(KTSG) - Hiện có nhiều phương thức mua bán và sáp nhập để nhà đầu tư có thể thực hiện một dự án bất động sản nhưng phổ biến nhất là nhận chuyển nhượng cổ phần và nhận chuyển nhượng dự án. Đây là hai thủ tục pháp lý khác biệt nhau nhưng vẫn thường xuyên bị nhầm lẫn trên thực tế, dẫn tới phần phán quyết các vụ tranh chấp có liên quan tại tòa chưa thật sự hợp lý.
- ‘Luật chơi riêng’ để thâu tóm dự án bất động sản của ông Trần Quí Thanh
- Tìm cách tháo gỡ các dự án bất động sản chậm tiến độ
Nhận chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp của doanh nghiệp dự án (sau đây gọi chung là “nhận chuyển nhượng cổ phần”) và nhận chuyển nhượng dự án là hai phương thức mua bán và sáp nhập (M&A) phổ biến nhất mà các nhà đầu tư sử dụng để thực hiện một dự án bất động sản. Mặc dù hai phương thức này được quy định như hai thủ tục pháp lý khác biệt nhau nhưng chúng vẫn thường xuyên bị nhầm lẫn trên thực tế.
Đặc biệt hơn, trong một bản án phúc thẩm vào năm 2022, Tòa án Nhân dân cấp cao tại thành phố Đà Nẵng còn xem một giao dịch chuyển nhượng cổ phần trong doanh nghiệp dự án bất động sản là chuyển nhượng dự án. Vậy điều này có thật sự hợp lý theo quy định của pháp luật hiện hành?
Tòa phúc thẩm xem là chuyển nhượng dự án
Theo nội dung của Bản án số 29/2022/KDTM-PT(1) ngày 16-11-2022 của Tòa án Nhân dân cấp cao tại thành phố Đà Nẵng về tranh chấp chuyển nhượng cổ phần giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn K và bị đơn là các ông/bà Hà Văn A, Dương Công Đ, Nguyễn Tri Q và Đào Hoàng H, nguyên đơn và các bị đơn đã ký kết Hợp đồng nhượng cổ phần số 3101/2017-G vào ngày 31-8-2018.
Theo đó, các bên đã thỏa thuận về việc bị đơn sẽ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của mình tại Công ty G cho nguyên đơn. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bị đơn yêu cầu nguyên đơn cung cấp các cam kết tiến độ thực hiện dự án, chứng minh năng lực tài chính, chứng minh khả năng thi công triển khai dự án, cam kết không phải là nhà môi giới dự án (theo hướng dẫn của UBND tỉnh Khánh Hòa) để bị đơn có thể nộp hồ sơ chấp thuận việc chuyển nhượng tại cơ quan này. Ngược lại, nguyên đơn cho rằng chỉ cần bị đơn thực hiện các thủ tục pháp lý tại sở kế hoạch và đầu tư để thay đổi thông tin cổ đông/thành viên của Công ty G theo thủ tục chuyển nhượng cổ phần là đủ.
Các bên đều khăng khăng bảo vệ quan điểm của mình nên đều không thực hiện các công việc như yêu cầu của bên còn lại. Do đó, bị đơn đã hoàn trả cho nguyên đơn toàn bộ số tiền đặt cọc và số tiền nguyên đơn đã thanh toán. Cho rằng bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng, nguyên đơn khởi kiện để yêu cầu bị đơn phải bồi thường một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc và các khoản bồi thường khác.
Ở giai đoạn sơ thẩm, Tòa án Nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Cả nguyên đơn và bị đơn sau đó đều kháng cáo (toàn bộ hoặc một phần) đối với bản án của tòa án cấp sơ thẩm. Vụ án này tiếp tục được giải quyết tại Tòa án Nhân dân cấp cao tại thành phố Đà Nẵng và tòa này đã chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn, theo đó, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Đáng chú ý, tại phần nhận định của mình, tòa án cấp phúc thẩm cho rằng Nguyên đơn không có đủ năng lực tài chính theo quy định tại khoản 3 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong đó đề cập đến điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: “Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”.
Với việc lập luận như trên, tòa án cấp phúc thẩm đang xem giao dịch chuyển nhượng cổ phần trong Công ty G là hoạt động chuyển nhượng dự án, từ đó, đòi hỏi phải đáp ứng điều kiện tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Quyết định của tòa phúc thẩm chưa hợp lý
Việc tòa phúc thẩm xem giao dịch chuyển nhượng cổ phần trong Công ty G như một giao dịch chuyển nhượng dự án như vừa nói trên là chưa thực sự hợp lý, bởi lẽ:
Thứ nhất, chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng dự án có sự khác biệt nhau về đối tượng giao dịch và chủ thể tham gia giao dịch.
Theo quy định hiện hành, cổ phần là phần vốn điều lệ đã được chia thành nhiều phần bằng nhau, người sở hữu cổ phần là các cổ đông của công ty, không phải là công ty. Việc sở hữu cổ phần của công ty cho phép cổ đông đưa ra ý kiến, quyết định hoạt động kinh doanh của công ty, tùy theo số lượng cổ phần mà mình nắm giữ. Giao dịch chuyển nhượng cổ phần là hoạt động chuyển giao quyền sở hữu cổ phần từ cổ đông hiện hữu sang cổ đông hiện hữu khác của công ty hoặc một cá nhân/tổ chức khác.
Trong khi đó, dự án bất động sản là một hoạt động của công ty mà theo đó, công ty sẽ bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Công ty là tổ chức bỏ vốn để đầu tư vào dự án bất động sản là chủ đầu tư của dự án, không phải các cổ đông của công ty đó. Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản có đối tượng giao dịch là dự án bất động sản, nơi mà doanh nghiệp dự án sẽ chuyển nhượng dự án bất động sản cho một doanh nghiệp khác.
Đối chiếu với vụ tranh chấp đang xem xét, nguyên đơn và bị đơn đã giao kết hợp đồng để chuyển nhượng cổ phần của Công ty G, mục đích là để chuyển nhượng các cổ phần mà bị đơn (là các cổ đông của Công ty G) đang nắm giữ tại Công ty G cho nguyên đơn. Do đó, không thể xem đây là giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản.
Thứ hai, như đã đề cập, chủ đầu tư dự án bất động sản trong trường hợp trên là Công ty G, không phải bị đơn hay nguyên đơn. Do đó, việc chuyển nhượng cổ phần từ bị đơn sang nguyên đơn không làm thay đổi chủ đầu tư của dự án bất động sản. Nên việc đòi hỏi nguyên đơn phải đáp ứng yêu cầu về năng lực tài chính, cam kết tiến độ thực hiện dự án là không phù hợp, điều này có thể đã được thực hiện bởi Công ty G tại thời điểm được chấp thuận thực hiện dự án.
Không những thế, nếu xem xét quy định của khoản 3 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguyên đơn là một cá nhân, rõ ràng không phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc tòa án cấp phúc thẩm xem giao dịch giữa các bên là giao dịch chuyển nhượng dự án lại càng không hợp lý.
Thứ ba, chuyển nhượng cổ phần và chuyển nhượng dự án bất động sản là các hoạt động khác biệt nhau, đã được pháp luật quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục. Do đó, việc đồng nhất hai thủ tục này, dù với bất kỳ lý do nào cũng rất khó để xem là hợp lý.
Trong vụ việc vừa nêu, Công ty G chỉ có một dự án bất động sản, việc chuyển nhượng cổ phần từ bị đơn sang nguyên đơn có thể nhằm tạo điều kiện cho nguyên đơn điều hành Công ty G thực hiện dự án bất động sản này. Đây không phải là trường hợp hiếm gặp trên thực tế, với sự khác biệt về bản chất giữa hai giao dịch, nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án chuyển nhượng cổ phần để có thể đầu tư vào dự án bất động sản một cách thuận lợi hơn, bao gồm cả việc tối ưu về thuế.
Tuy nhiên, với sự phân định khá rạch ròi trong quy định pháp luật về bản chất của hai loại giao dịch, việc đồng nhất như cách mà tòa án cấp phúc thẩm đã làm trong vụ việc nêu trên vô tình làm hạn chế quyền của các bên trong việc lựa chọn hình thức giao dịch.
Tóm lại, với việc đã được quy định để trở thành hai trong số những phương thức giao dịch mua bán và sáp nhập khác nhau về bản chất, đối tượng và các yếu tố khác, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền lựa chọn để thực hiện các phương thức giao dịch mà họ nhận thấy có lợi nhất, phù hợp với mong muốn của mình.
Việc cơ quan giải quyết tranh chấp không phân định rõ ràng giữa hai loại giao dịch này có thể sẽ dẫn đến những tiền lệ không tốt cho hoạt động chuyển nhượng vốn về sau, khi mà bên bán có thể đặt ra các yêu cầu không hợp lý đối với bên mua.
(*) Công ty Luật TNHH HM&P
(1) https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1120644t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 28/02/2024.
