó khăn gì, thưa ông?
Luật đất đai đã quy định mô hình được tham gia vào giải phóng mặt bằng. Tại các địa phương, có nơi thành lập trung tâm phát triển quỹ đất, có nơi thành lập doanh nghiệp công ích. Nếu doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này hoạt động không theo hai mô hình trên sẽ vướng một số vấn đề pháp lý.
Bên cạnh đó, trong quá trình tham gia giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp sẽ phải đầu tư một lượng vốn lớn. Giả sử chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng bình quân khoảng 20 tỉ đồng/héc ta, mà một dự án trung bình bây giờ khoảng 50 héc ta, chắc chắn doanh nghiệp sẽ phải đi vay vốn để làm. Trong tình hình lãi suất cho vay của ngân hàng tăng cao như hiện nay, đây là một bài toán khó. Hơn nữa, hoạt động dưới mô hình doanh nghiệp lại phải chịu thuế doanh nghiệp, cùng những chi phí khác sẽ đẩy suất đầu tư giải phóng mặt bằng lên cao, liệu các nhà đầu tư có chịu được không?
Việc đền bù để có “đất sạch” cho một dự án đã cực kỳ vất vả và khó khăn về vốn thì nay một doanh nghiệp một lúc lo chuyện đền bù giải tỏa cho nhiều dự án, liệu có quá sức? Từ đó sẽ dẫn tới các vấn đề khác như nếu xảy ra khiếu kiện thì doanh nghiệp sẽ khó mà thực hiện. Tôi cho rằng, không phải mọi dự án đều thực hiện tốt, mà sẽ có những dự án người sử dụng đất không đồng ý. Trong những trường hợp buộc phải cưỡng chế, ai sẽ giải quyết việc này. Nếu doanh nghiệp gặp phải việc này, họ sẽ làm thế nào? Tất cả những vấn đề đó đòi hỏi phải được nghiên cứu một cách thấu đáo, có cơ chế để tránh rủi ro.
 |
| Một doanh nghiệp chuyên về dịch vụ giải phóng mặt bằng sẽ giúp nhà nước đỡ bớt gánh nặng trong khâu triển khai dự án, thế nhưng, cần xác định cơ chế cụ thể, rõ ràng và minh bạch cho loại hình này – Ảnh minh họa: Lê Toàn |
Ngoài ra, đây là một mô hình kinh doanh mới, phải xác định được cụ thể danh mục ngành nghề kinh doanh, theo đó nhà nước mới có thể xét các chế độ chính sách kèm theo.
Một doanh nghiệp hoạt động phải theo cơ chế hạch toán có lãi. Trong trường hợp các chủ đầu tư dự án bơm tiền cho doanh nghiệp giúp doanh nghiệp có vốn đền bù cho người dân với số tiền lớn hơn để họ sớm di dời thì doanh nghiệp có thể làm sai về chính sách, làm phá vỡ mặt bằng giá chung khi giải phóng mặt bằng.
Điều này làm nảy sinh vấn đề là khi các dự án sử dụng vốn ngân sách không thể chi trả tiền đền bù lớn như tổng công ty đền bù chi trả, lúc đó người dân sẽ khó chấp nhận.
Hiện nay, các trung tâm phát triển quỹ đất của các địa phương lo việc giải phóng mặt bằng. Đây là đơn vị sự nghiệp có thu, thực hiện theo cơ chế giải phóng mặt bằng của nhà nước. Còn tổng công ty giải phóng mặt bằng thì phải hoạt động theo Luật Doanh nghiệp. Do đó, hai mô hình khác nhau thì phải có hai cơ chế khác nhau để vận hành.
Theo đánh giá của tôi, giải phóng mặt bằng vốn là một khâu mà doanh nghiệp “ngán” nhất hiện nay. Từ trước tới nay việc đền bù giải tỏa tại các dự án đều có sự can thiệp của chính quyền. Khi doanh nghiệp tham gia vào khâu này mà dựa vào nguyên lý hoạt động là lợi nhuận có thể dẫn tới hiện tượng người dân “đánh đu” với doanh nghiệp. Lô đất này thì đền bù kiểu này, lô đất khác thì đền bù kiểu khác sẽ dẫn đến hiện tượng khiếu kiện kéo dài.
Có ý kiến cho rằng, doanh nghiệp có thể “lách luật” qua việc làm dịch vụ đền bù giải tỏa. Ví dụ, một khu đất nằm tại vị trí sinh lời cao mà doanh nghiệp biết là khả năng tham gia đấu giá khu đất này không được. Doanh nghiệp sẽ xoay sang xin thành lập một công ty chuyên giải phóng mặt bằng, bằng mọi cách xin giải phóng mặt bằng cho khu đất này. Thực hiện việc này xong, suất đầu tư để giải phóng mặt bằng rất lớn khiến các nhà đầu tư khác ngao ngán. Cuối cùng, chỉ còn lại chính doanh nghiệp này “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Đây có là một hình thức lách luật để giành quyền đầu tư dự án hay không?
Hiện nay, Chính phủ đang lấy ý kiến tham khảo của một số bộ ngành có liên quan về đề án thành lập tổng công ty giải phóng mặt bằng này. Chắc chắn cái mới ra đời trong điều kiện hiện nay cần phải được nghiên cứu kỹ về hành lang pháp lý để tránh những kẽ hở cho đối tượng đầu cơ lách luật lợi dụng, nhất là vấn đề liên quan đến đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước chỉ đại diện để quản lý. Doanh nghiệp có quyền giải phóng mặt bằng một khu đất, không có nghĩa là giao cho doanh nghiệp quản lý một tài sản lớn là khu đất đó. Cũng có nghĩa là không phải doanh nghiệp đó thích làm gì thì làm.
Thưa ông, hiện nay việc đầu cơ đất đang được biểu hiện dưới những hình thức nào?
Thời gian vừa qua, giá đất tăng cao cũng một phần do giới đầu cơ làm giá. Hiện nay việc đầu cơ đất đang được ẩn dưới nhiều hình thức. Có dạng đầu cơ thông qua đầu tư dự án, đối tượng đầu cơ không triển khai dự án mà chỉ chạy dự án, xin được dự án sau đó bán chuyển nhượng sang tay rất nhanh. Dạng thứ hai là dạng găm đất chờ giá. Hiện có những doanh nghiệp triển khai dự án theo kiểu cứ giải phóng mặt bằng được một đoạn lại huy động vốn để đắp vào. Đất thì doanh nghiệp ôm còn đất sản xuất của người dân thì gặp khó khăn.
Vậy biện pháp nào để hạn chế hiện tượng này, thưa ông?
Bộ sẽ triển khai nhiều biện pháp. Trong đó đánh thuế luỹ tiến là một biện pháp đang được liên bộ gồm Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai. Đây là biện pháp tăng cung cho thị trường. Bên cạnh đó, trong dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, chúng tôi cũng kiến nghị đưa ra một số nội dung khác nữa như vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tài chính về đất đai, giá đất; vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, các vấn đề như thời hạn sử dụng đất, quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, lên sàn giao dịch chứng khoán, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất… cũng được chúng tôi bổ sung thêm.
Sắp tới, để bình ổn giá đất, phía Bộ Tài Nguyên và Môi trường sẽ có những động thái cụ thể nào?
Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành nghị định quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo đó, bộ sẽ được giao thêm nhiệm vụ quản lý giá đất, lĩnh vực này trước đây thuộc Bộ Tài chính. Chính phủ đã quyết định giao cho Bộ Tài Nguyên và Môi trường với mục tiêu là bộ sẽ quản lý được hiệu quả hơn nguồn đầu tư của nhà nước trên cơ sở dữ liệu đất đai mà bộ đang quản lý.
Hiện tại, bộ đang làm việc với các đơn vị liên quan sớm thành lập Tổng cục Đất đai. Trong tổng cục này, Cục Địa chính sẽ chịu trách nhiệm quản lý cơ sở dữ liệu, Cục Quy hoạch có trách nhiệm điều tiết lượng đầu vào của thị trường bất động sản. Cục Định giá đất sẽ đảm bảo trách nhiệm định giá đất phù hợp với thị trường.
Vậy thì, bao giờ Việt Nam sẽ có một bộ Luật Đất đai chuẩn, thưa ông?
Năm 2008, Bộ sẽ tập trung vào nhiệm vụ sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trong kỳ họp đầu năm 2009, bộ sẽ trình Quốc hội theo thẩm quyền mà Chính phủ cho phép. Để có một bộ luật hoàn chỉnh phù hợp với điều kiện mới phải dựa trên quá trình nghiên cứu tổng kết một cách đầy đủ cả về lý luận và thực tiễn thì mới có cơ sở để hoàn thiện.
Xin cảm ơn ông!
HẠNH LIÊN thực hiện
