(KTSG Online) –Thị trường bất động sản đang đối mặt nghịch lý về nguồn cung dư thừa nhưng giá vẫn neo cao, khiến giao dịch đình trệ. Theo các chuyên gia, cần sớm có các giải pháp điều tiết thông qua việc hình thành Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước quản lý, đồng thời xây dựng biểu thuế lũy tiến và cơ chế chuyển tiếp khi đánh thuế chuyển nhượng BĐS.
- Tín dụng bất động sản chảy vào nhu cầu ở thực
- Thuế chuyển nhượng bất động sản: đề xuất mới, nỗi lo cũ với người mua ở thực
- Đánh thuế lãi bán bất động sản: không thể thiếu dữ liệu và công nghệ
Dòng tiền chảy vào đâu?
Thị trường bất động sản (BĐS) có xu hướng phục hồi gần một năm qua, gần bốn năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Nhưng chất lượng thị trường hiện chưa cao, bởi "dễ bị thao túng" dẫn đến tình trạng ảo giá ở nhiều khu vực, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS).
Theo đó, tại nhiều địa phương, dự án mọc lên rất nhiều nhưng quy hoạch kém chất lượng, dẫn đến xây xong "chỉ cho cỏ mọc, bê tông để mốc". Trong khi mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao, khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận.
Dữ liệu của VARS cho thấy, thị trường có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới tính tới hết quí 1-2025, giảm một nửa so với cuối năm 2024. Trong đó, 58% thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước.
Phân khúc bình dân (gồm nhà xã hội) dù chiếm tỷ trọng gần 13%, với khoảng 2.000 sản phẩm chào bán mới, nhưng vẫn rất thấp so với nhu cầu lên tới hàng triệu sản phẩm của thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối ngân hàng bán lẻ của Techcombank, nhận định nguồn cung dự án mới ra thị trường vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Đặc biệt, nguồn cung ở phân khúc trung bình và tiệm cận cao cấp, vốn hợp với phần lớn thu nhập của các hộ gia đình tại Hà Nội và TPHCM, đang thiếu hụt.
Hơn nữa, giá bình quân các dự án mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM trong năm 2025 lần lượt là 79 triệu đồng/m2 và 82 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15–30% so với cùng kỳ năm 2024, theo khảo sát của Techcombank.
“Điều này cho thấy cầu vẫn rất lớn, trong khi cung chưa theo kịp, dẫn đến áp lực tăng giá nhà”, ông Tuấn nhận định.
Tổng kết, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho rằng việc nguồn cung bị siết lại bởi thủ tục hành chính quá phức tạp và chồng chéo đã dẫn tới hệ quả tất yếu là giá BĐS bị đẩy lên cao. Bên cạnh đó, quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS cũng không vận hành theo logic thông thường của các thị trường hàng hóa, mà diễn biến ngược lại, tức là “giá càng cao, người bán càng giữ hàng, chờ giá cao hơn nữa”.
Những yếu tố này, theo ông Nghĩa, đã đẩy người thu nhập thấp – trung bình khỏi thị trường BĐS. Còn tín dụng BĐS vẫn chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp, chủ đầu tư, trong khi cá nhân chưa mặn mà vay mua nhà bởi giá quá cao.
Còn VARS đánh giá nguồn cung dự án mới "chủ yếu phục vụ nhóm người có tài chính cao và nhà đầu tư".
Nói về dòng tín dụng BĐS thời gian qua, ông Trần Ngọc Báu, CEO của WiGroup, cho biết cấu trúc nguồn vốn vay của các doanh nghiệp BĐS tổng hợp trên sàn chứng khoán Việt Nam có xu hướng thay đổi, từ ưu tiên huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp, với tỷ trọng 60%, sang giảm huy động vốn qua kênh này, với tỷ trọng hiện chỉ còn khoảng 30-40%.
“Xét về giá trị tuyệt đối, tổng giá trị trái phiếu lưu hành của ngành BĐS đã giảm từ khoảng gần 600.000 tỉ đồng xuống còn khoảng hơn 100.000 tỉ. Khi họ giảm bớt vay trái phiếu đồng nghĩa với việc họ phải vay ngân hàng để đảo lại phần đó”, ông Báu nói.
Cũng theo ông Báu, xu hướng này sẽ có tiếp tục diễn ra, trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu BĐS duy trì khoảng 35.000-40.000 tỉ đồng/quí trong vòng hai năm tới. “Tiêu dùng hiện còn yếu, trong khi sản xuất chỉ có thể phục vụ xuất khẩu. Như vậy, tín dụng ở cả phía cung và cầu đều dồn cho BĐS", ông Báu cho hay.
Để tránh vòng lặp rủi ro
Dự báo thị trường BĐS thời gian tới, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho biết thị trường đang đối mặt với nguy cơ thừa cung, khi chủ đầu tư đổ xô phát triển đại dự án. Theo đó, thị trường xuất hiện rất nhiều siêu đô thị với quy mô vài nghìn ha tới 10.000 ha, trong khi trước đây các dự án có quy mô từ vài trăm đến vài nghìn ha được xem là lớn.
Nhưng nghịch lý là nguồn cung nhà ở có xu hướng bùng nổ, song giá nhà vẫn tăng. Điều này có thể dẫn đến tình trạng mất thanh khoản, vì giá nhà vượt ngưỡng chi trả của phần đông người dân, khiến người trẻ ngày càng khó có nơi an cư.
"Bài học từ nhiều khu đô thị bỏ hoang tại Trung Quốc và ngay cả trong nước cho thấy dự án xây nhiều nhưng không kéo được dân về ở, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường", ông Vũ nói.
Để thị trường BĐS không lặp lại những rủi ro trong quá khứ, ông Nguyễn Văn Đính việc xây dựng Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước quản lý sẽ là giải pháp quan trọng giúp thị trường BĐS lành mạnh hơn. Theo đó, trung tâm này sẽ giúp kiểm soát sự minh bạch khi đưa BĐS vào kinh doanh, hỗ trợ giải quyết liên thông các thủ tục hành chính trong quá trình giao dịch. Đồng thời, tạo hiệu ứng tích cực, hạn chế tình trạng lũng đoạn, thao túng, lợi dụng đầu cơ thổi giá.
Trước đó, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết dự kiến trình Chính phủ đề án Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý. Bộ cũng kỳ vọng Quốc hội sẽ hông qua dự thảo nghị quyết thí điểm tại kỳ họp tháng 10-2025, để đề án này có hiệu lực từ ngày 1-1-2026.
Bổ sung, ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, cho rằng mức thuế BĐS quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. “Nhà đầu tư, cò đất chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN ở 2%, nên khi việc chuyển nhượng có lời thì họ sẵn sàng đầu tư”, ông Được nói.
Vì vậy, áp thuế dựa trên thu nhập thực tế, trong đó thu nhập thực tế được xác định là giá chuyển nhượng theo từng lần trừ giá mua và các chi phí liên quan, là hợp lý. Điều này phù hợp với bối cảnh thực tế, khi các giao dịch dễ kiểm soát hơn nhờ việc thúc đẩy sàn giao dịch BĐS, thanh toán không dùng tiền mặt và khung giá đất đã tiệm cận với giá thị trường… Đặc biệt mọi giao dịch biến động đến BĐS đều phải đăng ký thay đổi với cơ quan có thẩm quyền trong đó có cơ quan thuế.
Ngoài ra, chuyên gia này cũng đề xuất cho phép người sở hữu BĐS được nộp thuế, với mức thuế suất tương ứng thời gian sở hữu, nhằm tạo động lực giữ tài sản lâu dài và phân biệt rõ giữa nhà đầu tư và người mua để ở.
“Có thể xuất xây dựng biểu thuế TNCN lũy tiến, áp dụng mức thuế 15-17-20%, tương ứng thời gian sở hữu bất động sản. Cách tiếp cận này vừa khuyến khích đầu tư dài hạn, vừa góp phần giảm đầu cơ ngắn hạn, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách”, ông Được nói và lưu ý việc duy trì chính sách miễn thuế TNCN với người sở hữu duy nhất một căn nhà.
