(KTSG Online) – Việc chứng minh tính hiệu quả của từng dự án và minh bạch trong quản lý dòng tiền sẽ là chìa khoá giúp các doanh nghiệp bất động sản thu hút vốn đầu tư trong trung – dài hạn, bên cạnh các giải pháp tháo gỡ về pháp lý, hay mô hình quỹ tín thác.
- Tồn kho bất động sản tăng cao trong quí 3
- Lý giải chuyện môi giới bất động sản đẩy giá gây nhiễu loạn thị trường
Doanh nghiệp bất động sản vẫn kẹt tiền, đói vốn
Thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu xuất hiện điểm đảo chiều từ quí 3-2024 với thanh khoản có cải thiện, mức độ quan tâm của khách hàng tại các phân khúc như nhà riêng, chung cư, biệt thự tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh nghiệp BĐS vẫn vướng mắc về dòng tiền và tốc độ quay vòng vốn đầu tư.
Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, ở TPHCM, khoảng 1/3 trong số 168 dự án bị vướng mắc là do gặp vấn đề tài chính.
“Một doanh nghiệp làm nhiều dự án là chuyện bình thường. Nhưng nếu khả năng tài chính hạn chế, vẫn dòng tiền đó mà họ làm dàn trải nhiều dự án thì doanh nghiệp mới bắt đầu tính chuyện phát hành trái phiếu, sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, khi có vấn đề thì dự án đó bị dừng và tắc”, ông Hải nói tại một hội thảo diễn ra giữa tháng 10-2024.
Để giải quyết khó khăn, số ít doanh nghiệp quy mô lớn lựa chọn đẩy mạnh hoạt động bán sỉ dự án cho các đơn vị chuyên phân phối lẻ, hoặc chủ đầu tư lớn có năng lực tài chính tốt. Chẳng hạn, Phát Đạt ký kết thoả thuận hợp tác, với cam kết bán sỉ toàn bộ sản phẩm dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 & 2 (Bình Dương) và Khu đô thị Bắc Hà Thanh (Bình Định) cho Công ty cổ phần kinh doanh và dịch vụ BĐS Realty Holdings vào tháng 5-2024. Trước đó, doanh nghiệp này cũng mua toàn bộ block B1, dự án Astral City và đã thanh toán tiền cho Phát Đạt.
Với Vinhomes, một đơn vị phân tích cũng kỳ vọng dự án Vinhomes Global Gate (trước đây là Vinhomes Cổ Loa – PV) sẽ đóng góp chính vào doanh số bán hàng nửa cuối năm 2024 của doanh nghiệp, nhờ hai giao dịch bán sỉ với tổng giá trị khoảng 40.000 tỉ đồng đang gần đến giai đoạn hoàn tất.
Với những nỗ lực bán sỉ dự án cho các doanh nghiệp đối tác, Phát Đạt, Novaland, Nam Long, Vinhomes… đều duy trì tỷ lệ doanh thu từ hoạt động tài chính trong khoảng 60-120% so với doanh thu thuần.
Nhưng khác với số ít doanh nghiệp BĐS quy mô lớn và sở hữu quỹ đất sạch, các doanh nghiệp còn lại hiện đối mặt với vấn đề tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho biết, việc huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… đều gặp nhiều khó khăn.
Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua, theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08 về cơ cấu nợ cho khách hàng. Do đó, các ngân hàng thương mại buộc phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án, trước khi rót vốn vào dự án bất động sản
“Có dự án, chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ pháp lý, nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn”, ông Khang nói tại một toạ đàm.
Tình trạng khó tiếp cận vốn vay đối của doanh nghiệp BĐS cũng thể hiện qua số liệu về dòng tiền thu được từ hoạt động đi vay của đa số các doanh nghiệp đều giảm mạnh trong năm 2023. Chẳng hạn, dòng tiền của Novaland giảm từ mức 30.150 tỉ đồng năm 2022 xuống mức 4.876 tỉ đồng năm 2023. Với Đất Xanh, con số này giảm từ mức 7.351 tỉ đồng năm 2022 xuống mức 3.300 tỉ đồng năm 2023.
Tới quí 2-2024, tiền thu từ việc đi vay của hai doanh nghiệp này cũng chưa cải thiện. Cụ thể, tiền thu từ đi vay của Novaland trong quí này chỉ tương đương 19% của năm 2023. Với Đất Xanh và DIC Corp, mức này lần lượt là 27% và 16%.
Bên cạnh những khó khăn hiện hữu, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ 1-8, với quy định chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc không quá 5% giá bán cũng có tác động tới các doanh nghiệp BĐS. Bởi phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, buộc doanh nghiệp phải huy động vốn qua các kênh khác như trái phiếu, cổ phiếu, tín dụng, thanh lý tài sản…
Tìm vốn vốn trung - dài hạn ở đâu?
Để giải bài toán về nguồn vốn, đại biểu Hoàng Văn Cường, đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội cho rằng, việc giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung BĐS, thay vào đó, cần tính toán xây dựng gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay BĐS nhằm tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường.
Theo ông Cường, hiện các ngân hàng thương mại đang gặp khó khăn trong việc tài trợ dự án BĐS, do thời gian thường kéo dài 5-10 năm. Vì vậy, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước. Bên cạnh đó, mô hình quỹ tín thác cũng mở ra một thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền nhỏ chỉ vài triệu đồng.
"Cần mở nút thắt pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản", ông Cường nói
Tuy nhiên, vị này cũng lưu ý nhà đầu tư, cơ quan quản lý cần tránh phát triển dự án ồ ạt, rồi bỏ hoang như giai đoạn 2026-2017. Theo đó, phải bám theo kế hoạch phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân, thay vì “nơi nào chủ đầu tư có nhu cầu thì đầu tư tràn lan”.
Với kênh chứng khoán, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Thành Công cho biết, rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã trình phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ hoặc phát hành cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2024, nhưng đa phần là động thái “xin trước - triển khai sau”.
“Doanh nghiệp đặt ra kế hoạch huy động vốn từ thị trường chứng khoán (TTCK) chủ yếu để triển khai các dự án BĐS, một số khác là cơ cấu nợ. Điều này thể hiện tham vọng và sự lạc quan của doanh nghiệp sau những tín hiệu tích cực từ thị trường BĐS trước chu kỳ mới”, ông Trung nói.
Theo ông Trung, doanh nghiệp lựa chọn thời điểm phát hành cổ phiếu vào giai đoạn TTCK được dự báo khởi sắc, với kỳ vọng được nâng hạng từ cận biên lên mới nổi. Tuy nhiên, dòng vốn trên thị trường vẫn sẽ luân chuyển một cách có chọn lọc.
Để thu hút được nguồn vốn từ các nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS không chỉ cần nỗ lực đạt được doanh thu, lợi nhuận cao tốt mà còn phải chứng minh được tính hiệu quả của từng dự án, minh bạch trong quản lý dòng tiền, tạo lợi thế thu hút vốn.
“Khi tạo được niềm tin với nhà đầu tư, doanh nghiệp dễ dàng thu hút vốn trên sàn chứng khoán, trong bối cảnh huy động vốn qua các kênh tín dụng, trái phiếu còn gặp khó khăn”, ông Trung khuyến nghị.
