(KTSG Online) - Sức ép từ chính sách thắt chặt tín dụng, rủi ro từ thị trường trái phiếu cùng sự yếu kém về thanh khoản bất động sản, tất cả đã tác động vào kết quả kinh doanh của hầu hết doanh nghiệp ngành này trong năm qua. Những khó khăn này chưa thể kiểm soát triệt để trong năm 2023 đòi hỏi nhiều doanh nghiệp phải hướng đến những giải pháp tình thế để tìm cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.
- Doanh nghiệp BĐS bắt đầu "chịu đau" để tái cấu trúc
- Bất động sản phục hồi và kỳ vọng của những ngành phụ trợ
Đây là nhận định của các chuyên gia trong Talkshow “Bất động sản 2023: Tìm cơ hội phục hồi trong thách thức” phối hợp tổ chức bởi Tạp chí Kinh tế Sài Gòn và Công ty chứng khoán ACB (ACBS) trong thời gian qua. Hầu hết chuyên gia đều cho rằng, khó khăn sẽ chưa qua đi và các doanh nghiệp bất động sản cần đưa ra được những giải pháp đúng dựa trên những chuyển động tích cực của chính sách.
Thời gian qua đánh dấu một giai đoạn khó khăn chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản khi các vấn đề về thể chế, pháp lý, kinh tế và chính trị toàn cầu đều chuyển biến tiêu cực. Tất cả dồn đến một lúc đã khuếch đại mức độ ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp trong ngành. Trong đó, Nghị định 65 siết lại thị trường trái phiếu được ban hành (9-2022) được xem là yếu tố tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của hầu hết doanh nghiệp bất động sản.
Những tác động này cũng đưa thị trường đối diện với một cuộc khủng hoảng thanh khoản và niềm tin của nhà đầu tư. Dù sau đó Nghị định 65 được được xem xét điều chỉnh theo hướng giảm áp lực cho các doanh nghiệp đến hạn trả nợ trái phiếu nhưng chưa đủ để lấy lại niềm tin cho thị trường.
Theo bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích Ngành bất động sản của ACBS, Nghị định 65 sửa đổi sẽ được nới hơn để giảm áp lưc trả nợ đến hạn cho doanh nghiệp trong bối cảnh khó khăn. Tuy nhiên điều này có thể dẫn đến việc các trái phiếu phát hành dưới chuẩn sẽ hình thành trong tương lai.
“Đáng nói là, tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư chưa thể phục hồi để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản sau những sai phạm của các doanh nghiệp lớn. Điều này cần sự bảo lãnh của ngân hàng và các công ty có vốn nhà nước sẽ giúp giải tỏa được tâm lý nhà đầu tư hướng đến phục hồi thị trường”, bà Trúc nhấn mạnh.
Theo TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan, Giám đốc Chương trình bất động sản, Đại học Kinh tế TPHCM, những khó khăn tác động đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản được xem xét giữa hai góc độ.
Đầu tiên, khó khăn đến từ các yếu tố nội tại của doanh nghiệp là tỷ lệ nợ, quy mô tài chính công ty sẽ ảnh hưởng lớn hiệu quả kinh doanh. Tiếp đó,các yếu tố tác động bên ngoài như lạm phát, quy mô tăng tưởng kinh tế, chính sách tín dụng sẽ khiến họ bị động hơn trong chiến lược… Nhưng điều khiến các các kế hoạch tăng trưởng trở nên bi quan hơn là tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư bị ảnh hưởng nghiêm trọng làm suy giảm thanh khoản.
“Niềm tin kỳ vọng của nhà đầu tư cá nhân vào mức tăng giá của bất động sản đang ở mức thấp buộc các nhà kinh doanh phải điều chỉnh kỳ vọng khi dòng tiền từ khách hàng cũng trở nên hạn chế. Vì vậy để kích thích thanh khoản điều cần cải thiện hiện nay là niềm tin thị trường thông qua các phương án xử lý trái phiếu”, TS. Bảo Đoan nêu quan điểm.
Ở góc nhìn vĩ mô, việc sửa đổi Nghị định 65 để giảm các điều kiện cho vay của thị trường trái phiếu các cơ quan quản lý thị trường tài chính cũng thấy rằng cần có sự hà hơi tiếp sức cho thị trường tài chính đi qua cuộc khủng hoảng thanh khoản. Theo các chuyên gia, nhìn về lâu dài, sự hỗ trợ về chính sách trong giai đoạn bất động sản gặp khó khăn sẽ giúp ổn định tâm lý cho nhà đầu tư, doanh nghiệp để có thể thích nghi với bối cảnh hiện tại.
Nhưng các chuyên gia cho rằng đây không hoàn toàn là điểm tựa để phục hồi tăng trưởng cho doanh nghiệp. Trong bối cảnh này, doanh nghiệp vẫn phải cần chủ động các phương án tái cấu trúc để tìm kiếm cơ hội từ sự thay đổi tích cực của chính sách.
Doanh nghiệp bất động sản đã trải qua năm 2022 với sự tác động nặng nề từ chính sách thắt chặt tín dụng, rủi ro từ thị trường trái phiếu cùng sự yếu kém về thanh khoản… Để phục hồi trong năm 2023 có thể các doanh nghiệp phải sẵn sàng tâm thế cho một quá trình sàng lọc rất đau đớn. Thực tế, đã có một số doanh nghiệp địa ốc đã phải tái cấu trúc nợ bằng cách xin gia hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu… hoặc thu hẹp quy mô đầu tư, sa thải bớt nhân sự.
Ông Trịnh Viết Hoàng Minh, Chuyên viên phân tích vĩ mô và phái sinh cho biết, từ năm ngoái một số doanh nghiệp đã bước xử lý đầu tiên khi cơ cấu lại giá sản phẩm, có doanh nghiệp giảm giá lên đến 50% để hỗ trợ thanh khoản. Có thể năm nay với mặt bằng lãi suât cao, trong khi niềm tin của nhà đầu tư chưa được giải quyết triệt sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp hướng đến các giải pháp kỹ thuật này nhanh và rộng hơn.
“Trong đó xu hướng hoán đổi trái phiếu lấy sản phẩm sẽ xuât hiện nhiều hơn để giải tỏa áp lực trả nợ bằng tiền mặt lẫn giải quyết bài toán tồn kho. Nếu nhìn tích cực hơn thì nhà đầu tư cũng có cơ hội mua được sản phẩm chất lượng rẻ hơn so với giá trị thực”, ông Minh nhìn nhận.
Ngoài việc tái cơ cấu doanh nghiệp thì những chuyển động của chính sách điều hành của thị trường bất động sản được xem là những tác động tích cực để doanh nghiệp tìm kiếm những cơ hội phục hồi. Trong đó Dự thảo sửa đổi các Bộ Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản đang được kỳ vọng giúp thị trường thanh lọc tốt và đảo chiều tích cực.
Tuy nhiên theo bà Phạm Thái Thanh Trúc, độ trễ của chính sách là yếu tố khiến sự điều chỉnh này chưa thể phản ánh tức thời vào thị trường trong năm nay để hỗ trợ doanh nghiệp. Điều cần thiết lúc này các doanh nghiệp cần đưa ra các giải pháp tình thế để giải quyết thanh khoản, nợ trái phiếu, bài toán vốn để hướng đến sự phục hồi trong ngắn hạn.
“Với bài toán vốn, để giải quyết nhanh nhất là giảm chi phí hoạt động thông qua việc tinh gọn nhân sự. Tiếp đó là các giải pháp về sản phẩm như tăng chiết khấu, chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản. Một giải pháo đòi hỏi căn cơ hơn và mất thời gian hơn là chuyển nhượng dự án, tiếp cận vốn nước ngoài thông qua M&A và chấp nhận chia sẻ sâu hơn về tình hình tài chính với các đối tác để cùng nhau tái cơ cấu”, bà Trúc cho hay.
Để đối phó với bối cảnh thị trường hiện nay các doanh nghiệp cần phải định vị được rõ ràng đâu là cơ hội đâu là khó khăn. Nhưng để tối ưu các cơ hội và xác định đúng điểm rơi thị trường để giải quyết thanh khoản thì cần xem xét mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, thị trường chứng khoán có thể sẽ có bước phục hồi trước vào quí 2 và dòng vốn tại đây sẽ ngấm dần sang bất động sản hỗ trợ các doanh nghiệp niêm yết phục hồi vào quí sau đó.
TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan cũng đồng ý rằng, sự điều chỉnh chính sách chưa thể tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm nay khiến cho những dự báo trở nên khó hơn. Tuy vậy, những tác động gián tiếp vào tâm lý, niềm tin của nhà đầu tư theo chiều hướng tốt hơn có thể giúp thị trường lấy lại động lực sớm hơn.
“Để tồn tại, các doanh nghiệp cần xem xét đánh giá lại mô hình kinh doanh hiện nay của họ, và cân nhắc thay đổi mô hình để phù hợp với thị trường. Khó khăn hiện nay sẽ buộc các doanh nghiệp phải sáng tạo trên nền tảng công nghệ và mở ra các hướng và mô hình kinh doanh mới trong tương lai gần”, TS. Nguyễn Lưu Bảo Đoan nhìn nhận.
Thực tế cho thấy, phanh gấp của thị trường trái phiếu phần nào cho thấy sự phân hóa rõ nét về kết quả kinh doanh năm qua của nhiều doanh nghiệp trong ngành. Dường như mức độ ảnh hưởng nặng hơn với các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở ằng đòn bẩy trái phiếu. Trong khi đó, các công ty có thêm các hoạt động đầu tư tài chính hoặc các mảng phát triển và cho thuê khu công nghiệp và mặt bằng bán lẻ thì có thể bù đắp phần thiệt hại của hoạt động kinh doanh nhà ở trong năm vừa qua.Dưới góc độ khuyến nghị chọn danh mục đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, các chuyên gia từ ACBS cho rằng các cổ phiếu bất động sản công nghiệp sẽ có nhiều lợi thế hơn nhà ở. Bởi đa số công ty này đều có lượng tiền mặt cao, vay nợ ít, trả cổ tức bằng tiền mặt… Về tiềm năng kinh doanh các doanh nghiệp này cũng hưởng lợi khi khách thuê là các công ty nước ngoài hoặc doanh nghiệp sản xuất được ưu đãi nên không gặp khó về dòng tiền thu từ khách hàng.
Nội dung: V.Dũng - Hình ảnh: L.Vũ - Đồ họa: T.Trang
