(KTSG Online) - Nhà ở xã hội đang là từ khóa được đề cập nhiều nhất trong kỳ vọng hỗ trợ thị trường bất động sản trở về với giá trị thực và tìm được lối thoát cho thanh khoản. Gói tín dụng ưu đãi nhất thị trường cũng hướng đến phân khúc này nhằm bắt đầu tiến trình cân bằng giữa cung - cầu nhà ở. Tuy nhiên, những thông điệp tốt về nhà ở xã hội hiện nay có thể chỉ là “ngôi sao hy vọng” nếu những xung đột về pháp lý, thủ tục và lợi ích đầu tư vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Nhà ở xã hội đang có năng lượng tích cực
Mới đây, thị trường bất động sản râm ran chuyện chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn ở Hà Nội đã rao bán một khách sạn dát vàng để lấy vốn phát triển nhà ở xã hội. Theo chia sẻ của doanh nhân này, vào đầu tháng 4 năm ngoái, công ty đã ra mắt căn hộ mẫu của hai dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Sau đó, công ty sẽ xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội khác tại Hà Nội, TPHCM và một số tỉnh thành trong cả nước.
Có thể xem chuyển động trên là việc làm cụ thể nhất trong của doanh nghiệp trong việc tái cơ cấu sản phẩm, chủ động dòng tiền hướng đến nhà ở có giá trị thực trên thị trường bất động sản. Dù kết quả chưa rõ ràng nhưng điều này được xem một nguồn năng lượng tích cực để phân khúc nhà ở xã hội kỳ vọng vào một “chương mới” trong thời gian tới.
Năm 2023, nhiệm vụ trọng tâm Bộ Xây dựng đặt ra chính là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho nhóm có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Mục tiêu này và các gói tín dụng ưu đãi được triển khai được xem là một cuộc cách mạng cho phân khúc nhà ở hướng đến người có thu nhập trung bình thấp.
Tại buổi họp báo Chính phủ mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay nhà ở xã hội và nhà ở công nhân sẽ được triển khai ngay sau khi có nghị quyết của Chính phủ. Ngân hàng Nhà nước đã làm việc với các ngân hàng thương mại nhà nước và các tổ chức tín dụng để chuẩn bị nguồn cho gói tín dụng này. Việc giải ngân sẽ dựa trên danh mục nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng đưa ra.
Ngân hàng Nhà nước đã bàn với 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV và VietinBank về gói tín dụng này. Hiện tại, 4 ngân hàng đã thống nhất, mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỉ đồng cho 2 nhóm là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Trong trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại khác, đủ điều kiện tham gia thì quy mô gói tín dụng 120.000 tỉ đồng có thể tăng lên.
Các ngân hàng dự kiến, mức lãi suất cho vay gói này sẽ thấp hơn từ 1,5-2% so với tất cả mức cho vay thông thường của ngân hàng.
Cùng với những thông tin tích cực về dòng vốn thì những chuyển động về chính sách vĩ mô liên quan đến sửa đổi Luật Nhà ở cũng cho thấy, phân khúc nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm lớn về mặt chính sách.
Trong đó, Chính phủ yêu cầu quá trình xây dựng dự án luật này phải bảo đảm quy định linh hoạt Chương trình phát triển nhà ở cho địa phương, cắt giảm thủ tục hành chính để địa phương chủ động triển khai thực hiện. Đồng thời, có cơ chế hữu hiệu để huy động nguồn lực của khu vực tư nhân cho phát triển nhà ở xã hội góp phần thực hiện hiệu quả Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030. Dự kiến, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ Năm (tháng 5-2023) và thông qua trong Kỳ họp thứ Sáu vào cuối năm nay.
Nhiều người kỳ vọng, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân có thể được cụ thể hóa khi các chính sách về nhà ở xã hội trong dự án luật này sẽ được thiết kế hợp lý và khoa học theo đúng định hướng của Chính phủ và gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng được triển khai kịp thời.
Cần giải quyết “bộ 4 rào cản”
Hơn 10 năm trước, thị trường bất động sản đóng băng, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng ra đời đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Chủ đầu tư đã cơ cấu lại sản phẩm bằng những cách như “chẻ nhỏ” căn hộ, hạ giá bán và chuyển đổi dự án. Nhờ gói tín dụng này, thị trường bất động sản đã "rã băng", tạo động lực thúc nền kinh tế sôi động.
Ở thời điểm hiện tại, khi các gói tín dụng khác xuât hiện trong bối cảnh mới, nhiều ý kiến cho rằng, cần có một cuộc cách mạng triệt để, căn cơ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, thông qua chương trình phát triển nhà ở xã hội. Việc này nhằm tránh tình trạng "đầu voi đuôi chuội", tức là chỉ khi thị trường cần một lối thoát về thanh khoản thì mới tập trung cho nhà ở xã hội.
Tại một hội thảo mới đây góp ý sửa đổi quy định về phát triển, quản lý và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đến 2030, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân đề cập đến "bộ 4 rào cản" trong phát triển, xây dựng nhà ở xã hội. Đó là, cơ chế vốn, cơ chế quỹ đất, cơ chế chính sách và thủ tục hành chính.
Về cơ chế vốn, Chính phủ đã không triển khai gói tín dụng nào tương tự như gói 30.000 tỉ đồng đã thực hiện trước đó. Với chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội, cơ quan chức năng có xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội nhưng hiện vẫn chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình này. Khi doanh nghiệp vẫn khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở xã hội cũng khó lòng triển khai.
Về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội, hiện quy trình vẫn còn phức tạp, kéo dài và khó khăn hơn cả nhà ở thương mại nên chủ đầu tư vẫn khó tiếp cận loại hình nhà ở này.
Trong đó, theo quy định, khi giao 20% cho doanh nghiệp thì phải tổ chức đấu thầu, đấu giá nên khó lựa chọn nhà đầu tư hay quy định doanh nghiệp làm nhà ở xã hội chỉ được lời 10%, phải cho thuê 20% số căn hộ hoàn thành, tối thiểu trong 5 năm rồi mới được bán cũng cản trở doanh nghiệp tham gia vì lo ảnh hưởng đến dòng tiền và vốn.
Đề cập về vấn đề quỹ đất, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty bất động sản Trường Phát, cho biết doanh nghiệp mong muốn Nhà nước có cơ chế về quỹ đất hợp lý để thuận tiện phát triển dự án. Nếu doanh nghiệp có sẵn quỹ đất do tự bỏ tiền mua thì Nhà nước cần tính toán giá mua theo thị trường, không áp dụng theo đơn giá Nhà nước bởi 2 mức giá có sự chênh lệch. Nếu làm được điều này, nút thắt quỹ đất trong phát triển nhà ở xã hội sẽ được giải quyết.
Thực tế cho thấy, dù bắt đầu tập trung phát triển các khu nhà ở xã hội từ năm 2005 nhưng đến nay, số lượng căn hộ nhà ở xã hội được xây dựng tại TPHCM vẫn còn rất ít so với nhu cầu. Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, từ năm 2006 đến nay, thành phố mới đưa vào sử dụng 32 dự án nhà ở xã hội với chưa đầy 20.000 căn.
Như vậy, tính trung bình TPHCM chỉ xây được 2 dự án/năm với khoảng 1.200 căn. Trong khi đó, có đến hơn 244.000 người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội. Với tốc độ như hiện nay, TPHCM cần đến 24 năm thì mới có thể hoàn thành kế hoạch xây 30.500 căn, đáp ứng đủ nhu cầu của người thuê, mua nhà ở xã hội (với điều kiện không phát sinh nhu cầu mới).
Không chỉ vướng mắc về vốn, thủ tục, pháp lý mà vấn đề về khách hàng đang là trở ngại cho phát triển nhà ở xã hội. Ông Tuấn của Địa ốc Hoàng Quân thống kê, chỉ có 20% người mua nhà ở xã hội ở tại căn nhà đó còn 80% đi sau 2 năm. Điều này có nghĩa, loại nhà ở giao không đúng đối tượng, làm mất đi ý nghĩa của nhà ở xã hội. Hoạt động quản lý mua bán nhà ở xã hội cũng có nhiều kẽ hở.
Những ví dụ nêu trên là một bức tranh rõ nét về câu chuyện nhu cầu nhà ở xã hội thì lớn, mục tiêu đặt ra thì cao nhưng vẫn vướng đủ kiểu. Vì thế, nhiều dự án, trong đó có những dự án tại TPHCM đã khởi công trong năm qua nhưng hiện vẫn chỉ là khu đất cỏ mọc um tùm vì vướng pháp lý. Nhiều dự án vẫn chờ cơ chế thỏa đáng liên quan đến “bộ 4 rào cản” được nhắc đến ở trên.
Nhiều chuyên gia cho rằng, với thủ tục phê duyệt dự án nhà ở xã hội, cần có một bộ thủ tục pháp lý riêng, đơn giản và nhanh chóng so với thủ tục hiện tại. Có như thế, thì những chính sách và gói hỗ trợ mới có thể đem lại hiệu quả thật sự cho việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội,góp phần cho sự phát triển của ngành bất động sản.
