(KTSG Online) – Gần đây thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển chủ yếu với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng để phát triển ổn định theo quy hoạch, Phú Quốc cần khắc phục những hạn chế về thiếu hụt bất động sản nhà ở, những khu đô thị chất lượng.
Thông tin trên được ghi nhận tại hội thảo "Không gian đô thị Phú Quốc: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của xu hướng đầu tư mới" do Reatimes và VIRES phối hợp cùng Meyland tổ chức vào ngày 11-8.
-
Một góc Phú Quốc. Ảnh minh họa: TTXVN Dự báo cho trung tâm kinh tế - tài chính của tương lai
Tại hội thảo trên, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ngày 23-6-2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 767/QĐ-TTg, phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chung thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040, xác định mục tiêu quy hoạch là phát triển TP. Phú Quốc trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc; đồng thời là một trung tâm thương mại, dịch vụ và trung tâm chăm sóc sức khoẻ, điều dưỡng ứng dụng công nghệ cao ở tầm cỡ khu vực và quốc tế...
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2025 của tỉnh Kiên Giang cũng đã xác định mục tiêu xây dựng TP. Phú Quốc đạt đô thị loại I vào năm 2025, trở thành thành phố du lịch biển đảo quốc gia và quốc tế. Với vị thế là thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam, ông Toan cho biết dự báo đến 2030, Phú Quốc sẽ có 550.000 dân. Với mức dân số tăng gấp 3 lần hiện tại, Phú Quốc tương lai sẽ trở thành một trung tâm kinh tế - tài chính mới của khu vực và thế giới.
Thế nhưng, đó mới chỉ là những dự báo theo phương pháp thông thường. Còn với Phú Quốc, quy mô, tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hóa, gia tăng dân cư có thể sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ. Phú Quốc đang đứng trước cơ hội không chỉ hấp dẫn giới đầu tư kinh doanh, mà còn thu hút số lượng rất lớn đội ngũ chuyên gia, nhân sự chất lượng cao về làm việc, sinh sống..., ông Toan nêu quan điểm.
Phú Quốc còn nhiều vấn đề phải giải quyết để hiện thực hóa được mục tiêu trở thành trung tâm kinh tế mới của khu vực và thế giới. Cụ thể, Thành phố biển đảo đầu tiên của cả nước đang thiếu hụt những khu đô thị cao cấp, chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp cư dân mới, để hoàn thiện bức tranh đô thị mới của Phú Quốc. Đó vừa là cơ hội, đồng thời cũng chính là thách thức đối với Phú Quốc, đồng thời, điều này cũng tạo ra dư địa cho các nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội đầu tư vào thị trường này.
Ông Toan cho hay, theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 3-5 năm trước, tại thị trường Phú Quốc, có đến trên 90% nhà đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, tâm điểm đầu tư lại là các dự án đô thị ở có pháp lý minh bạch, với trên 60% nhà đầu tư quan tâm lựa chọn phân khúc này.
Còn ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, quyết định số 767/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2040... sẽ tác động mạnh đến sự biến động dân cư làm gia tăng dân số - đây là cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để khẳng định rằng, bất động sản nhà ở đô thị là phân khúc tiềm năng tại Phú Quốc trong tương lai để đón đầu xu hướng này.
Vị chuyên gia này cho rằng, theo dự báo, sau giai đoạn đầu với sự phát triển nhanh chóng của bất động sản du lịch đủ đảm bảo cơ sở lưu trú cho du lịch phát triển ngay cả trong giai đoạn ngắn trước mắt, xu hướng thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ là sự phát triển song song của hai loại hình bất động sản du lịch và bất động sản nhà ở đô thị. Sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động đến làm việc tại Phú Quốc gia tăng mạnh mẽ và một bộ phận cư dân đến định cư.
Ông Doanh cho biết, dân số Phú Quốc năm 2020 khoảng trên 144.000 người. Dự báo quy mô dân số thành phố này đến năm 2030 sẽ tăng lên khoảng 400.000 người, tức là gấp 2,8 lần; đến năm 2040 dân số khoảng 680 người, tăng gấp 4,7 lần hiện nay và dài hạn sẽ tăng lên 1.000.000 người, tức là gấp 7 lần hiện nay.
“Sự bùng nổ về dân số đó là hệ quả và cũng là tiền đề cho sự phát triển của thành phố Phú Quốc, nhưng nó cũng đặt ra cho hạ tầng phải phát triển tương xứng, thậm chí là hạ tầng phải đi trước một bước, nhất là nhà ở, để đáp ứng nhu cầu, đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư nói trên,” ông Doanh nói.
Hội thảo "Không gian đô thị Phú Quốc: Sự dịch chuyển mạnh mẽ của xu hướng đầu tư mới" do Reatimes và VIRES phối hợp cùng Meyland tổ chức vào ngày 11-8 Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực còn ít ỏi
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong bức tranh sôi động của thị trường Phú Quốc nhiều năm qua, rổ hàng bất động sản nghỉ dưỡng luôn chiếm ưu thế. Trong khi đó, bất động sản nhà ở sở hữu lâu dài kết hợp du lịch, đặc biệt ở khu vực trung tâm lại có nguồn cung khiêm tốn hơn.
Vị chuyên gia này dẫn chứng đất ở tại thành phố đảo chủ yếu là tại thị trấn cũ, ít có dự án nhà ở mới trong khi nhu cầu lại rất cao. Điều này dẫn đến hiện tượng xâm phạm đất nông nghiệp, lâm nghiệp… để bán và tình trạng xây dựng trái phép diễn ra phổ biến trong giai đoạn 2015 - 2019 tại Phú Quốc.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, đối với nhu cầu an cư trước làn sóng di dân đang diễn ra mạnh hiện nay, bất động sản sở hữu lâu dài sẽ là dòng sản phẩm được ưu tiên lựa chọn. Bởi lẽ, nhà ở thực trong tâm lý người Việt trước hết phải là tài sản sở hữu lâu dài, có giá trị truyền đời, được linh hoạt định đoạt quyền thừa kế.
Đối với các thành phố du lịch, quyền lợi này còn là hình thức linh hoạt cho thuê khi không có nhu cầu ở. Nói cách khác, loại hình vừa có chức năng nhà ở (sở hữu lâu dài) vừa linh hoạt khai thác cho du khách thuê hứa hẹn là sản phẩm giàu tiềm năng của thị trường Phú Quốc.
Hiện nay, thị trường Phú Quốc đã xuất hiện những dự án đô thị và nhà ở có chất lượng từ trung đến cao cấp. Ông Đính cho rằng những sản phẩm này sẽ có sức hấp dẫn lớn. Bởi tỉ lệ hấp thụ về nhà ở chào bán luôn ở mức cao, đạt trên 80%. Trong giai đoạn 2015 - 2019, giá đất ở tại Phú Quốc tăng trưởng mạnh, hơn 50%/năm. Ở thời điểm hiện tại, mức độ tăng trưởng là hơn 20%/năm.
Theo ông Đính, so với Hà Nội, TP.HCM, giá đất ở tại Phú Quốc vẫn còn thấp hơn rất nhiều, do đó dư địa tăng giá còn cao. Mặt khác, nhu cầu về ở định cư lâu dài tại các khu đô thị Phú Quốc là rất lớn. Bởi các khu du lịch lớn kéo theo đó lượng lớn lao động dịch vụ, kỹ thuật, chuyên gia nước ngoài. Đội ngũ này sẽ không ở tại khách sạn mà sẽ có nhu cầu sống tại các khu đô thị trong khi các “đô thị cổ”, “dân cư cổ” tại Phú Quốc hiện nay hợp với bảo tồn hơn. Do đó xu hướng sẽ là phát triển các khu đô thị mới hiện đại, khang trang đầy đủ tiện ích.
Dự báo thị trường bất động sản Phú Quốc giai đoạn 2022 – 2025, ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản Phú Quốc giai đoạn sắp tới chắc chắn sẽ có sự phân lọc mạnh trong lựa chọn đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp. Những dự án chất lượng kém, khả năng kinh doanh thấp sẽ khó thu hút các nhà đầu tư tham gia.
Ở phân khúc bất động sản đô thị và nhà ở, ông Đính cho rằng do tính khan hiếm và có tiềm năng phát triển nên bất động sản nhà ở Phú Quốc vẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước. Đặc biệt là những sản phẩm được cung cấp bởi các dự án chính thống, chất lượng hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp, có khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả. Đặc biệt, xu hướng tìm kiếm của khách hàng vào bất động sản ở cũng đang tăng lên vì có sổ đỏ, trong khi nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn vướng yếu tố sở hữu lâu dài.
Chính sách và trách nhiệm quản lý để thị trường đi đúng hướng
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, sự dịch chuyển của thị trường bất động sản Phú Quốc đang diễn ra là quy luật tất yếu của sự phát triển, đồng thời cũng là thời cơ cho các nhà đầu tư nhưng cũng đặt ra trách nhiệm lớn lao cho các nhà quản lý để thị trường bất động sản Phú Quốc phát triển đúng hướng và hiệu quả.
Từ những phân tích trên, ông Doanh đưa ra một số khuyến nghị sau: đối với nhà quản lý: cần nhận rõ từng giai đoạn phát triển của thành phố để có chiến lược, kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả, tiết kiệm và hài hòa trong từng giai đoạn. Đặc biệt cần cân đối giữa quỹ đất cho phát triển nhà ở đô thị cao cấp (nhất là biệt thự) và nhà ở hạng trung (chủ yếu chung cư cao tầng) để đáp ứng các yêu cầu của sự gia tăng dân số cả trước mắt và lâu dài.
Đối với nhà phát triển bất động sản, ông Doanh cho rằng cần dự báo sự phát triển kinh tế - xã hội của Phú Quốc theo từng giai đoạn, nhất là sự gia tăng dân số và cơ cấu dân số để có chiến lược phát triển các phân khúc, loại hình bất động sản thích hợp, vừa đáp ứng nhu cầu thị trường vừa có tính thanh khoản cao.
Đối với nhà đầu tư thứ cấp, theo ông Doanh, cần phân tích, đánh giá, dự báo nhu cầu thị trường trong từng giai đoạn, đặc biệt gắn với sự phát triển dân số, cân đối với nguồn tài chính để có sự lựa chọn phân khúc đầu tư khôn ngoan để vừa đảm bảo được sự an toàn tương đối, vừa đạt được mức biên lợi kỳ vọng. Trong đó, nắm bắt được xu thế của thị trường và chớp cơ hội đầu tư được cho là yếu tố quyết định.
Còn ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, để phát triển, Phú Quốc cần những chính sách, cơ chế đặc thù, lấy hội nhập khu vực và quốc tế làm cơ sở. Phú Quốc cần được phép áp dụng những chính sách riêng về đất đai và tìm vốn đầu tư. Một số chính sách đất đai và bất động sản cần cho phép Phú Quốc áp dụng bao gồm: cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai để phát triển đô thị, phát triển hạ tầng và phát triển các khu du lịch, cơ chế này đã được Nghị quyết 18-NQ/TW đưa vào như một yêu cầu đổi mới; cho phép chế độ sử dụng đất vào mục đích phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tương đương như đất ở (sử dụng đất dài hạn); mở rộng quyền sở hữu và kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng của người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam tương đương như đối với đất ở; cho phép các chủ đầu tư dự án được thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân nước ngoài.
Tất cả những khuyến nghị nói trên đều chưa được Luật Đất đai 2013 cho phép áp dụng tại Việt Nam. Mặc dù vậy, ông Đặng Hùng Võ cho rằng Quốc hội cần cho phép áp dụng tại Phú Quốc nhằm tăng tốc quá trình đầu tư phát triển và tăng tính hấp dẫn của Phú Quốc, xem xét tính phù hợp với đặc thù của một khu hành chính đặc biệt trong quá trình hội nhập quốc tế.
