Có phạt được giao dịch BĐS không qua sàn?
Đình Dũng thực hiện
 |
| Khách hàng đang tìm hiểu thông tin tại sàn giao dịch bất động sản Sacomreal. Ảnh: Đình Dũng |
(TBKTSG Online) – Theo Nghị định 23 (*), đối với tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản (BĐS) thuộc diện phải qua sàn giao dịch BĐS mà không thông qua sàn sẽ bị phạt từ 60 đến 70 triệu đồng. Tuy nhiên, xử phạt như thế nào theo tinh thần của nghị định này thì không đơn giản.
Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online có cuộc trao đổi với ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland và ông Nguyễn Xuân Châu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư MEGA về vấn đề trên.
– TBKTSG Online: Với nhà quản lý thì mức phạt theo nghị định sẽ buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển tốt hơn. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng không dễ gì áp dụng phạt. Các ông nghĩ sao về điều này?
– Ông Trần Minh Hoàng: Theo quy đinh thì chỉ có các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản lần đầu tiên bán căn hộ mới phải qua sàn, chứ không phải tất cả các giao dịch cá nhân. Thực tế cho thấy sàn có nhiều cấp độ khác nhau. Các dạng mua bán bình thường chỉ cần qua các văn phòng môi giới với điều kiện là văn phòng đó có hai người có chứng chỉ về môi giới bất động sản. Còn lại các chủ đầu tư nhất định phải qua sàn.
Tuy nhiên, để có hiệu lực thì nghị định phải cụ thể hơn nữa. Nếu không rất khó áp dụng mức phạt. Vì trên thực tế cùng một dự án nhà đầu tư không bán hết một đợt mà công bố bán căn hộ thành nhiều đợt. Các đợt đã được bán ra trước khi nghị định có hiệu lực thì xử lý ra sao? Cũng trong dự án đó nhưng bán giai đoạn 2, giai đoạn 3 thì sao? Làm sao phân biệt được những cái đó? Vì vậy cũng không dễ gì thực hiện xử phạt ngay được. Phải cụ thể hơn nữa, chứ còn chung chung như vậy thì không ổn. Rồi lại gây tranh cãi. Rồi lại thôi.
– Ông Nguyễn Xuân Châu: Mục tiêu của chính sách nhằm lập lại trật tự trong nghiệp vụ môi giới bất động sản thì rất tốt. Tuy nhiên, tôi cho rằng vấn đề quan trong nhất là hậu kiểm. Bây giờ phạt thì ai phạt, ai đi kiểm tra. Tại sao chúng ta không nghĩ rằng sẽ có bộ phận tuyên truyền hướng doanh nghiệp hoạt động đúng theo quy định và khắc phục những khiếm khuyết trước đã rồi mới tới xử lý phạt sau. Cũng như sàn giao dịch dựng lên cho có cái tên rồi nhưng có ai đi hỗ trợ và kiểm tra đâu. Tôi không cho rằng quy định còn chung chung nên khó xử phạt. Vấn đề là có làm hay không thôi.
– Thậm chí có người còn cho rằng sẽ chẳng phạt được ai?
– Ông Trần Minh Hoàng: Các chủ đầu tư dự án đã chuẩn bị hết rồi. Hiện nay, phần lớn các công ty bất động sản đều thành lập sàn giao dịch riêng. Điều đó cũng có nghĩa là tất cả các sản phẩm của họ đã giao dịch qua sàn.
Theo quy định hiện nay thì sàn phải có diện tích 50 mét vuông và phải có hai nhân viên môi giới. Với yêu cầu đó thì có rất nhiều các công ty bất động sản đủ điều kiện lập sàn.
– Ông Nguyễn Xuân Châu: Sàn giao dịch bây giờ ai cũng lập được nếu thỏa điều kiện. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều đã có sàn giao dịch riêng. Do vậy, các doanh nghiệp hợp thức hóa việc bán căn hộ qua sàn để đối phó với quy đinh là điều không khó.
– Có vẻ như ngay cả khi các doanh nghiệp thực hiện giao dịch qua sàn cũng chưa tạo ra được lợi ích hoặc là quản lý thị trường tốt hơn so với trước đây không qua sàn?
– Ông Nguyễn Xuân Châu: Sàn giao dịch nói đến nhiều trong thời gian vừa qua, nhưng giao dịch qua sàn hay không qua sàn là như thế nào thì chưa có sự phân biệt rõ ràng. Hơn nữa, mặt lợi và không lợi khi giao dịch qua sàn như thế nào. Như hiện nay thì người ta chưa thấy có lợi ích gì khi đem sản phẩm giao dich qua sàn cũng như người tiêu dùng cũng chưa thấy được lợi ích rõ ràng khi đến với sàn giao dịch so với đến với chủ đầu tư dự án. Do vậy, ngay cả khi nghị định có hiệu lực thì vẫn còn nhiều điều chưa ổn khi giải quyết vấn đề của thị trường bất động sản.
– Ông Trần Minh Hoàng: Hiện nay chưa có gì khác nhau giữa một căn hộ được giao dịch qua sàn với một căn hộ không qua sàn. Tất cả đều như nhau! Do vậy, quản lý kiểu này nhiều khi còn rối thêm chứ không giải quyết được gì cho thị trường bất động sản; có khi còn xảy ra cảnh phạt thì phạt mà không phạt thì thôi.
Theo tôi, thực hiện việc bán hàng ra thị trường một cách đơn giản nhất mà không nhất thiết phải qua sàn là khi chủ đầu tư bán căn hộ phải công bố thông tin và phải gởi báo cáo lên sở xây dựng, rằng chúng tôi công bố đã bán các sản phẩm đó. Sau đó nếu xảy ra chuyện thì mới xem lại doanh nghiệp đó có thực hiện đúng hay không. Chẳng hạn như chưa thực hiện xong phần móng đã bán căn hộ.
Nếu sở xây dựng thấy một sản phẩm bán ra thị trường mà chưa thấy đăng ký, báo cáo lên sở thì tiến hành phạt. Quản lý như vậy vừa đơn giản vừa chặt chẽ mà còn vừa chủ động cho doanh nghiệp.
|
(*) Nghị định 23/2009/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1-5-2009, về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở: * Trong lãnh vực khảo và giám sát: Phạt tiền từ 30 đến 40 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi như tự thực hiện khảo sát xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực, không thực hiện giám sát khảo sát xây dựng, không tổ chức nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng. * Trong lãnh vực thi công: Đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng sai thiết kế được thẩm định, phê duyệt; xây dựng sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng, thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng … sau khi có quyết định đình chỉ thi công xây dựng chủ đầu tư vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 300 đến 500 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có). * Trong lãnh vực thầu xây dựng: Phạt từ 80 đến 100 triệu đồng đối với các nhà thầu vi phạm một trong các hành vi như nghiệm thu khống, báo cáo không trung thưc tài liệu, số liệu khảo sát. * Trong lãnh vực kinh doanh bất động sản: Phạt từ 60 đến 70 triệu đồng đối với tổ chức, cá nhân thực hiện một trong các hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch theo quy định; hoặc kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. * Trong lãnh vực kinh doanh vật liệu xây dựng: Phạt từ 40 đến 50 triệu đồng đối với tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng không có tiêu chuẩn chất lượng hoặc không đảm bảo chất lượng theo tiêu chuẩn đã được công bố; kinh doanh vật liệu xây dựng nhập khẩu không có xuất xứ. * Trong lãnh vực quản lý hạ tầng kỹ thuật: Phạt từ 60 đến 70 triệu đồng đối với tổ chức, cá nhân có hành vi: tự ý đục tuyến ống nước thô hoặc đường ống truyền tải nước. * Trong lãnh vực quản lý phát triển nhà: Phạt từ 40 đến 50 triệu đồng đối với chủ đầu tư không dành quỹ đất trong dự án phát triển nhà ở thương mại để xây dựng quỹ nhà ở xã hội theo quy định, không đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật theo đúng dự án đã được phê duyệt. |
